سه پیش‌نیاز «رونق ملایم» مسکن

سه پیش نیاز «رونق ملایم» مسکن

عبارات مهم : سرمایه گذاری – سرمایه گذار

سه پیش شرط و پیش نیاز جهت عوض کردن فاز بازار مسکن از «پیش رونق» به «رونق ملایم» وجود دارد که در صورت تحقق در سال جاری، بازار به طور کامل از رکود خارج خواهد شد. این پیش شرط ها مشمول بر دو سیاست جهت طرف عرضه و تقاضا و یک اصلاح نگرش نسبت به بازار مسکن از سمت سازنده ها و سرمایه گذاران است.

با این حال دو گروه از تحقق رونق غیرمعیوب و طبیعی در بازار مسکن ناراضی هستند و تلاش می کنند تصویر غیرواقعی و نادرستی از بازار را بازتاب دهند تا شاید بتوانند از آب گل آلود التهابات احتمالی بعد از آن، ماهی بگیرند. ولی بازار مسکن اکنون سه محافظ دارد که مانع از التهاب قیمتی در یک سال پیش رو می شود.

معرفی «گروه‌های ناراضی» از روند تحولات بازار ملک  سه محافظ قیمت مسکن از نوسانات شدید

به گزارش دنیای اقتصاد ، کارشناسان اعتقاد دارند اوضاع فعلی بازار مسکن به شکلی است که انتظارات هم در داخل بازار و هم در بین طیف ناظر بر بازار را بر مدار خروج از رکود در هر دو بخش معاملات و ساخت وساز رقم زده هست. آنها سه پیش نیاز مهم جهت خروج مسکن از رکود را شناسایی و معرفی کرده اند که در صورت تحقق در سال جاری، نوع متفاوتی از رونق در بازار مسکن مبتنی بر ثبات و به دور از التهابات ناشی از سوداگری و سفته بازی به وقوع خواهد پیوست؛ موضوعی که کارشناسان از آن به عنوان «رونق ملایم» یاد می کنند.

بررسی های کارشناسی حاکی هست، بازار مسکن در بازه 6 ساله 90 تا 95، دو دوره رونق هیجانی را پشت سر گذاشت که یک دوره ناشی از بیش فعالی گروهی از سرمایه گذاران و انحراف بخشی از سرمایه ها (سال های 90 تا 92) و دوره دوم ناشی از روند حاکمیت رکود معاملات مسکن به دنبال رونق معیوب سرمایه گذاری ساختمانی در سال های 93 تا 95 بوده که محصول آن، جهش کم سابقه تعداد منزل های خالی در سال 95 بوده هست. ولی در شروع سال 96 که مختصات بازار جهت اوج گیری ساخت وساز فراهم شده است هست، شرایط جهت خروج هر دو بازار معاملات و ساخت مسکن از رکود مهیا شده است هست. در این مقطع زمانی تحقق سه پیش شرط جهت ورود به فاز رونق ملایم مهم به نظر می رسد. نخستین پیش شرط، سیاست «تحریک هدفمند تقاضای خرید مسکن» در بازار است که باید مانند دو سال گذشته به وسیله سیاست گذار پولی دنبال شود به نحوی که اولا تقاضای مصرفی جهت ورود به بازار جنبش شود؛ ثانیا این جنبش با ابزارهای تسهیلاتی انجام شود و ثالثا این فرآیند کاملا کنترل شده است دنبال شود.

این سیاست در سال های قبل در قالب راه اندازی صندوق سپرده گذاری مسکن یکم اجرا شد ولی به حد کفایت در جنبش تقاضای مصرفی موثر نبوده هست. گروهی از کارشناسان اعتقاد دارند سقف تسهیلات باید زیاد کردن یابد که با توجه به محدودیت منابع مالی بانک عامل بخش مسکن امکان آن میسر نیست. ولی روش های دیگری جهت تسهیل شرایط دسترسی به وام های موجود نظیر تعدیل اقساط ماهانه و زیاد کردن طول دوره بازپرداخت اقساط، تسهیل شرایط وام جهت منزل اولی ها و از بین بردن شرط سپرده گذاری معادل نصف رقم تسهیلات خرید صندوق یکم وجود دارد که می تواند در جنبش تقاضا موثر باشد. ضمن اینکه تسهیلات آینده نگری شده است خرید در بانک عامل بخش مسکن، مناسب گروهی از متقاضیان خرید است که قصد تملک آپارتمان های 200 تا 300 میلیون تومانی دارند، ولی دهک های میانگین رو به اوج نیازمند ابزارهای کمکی دیگری جهت منزل دار شدن و تملک واحدهای 400 تا 600 میلیون تومانی نظیر «لیزینگ مسکن» هستند که هنوز فعال نشده است ولی در صورت ایجاد سازوکار آن، قطعا در جنبش تقاضای خرید مسکن موثر خواهد بود.

