۱۰ گره لیزینگ مسکن

۱۰ گره لیزینگ مسکن

عبارات مهم : پرداخت یارانه – تسهیلات مسکن

بررسی ها راجع به این محرومیت نشان می دهد پروسه پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن در ابتدای کار به 10 گره (عمدتا از جنس مالی) برخورد کرده هست. فعالان حوزه لیزینگ با تاکید بر اینکه بازار مسکن امن ترین بخش جهت پرداخت تسهیلات لیزینگ به لحاظ تضمین وصول به موقع اقساط محسوب می شود، چالش مهم را در «ناهمخوانی بین سود مصوب تسهیلات لیزینگ و هزینه تامین منابع» عنوان می کنند.

۱۰ گره لیزینگ مسکن

برآورد لیزینگی ها مشخص می کند قیمت تمام شده است پول در این بازار، به مراتب بیش از سقف سود تعیین شده است جهت تسهیلات لیزینگ مسکن هست. از طرفی «عدم کفایت» اعتبارات داخلی شرکت های لیزینگ جهت پرداخت تسهیلات مسکن موردنیاز دهک های با درآمد میانگین رو به اوج و همچنین «محدودیت» استفاده از منابع بانکی در این حوزه، بخشی از معاملات مصرفی در بازار ملک را معطل ابزار رونق ساز گذاشته هست. به گزارش دنیای اقتصاد، در این میان، از «معوقات» به عنوان چالش پنهان گروهی از شرکت های لیزینگ نام برده می شود که فعلا توان پرداخت تسهیلات بلندمدت را سلب کرده است.

با گذشت بیش از 4 ماه از ابلاغ مجوز ورود شرکت های لیزینگ به بازار تامین مالی بخش مسکن از سوی بانک مرکزی، درحالی که هنوز موانع دسترسی سه دهک میانگین رو به بالای متقاضی خرید آپارتمان به تسهیلات موثر برطرف نشده هست، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ کشور عزیزمان ایران از وجود دست کم 10 مانع عمده جهت ورود شرکت های لیزینگ به بازار مالی مسکن خبر می دهد.

بازار لیزینگ مسکن با گذشت نزدیک به 5 ماه از صدور مجوز اولیه – دستورالعمل نحوه تاسیس و فعالیت شرکت‌های لیزینگ – به‌رغم میل به دوطرفه لیزینگی‌ها و خریداران

دی ماه سال گذشته، سیاست گذار پولی کشور در حالی به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن چراغ سبز نشان داد که «تداوم ممنوعیت ورود بانک ها به حوزه لیزینگ»، همچنان مسیر فعالیت آماده ترین گروه مالی جهت راه اندازی بازار تسهیلات به نفع متقاضیان دهک های 6 تا 8 خرید آپارتمان را بسته نگه داشته هست. براساس دستورالعمل تازه فعالیت شرکت های لیزینگ، این شرکت ها می توانند در قالب یکی از دو روش«اجاره به شرط تملیک» یا «فروش اقساطی»، تسهیلات لیزینگ خرید مسکن را تا سقف 70 درصد ارزش آپارتمان و با قیمت سود حداکثر 3 درصد بالاتر از قیمت مصوب شورای پول و اعتبار به متقاضیان ارائه کنند.

تکلیف سیاست گذار پولی جهت راه اندازی لیزینگ مسکن از سوی شرکت هایی غیر از بانک ها و وابسته به بانک ها و همچنین تاکید بر عدم اتکای لیزینگ ها به منابع بانکی با نشانه جلوگیری از تبدیل شدن بازار لیزینگ به حیاط خلوت بانک ها جهت پرداخت تسهیلات 21 درصدی به متقاضیان پردرآمد مسکن، صورت گرفت تا بانک عامل بخش مسکن و سایر بانک ها، از نشانه مهم خود یعنی پرداخت تسهیلات ارزان قیمت به بازار تقاضای مصرفی مسکن مختص دهک های 3 تا 6، منحرف نشوند. مخاطبان مهم بازار لیزینگ مسکن حدود 10درصد از تقاضای مربوط به بازار خرید آپارتمان های مصرفی را به خود تخصیص داده شده است می دهند.

برمبنای برآوردهای کارشناسی، در صورت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن سهم فروش آپارتمان های 600 تا 800 میلیون تومانی در بازار فعلی تقریبا دوبرابر زیاد کردن خواهد یافت و بازار فروش واحدهای نوساز گرم می شود و انگیزه ساخت وساز زیاد کردن می یابد و همچنین بازار غیررسمی و دلالی وام مسکن تحت کنترل قرار می گیرد.