سه پیش‌نیاز «رونق ملایم» مسکن

پیش شرط دوم ناظر بر استمرار سیاستی است که از سال قبل شروع شده است و در قالب آن سرمایه گذاران ساختمانی به بافت های فرسوده هدایت شدند. این سیاست که به نوعی طرف عرضه را مدیریت می کند، از طریق زیاد کردن سقف تسهیلات بافت فرسوده در سال گذشته دنبال شد به نحوی که امکان استفاده از وام صندوق یکم جهت ساخت وساز در بافت فرسوده فراهم و از طرفی قیمت سود این تسهیلات نیز تک رقمی شد. اکنون کارشناسان معتقدند با وجود اینکه دولت با مداخله غیرمستقیم، طرف عرضه را به سمت ساخت وساز در بافت فرسوده هدایت کرده هست، ولی بانک ها در پرداخت تسهیلات بهانه گیری می کنند. بنابراین علت این بهانه جویی ها هرچه که است باید برطرف شود. بافت فرسوده این ظرفیت را دارد که هر سال 100 هزار واحد تازه مسکونی در دل آن ساخته شود و اگر این نشانه محقق شود، حجم عرضه مسکن در سال 96 نسبت به پارسال دست کم 30 درصد زیاد کردن خواهد یافت؛ چراکه سال 95 حدود 300 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد و در صورتی که 100 هزار واحد نیز در بافت های فرسوده ساخته و به این آمار اضافه شود، زیاد کردن 30 درصدی ساخت آپارتمان مسکونی محقق خواهد شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، پیش شرط سوم جهت انتقال بازار از فاز پیش رونق به فاز رونق ملایم که بسیاری از کارشناسان بر آن تاکید دارند، تعدیل انتظارات سود سرمایه گذاران ساختمانی هست. توقع سود اوج از ساخت وساز به این معنا است که سازندگان دوباره مسیر اشتباهی را که سال 92 پیمودند، طی می کنند به نحوی که با ساخت وساز آپارتمان های لوکس و بزرگ متراژ در مناطق گران قیمت شهر، در شرایطی که تقاضای مصرفی در جاهای دیگری بی پاسخ مانده هست، دچار مسئله حبس سرمایه خواهند شد و واحدهای ساخته شده است با این مشخصات، فروش نخواهد رفت. از این رو سازندگان باید باور کنند که در یک بازار طبیعی هرگز نمی توان سودهای نجومی به جیب زد و باید به سود معقول قناعت کنند.

معرفی «گروه‌های ناراضی» از روند تحولات بازار ملک  سه محافظ قیمت مسکن از نوسانات شدید

بهروز ملکی، کارشناس مسکن در گفت وگو با «دنیای اقتصاد»، با اشاره به اینکه سازندگان مسکن به سودهای غیرمنطقی پیشین که در اوایل دهه 90 نصیبشان شد، عادت کرده اند، گفت: آنها اکنون باید انتظارات خود را تعدیل کنند.

وی خاطرنشان کرد: بر اثر حجم نامتعارف ساخت وساز در دولت قبل، سمت عرضه مسکن فربه شد و در آخرهای دولت دهم، سکته ناقص کرد. سمت عرضه مانند فردی شده است بود که با دریافت غذاهای انرژی زا (دوپینگ پول پرقدرت)، روز به روز چاق تر می شد و نیاز حادتری به رژیم درمانی پیدا می کرد. البته طبیعی است که جهت چنین فردی خوردن غذاهای خوشمزه، دلچسب تر از رژیم گرفتن هست. ولی نباید فراموش کرد که میزان دریافت کالری باید متناسب با مصرف کالری باشد. ملکی اعتقاد است اگر سمت عرضه مسکن بعد از سال 92 نیز به روند سال های 89 تا 92 ادامه می داد، آن وقت حجم منزل های خالی در سال 95 به بیش از چهار میلیون واحد می رسید و سمت عرضه مسکن، سکته کامل می کرد.