۱۰ گره لیزینگ مسکن

10 گره عملیاتی جهت لیزینگ مسکن

محمدهادی موقعی، دبیرکل انجمن ملی لیزینگ کشور عزیزمان ایران درحالی از وجود 10 گره عملیاتی جهت برقراری تسهیلات موردنیاز سه دهک میانگین رو به بالای متقاضی خرید مسکن خبر می دهد که هم اکنون شرکت های لیزینگ به رغم صدور مجوز فعالیت در بازار مسکن از سوی سیاست گذار پولی، کمترین فعالیت در این بازار را دارند.

قبل از پرداختن به گره های بازار لیزینگ مسکن باید به یک گشایش مهم در این زمینه توجه شود و آن اقدام بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار در صدور مجوز ورود لیزینگ های غیر بانکی به بازار مسکن هست. دبیرکل انجمن ملی لیزینگ این اقدام را آینده ساز جهت حضور مؤثر صنعت لیزینگ در تامین مالی اموال غیرمنقول تلقی و ابراز امیدواری کرد که شرکت های لیزینگ بانکی نیز بتوانند وارد بازار لیزینگ مسکن شوند. در این ارتباط وی عدم ورود لیزینگ های بانکی به بازار مسکن را ناشی از «نگاه احتیاط آمیز سیاست گذار پولی» به راه اندازی لیزینگ در بازار مسکن دانست و از نظر وی به نوعی نخستین گره همین عنوان است.

بازار لیزینگ مسکن با گذشت نزدیک به 5 ماه از صدور مجوز اولیه – دستورالعمل نحوه تاسیس و فعالیت شرکت‌های لیزینگ – به‌رغم میل به دوطرفه لیزینگی‌ها و خریداران

به نظر می رسد دستورالعمل ابلاغ شده است در زمینه تاثیر گذاری جهت پرداخت تسهیلات موردنیاز سه دهک میانگین رو به بالای متقاضی خرید مسکن باید مورد بررسی مجدد و اصلاح قرار گیرد. گره دوم به «محدودیت اعمال شده است درخصوص عدم اتکای شرکت های لیزینگ به منابع بانکی» برمی گردد. مطابق با دستورالعمل تازه فعالیت شرکت های لیزینگ، پرداخت عمده تسهیلات خرید مسکن از سوی شرکت های لیزینگ باید با منابعی غیر از منابع بانکی انجام شود چراکه مطابق با این دستورالعمل، شرکت های لیزینگ تنها تا دوبرابر جمع حقوق صاحبان سهام خود می توانند از منابع بانکی استفاده کنند.

این درحالی است که «ادامه ممنوعیت بانک ها جهت ورود به بازار لیزینگ مسکن» عملا توان بالقوه جهت پرداخت تسهیلات خرید ملک به سه دهک، 6، 7 و 8 درآمدی را به حداقل می رساند؛ آیا که در حال حاضر آماده ترین و بی مسئله ترین شرکت ها جهت ورود به بازار لیزینگ مسکن، شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها هستند که بابت تامین منابع جهت پرداخت تسهیلات به سه دهک میانگین رو به بالا، آمادگی بیشتری دارند.

۱۰ گره لیزینگ مسکن

از سوی دیگر، «کمبود منابع داخلی شرکت های لیزینگ»، محدودیت دیگری است که عملا انگیزه و رغبت مدیران این شرکت ها را جهت ورود به بازار مسکن به میزان قابل توجهی کم کردن داده هست. براساس بررسی های صورت گرفته، هم اکنون از مجموع 44 شرکت لیزینگ که مجوز فعالیت در بازار لیزینگ را دارند، تنها 10 شرکت پتانسیل فعالیت در بازار مسکن را دارند که این شرکت ها نیز مطابق با برآوردهای انجام شده است هم اکنون منابع مالی کافی جهت ورود به بازار تسهیلات مسکن را ندارند.

بررسی ها نشان می دهد هم اکنون منابع داخلی شرکت های لیزینگ در هر شرکت به طور میانگین حدود 100 میلیارد تومان برآورد می شود که این حد سرمایه جهت پاسخ به نیاز متقاضیان دهک های میانگین رو به بالای درآمدی به منظور خرید مسکن کافی نیست.

برآوردهای کارشناسان مالی مسکن نشان می دهد هم اکنون جهت تشکیل یک شرکت لیزینگ که قصد فعالیت در حوزه مالی مسکن را داشته باشد، دست کم 400 تا 500 میلیارد تومان منابع اولیه مورد نیاز هست. مقایسه ای بین یکی از صندوق های بعد انداز مسکن با نیاز صندوق های لیزینگ مشخص می کند منابع شرکت های لیزینگ هم اکنون جهت فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن ناکافی هست. در صندوق بعد انداز مسکن یکم، تاکنون بیش از 2هزار میلیارد تومان منابع در قالب بعد انداز حدود 200هزار نفر جمع شده است که این میزان قرار است به تدریج و نه به صورت آنی به متقاضیان پرداخت شود.

بنابراین شرکت های لیزینگ که باید به شکل آنی و بدون اتکا به سپرده متقاضیان وارد بازار تامین مالی مسکن شوند به طور قطع به منابع مالی بیشتری نیاز دارند. محدودیت پنجم به «گران تمام شدن هزینه تامین پول» جهت شرکت های لیزینگ و شکاف موجود بین این قیمت و قیمت سود وظیفه شده است از سوی سیاست گذار پولی در بازار لیزینگ مسکن برمی گردد؛ به گفته دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، در شرایطی قیمت سود مجاز در بازار لیزینگ مسکن 21 درصد معادل 3 درصد زیاد از قیمت سود مصوب شورای پول و اعتبار- تعیین شد که قیمت تمام شده است پول جهت شرکت های لیزینگ هم اکنون به طور میانگین بیش از 25 درصد است.

گره ششم به «عدم دسترسی شرکت های لیزینگ به یارانه سود تسهیلات» برمی گردد؛شرکت های لیزینگ هم اکنون جهت تامین فاصله موجود بین قیمت 21 درصدی مصوب با سود مورد انتظار آنها، به یارانه قیمت سود دسترسی ندارند. به گفته محمد هادی موقعی، این محدودیت مانع مهم فعالیت شرکت های لیزینگ در بازار مسکن اجتماعی است.

مشکل «تضمین تعهدات» در معاملات لیزینگی مسکن، عنوان دیگری است که به عنوان هفتمین گره راه اندازی بازار لیزینگ مسکن مورد تاکید قرار دارد؛ درحال حاضر ترکیب مشخصی از نهادهای تضمین کننده حقوق شرکت های لیزینگ، متقاضیان تسهیلات لیزینگی مسکن وهمچنین انبوه سازان همکار با شرکت های لیزینگ وجود ندارد.

گره هشتم به «ابهامات موجود در نحوه استفاده از بازار سرمایه» جهت شرکت های لیزینگ به منظور تامین مالی تسهیلات مسکن برمی گردد؛ در شرایطی که منابع بانکی به آسانی در اختیار شرکت های لیزینگ قرار نمی گیرد و منابع درنظر گرفته شده است نیز جهت پاسخ به تقاضای سه دهک مخاطب تسهیلات لیزینگ مسکن جوابگو نیست، ابهامات قانونی درخصوص نحوه ورود شرکت های لیزینگ به بازار سرمایه به منظور تامین مالی، مانع دیگری در مسیر راه اندازی لیزینگ مسکن ایجاد کرده است.

شرکت های لیزینگ جهت تامین منابع مالی به منظور پرداخت تسهیلات لیزینگ به متقاضیان، سه راه دارند؛ «منابع داخلی» این شرکت ها که هم اکنون و به اذعان خود لیزینگی ها، منابع کافی در اختیار شرکت ها قرار ندارد؛«تسهیلات بانکی» که هم اکنون با محدودیت سقف جهت شرکت ها همراه است و استفاده از «ظرفیت بازار سرمایه» که ظاهرا در شرایط فعلی تنها راهی که شرکت های لیزینگ جهت تامین مالی با استفاده از آن در این بازار، می توانند تامین مالی کنند «انتشار اوراق مشارکت» هست؛ این درحالی است که جهت انتشار اوراق در بازار سرمایه، قیمت سود این اوراق باید «بازار پذیر» باشد؛نرخ سود بازارپذیر جهت اوراق همکاری درحال حاضر به مراتب بالاتر از 20 درصد است که این نرخ، قیمت تمام شده است پول را در مقایسه با بهای تخصیص، اوج می برد. «نبود انسجام و تفاهم فکری میان دستگاه ها و نهادهای سیاست گذار و مجری در حوزه لیزینگ مسکن» نهمین گره ورود شرکت های لیزینگ به بازار مسکن با وجود صدور مجوز فعالیت این شرکت ها در بازار مسکن است.