سه پیش‌نیاز «رونق ملایم» مسکن

دو گروه ناراضی از رونق بازار

به گزارش «دنیای اقتصاد»، کارشناسان به چند علت وضع حال حاضر بخش مسکن را مناسب ارزیابی می کنند. نخست از این جهت که اوضاع نوسان قیمت مسکن در محدوده ای رخ داده که هم جهت تقاضای مصرفی مناسب است و زیاد کردن چشمگیری نداشته و هم جهت طرف عرضه و فروشنده ها مناسب بوده؛ چراکه به هر حال قیمت ها نوسانی بوده و اندکی رشد کرده هست. از سوی دیگر حجم معاملات مسکن نیز رشد داشته است و از طرفی محرک های سرمایه گذاری به خاص وام ساخت نیز می توانند در بازار نقش آفرین باشند.

اما در این اوضاع دو گروه ناراضی وجود دارد که تلاش دارد القا کند شرایط بازار مسکن همچون اوضاع سال های رکود هست. ملکی با بیان اینکه متقاضیان مصرفی مسکن بی تردید از ثبات چهار ساله قیمت مسکن نهایت رضایت را دارند، دو گروه ناراضی را این طور معرفی کرد: یک گروه تولیدکنندگان مسکن و صنایع وابسته هستند که از کم کردن فعالیت ارزش ناراضی اند که این کم کردن ناشی از بیش فعالی بخش مسکن طی سال های 89 تا 92 هست. گروه دوم نیز سوداگران و دلالان این بازار هستند که خاطره سودهای بادآورده بازار مسکن در سال های 86 تا 91 را در سر می پرورانند و به طور طبیعی، دل خوشی از بازار فعلی ندارند.

به بیان دیگر، سفته بازان و سوداگران بازار مسکن که امید دارند در بازار متلاطم بتوانند از طریق خرید و فروش مکرر ملک منتفع شوند و نیز بیش فعالان بازار ساخت وساز که با تشخیص غلط در سال های 90 تا 92، تیراژ ساخت را به شکل نجومی اوج بردند و با رفتارشان موجب شدند 50 درصد از ساخت وسازهای تازه پایتخت کشور عزیزمان ایران در مناطق شمالی شهر صورت گیرد، دو گروه ناراضی از اوضاع آرام بازار کنونی هستند. با این حال قیمت مسکن به اعتقاد کارشناسان مسکن سه محافظ از جنس متغیرهای بازار دارد که اجازه جهش قیمت در سال 96 را در این بخش نخواهند داد.

یکی از این محافظان که بازار را از التهاب قیمتی در امان نگه می دارد، حجم بالای منزل های خالی است که شمار آن در پایتخت کشور عزیزمان ایران 400 هزار و در کل کشور بیش از 5/ 2 میلیون واحد هست. این واحدها پشتیبان سمت عرضه هستند و در دوره عوض کردن فاز بازار از پیش رونق به رونق ملایم که قاعدتا معاملات مسیر افزایشی خواهد داشت، در تنظیم بازار ایفای نقش می کنند. اگرچه بخشی از این منزل های خالی بزرگ متراژ هستند ولی واسطه های بازار ملک اعتقاد دارند همین وضع کنونی هم می تواند جهت پاسخ به تقاضای مصرفی تا حدی قابل قبول باشد. دومین محافظ که ملکی از آن یاد می کند، روند کاهنده قیمت تورم هست. از آنجاکه رابطه معناداری میان نوسان قیمت مسکن و قیمت تورم عمومی وجود دارد، روند کاهنده تورم مانع از شیب تند عوض کردن قیمت مسکن خواهد شد. در نهایت قیمت بالای سود واقعی بانکی نیز سومین محافظ قیمت مسکن است که این کارشناس مسکن به آن اشاره کرد.

نرخ سود واقعی بانک ها در حال حاضر در حدی است که تقاضای سرمایه ای را به سمت بانک جذب می کند. قیمت سود اسمی سپرده ها نیز از قیمت سود بازدهی سایر بازارها و همین طور از میانگین قیمت رشد قیمت مسکن به مراتب بالاتر هست. بانک ها در حال حاضر حداقل 20 درصد سود هر سال به سپرده ها می پردازند و این در حالی است که کارشناسان عقیده دارند اگر یک سفته باز وارد بازار ملک شود، بعید است که بتواند بیش از 10 درصد سود کند. به این ترتیب قیمت کنونی سود بانکی را نیز می توان به عنوان سومین محافظ قیمت مسکن در امسال برشمرد.

واژه های کلیدی: سرمایه گذاری | سرمایه گذار | تسهیلات | سیاست | بازار | میلیون | اخبار اقتصادی و بازرگانی