این در حالی است که هنوز «یک نقشه راه منسجم و تفصیلی» جهت برطرف ابهامات و همچنین از میان برداشتن موانع ورود شرکت ها به بازار لیزینگ مسکن تدوین نشده است و دستورالعمل های قبلی همگی تصویرهایی ابتدایی و اولیه از ضوابط ورود شرکت های لیزینگ به بازار مسکن را منعکس می کند. البته بنا بر اعلام دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، هم اکنون جهت برطرف این گره که دهمین مانع در مسیر حرکت براق و بدون دغدغه شرکت های لیزینگ در بازار مسکن محسوب می شود، دستورالعملی تفصیلی از سوی این انجمن درحال تهیه است که بعد از موافقت و جلب نظر سیاست گذار پولی و سیاست گذار ارشد حوزه مسکن، به عنوان دستورالعمل اجرایی لیزینگ مسکن در اختیار شرکت های لیزینگ قرارمی گیرد. قرار است این نسخه تفصیلی، به ابهامات موجود در ارتباط با نحوه فعالیت شرکت ها در بازار لیزینگ ملک پاسخ دهد و در عین حال راهکارهایی جهت حل گره های گفته شده است در مسیر پرداخت تسهیلات به سه دهک میانگین رو به بالای متقاضی خرید مسکن اندیشیده شود.

شکاف بین قیمت مصوب، قیمت پول و سود

دبیرکل انجمن ملی لیزینگ ایران، با اشاره به ابهامات و موانعی که هم اکنون در مسیر راه اندازی بازار لیزینگ مسکن به نفع متقاضیان سه دهک میانگین روبه بالای خرید آپارتمان وجود دارد، گفت: یکی از بااهمیت ترین چالش های موجود در مسیر ورود شرکت های لیزینگ به بازار مسکن مسئله قیمت تکلیفی مصوب شورای پول و اعتبار به عنوان قیمت فروش تسهیلات لیزینگ هست. این قیمت پایین تر از قیمت تمام شده است تامین مالی در لیزینگ است!

دبیر کل انجمن ملی لیزینگ افزود: جالب است بدانیم که این قیمت نه مورد قبول لیزینگ ها است و نه مورد قبول مشتریان نهایی مسکن قسطی. از نظر شرکت های لیزینگ این قیمت کمتر از قیمت تمام شده است است و اگر شرکت های لیزینگ 3درصد به قیمت تمام شده است یعنی 26 درصد اضافه کنند حداقل قیمت مورد انتظار آنان 29 درصد هست. از نظر مشتریان نهایی مسکن لیزینگی قیمت 21 درصد (نرخ مقرر لیزینگ ها از سوی شورای پول و اعتبار) قیمت گران و بالایی است.

وی در ادامه «خلأ یارانه سود» را از دیگر موانع راه اندازی بازار لیزینگ مسکن اعلام کرد و گفت:یارانه سود باید بر مبنای «نرخ قابل تحمل متقاضیان» و «نرخ مورد انتظار شرکت های لیزینگ» تعیین شود این درحالی است که هم اکنون چنین یارانه ای جهت راه اندازی بازار لیزینگ مسکن وجود ندارد.از سوی دیگر باید به طور دقیق مشخص شود این یارانه به چه میزان تعلق خواهد گرفت؟آیا باید به تمام فاصله قیمت تعلق بگیرد یا بخشی از آن؟قبل از آن نیز مورد نیاز است قیمت تمام شده است تامین مالی جهت پرداخت تسهیلات لیزینگ به طور دقیق محاسبه شود و اینکه تا چه میزان امکان پرداخت یارانه سود در این بخش وجود دارد؟ دبیرکل انجمن ملی لیزینگ کشور عزیزمان ایران «نرخ مورد انتظار شرکت های لیزینگ» و همچنین «نرخ مطلوب انبوه سازان» را دو پارامتر مهم تعیین قیمت دقیق تسهیلات لیزینگ آپارتمان های مسکونی بیان کرد و افزود: در این میان توقعات انبوه سازان نیز مهم است و باید درک درستی از میزان سود مورد انتظار و سایر شرایط فروش لیزینگی مسکن از سوی آنان داشته باشیم؛واضح است در صورت اعمال تخفیف از سوی انبوه سازان در قیمت های فروش، تخصیص داده شده است یارانه سود و دسترسی شرکت های لیزینگ به منابع ارزان تر، قیمت سود تسهیلات لیزینگ قابل تعدیل خواهد بود.

وی همچنین ابهامات موجود درخصوص نحوه ورود شرکت های لیزینگ به بازار سرمایه جهت تامین مالی را از دیگر گره های اجرایی ورود شرکت های لیزینگ به بازار مسکن بیان کرد و گفت: هر چند مطابق با ضوابط قانونی، شرکت های لیزینگی مجاز به انتشار اوراق همکاری هستند، ولی مشخص نیست این مجوز جهت تامین مالی «انبوه سازان» صادر شده است است یا جهت تامین مالی به منظور پرداخت تسهیلات به «مشتریان» و متقاضیان خرید واحدهای لیزینگی؟ وی تاکید کرد: انتشاراوراق همکاری جهت هر کدام از این دو گروه، مقررات و ضوابط خاص خود را می طلبد که باید در قوانین مربوط به فعالیت شرکت های لیزینگی به طور دقیق مشخص شود.

وی همچنین با اشاره به عنوان ضرورت «تضمین تعهدات» و «وجود زنجیره ای از نهادهای گارانتی کننده» در بازار لیزینگ مسکن اعلام کرد: جهت «پوشش ریسک» تسهیلاتی که در اختیار متقاضیان لیزینگ مسکن قرار می گیرد مورد نیاز است نهادهای تضمین کننده تعریف شود تا اطمینان خاطری بابت بازگشت این منابع حاصل شود. موقعی افزود: در واقع جهت بازار لیزینگ مسکن با توجه به اینکه عوامل زیادی همچون متقاضی خرید مسکن، انبوه ساز و شرکت های لیزینگ درگیر هستند، مورد نیاز است این گارانتی به صورت «سندیکایی» و در قالب شکل گیری یک «کنسرسیوم تضمین کننده» حاصل شود و در واقع هر کدام از نهادهای مسوول و درگیر در بازار لیزینگ مسکن نقشی را بر عهده بگیرد.

چالش پنهان لیزینگی ها

رئیس هیات مدیره انجمن ملی لیزینگ کشور عزیزمان ایران با بیان اینکه درحال حاضر حوزه تامین مالی مسکن امن ترین و کم ریسک ترین حوزه جهت فعالیت شرکت های لیزینگ محسوب می شود گفت: تامین مالی مسکن به این علت امن ترین حوزه فعالیت جهت شرکت های لیزینگ است که وثیقه قدرتمندی یعنی سند واحد مسکونی جهت تضمین بازگشت تسهیلات در اختیار شرکت ها قرار می گیرد.

حمید ابدالی افزود:در واقع امنیت بازگشت سرمایه در حوزه تامین مالی مسکن جهت شرکت های لیزینگ از همه بخش های دیگر بالاتر است.وی خاطرنشان کرد: با این حال شرکت های لیزینگ در مسیر فعالیت خود علاوه بر اینکه با چالش آشکار «کمبود منابع» روبه رو هستند با چالش «پنهان معوقات» تسهیلات ارائه شده است نیز روبه رو هستند. ابدالی گفت: هم اکنون شرکت های لیزینگ به سه دسته « شرکت های لیزینگ وابسته به بانک ها»، «شرکت های لیزینگ وابسته به خودروسازها» و «شرکت های بخش خصوصی»، تقسیم می شوند که دسته اول درحال حاضر از پرداخت تسهیلات به بخش مسکن منع شده است اند؛ دسته دوم اساسا تمایلی به ورود به حوزه تامین مالی مسکن ندارند و دسته سوم نیز که تعدادشان به کمتر از 10 شرکت می رسد به رغم میل به به فعالیت در حوزه تامین مالی مسکن از منابع مالی کافی جهت ورود به این بخش برخوردار نیستند.

وی خاطرنشان کرد: علاوه بر این، شرکت های لیزینگ هم اکنون با مسئله ناتراز بودن بین سود مصوب تسهیلات و قیمت تمام شده است پول مواجه اند که باید این مسئله نیز جهت شرکت ها برطرف شود.

اخبار اقتصادی – اقتصاد آنلاین

واژه های کلیدی: پرداخت یارانه | تسهیلات مسکن | آپارتمان | اندازی | تسهیلات | منابع | سیاست | بازار | ایران | انجمن | یارانه