پیام حباب‌سنج مسکن

پیام حباب سنج مسکن

عبارات مهم : تسهیلات مسکن – آپارتمان

به گزارش دنیای اقتصاد؛ نشانگر «حباب سنج» بازار مسکن، از تخلیه حباب قیمتی حکایت دارد و نشان می دهد روند ورود تقاضای مصرفی به بازار، مشروط به تعیین وظیفه دو متغیر کاهنده معاملات ملک، می تواند طی ماه های آتی زیاد کردن یابد. بررسی ها راجع به شاخص «قیمت به اجاره بها» حاکی است این نسبت به پایین ترین سطح رسیده هست. طی 25 سال گذشته، شاخص «قیمت به اجاره بها» در دوره های متفاوت بازار ملک، متناسب با میزان افت وخیز قیمت، بین عدد 14 تا 21 در نوسان بوده؛ به طوری که هنگام جهش قیمت، شاخص به اوج رسیده و در آخر فرآیند تخلیه حباب، در نقطه کف قرار گرفته است.

هم اکنون مطابق آخرین سطح میانگین قیمت واحد مسکونی و همچنین میانگین اجاره بها در تهران، «حباب سنج» عدد 8/ 13را نشان و از «تخلیه حباب قیمتی» خبر می دهد. ازآنجاکه توان خرید به رغم تسهیلات موجود، «شکننده» ارزیابی می شود، زیاد کردن محسوس «قیمت پیشنهادی» باعث عقبگرد متقاضیان می شود. در بعضی مناطق پایتخت، حجم معاملات زیاد کردن یافته ولی جهت رشد کل معاملات (همه مناطق)، باید سقف تسهیلات از کفایت مورد نیاز جهت دهک های میانگین رو به اوج برخوردار شود و اقساط ماهانه وام های فعلی، در استطاعت دسته ای از متقاضیان قرار بگیرد. کارشناسان پیش شرط رونق مسکن را کم شدن قیمت سود بانکی می دانند.

نتیجه آزمایش حباب قیمت در بازار مسکن کدام بخش بازار معاملات ملک در رکود است؟ تفاوت رونق پیش‌رو با دوره‌های قبل

برخی ناظران بازار املاک با طرح فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، اوضاع کلی معاملات ملک که از رشد منفی حجم فروش آپارتمان در کل شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران حکایت دارد را به حبابی بودن بازار نسبت می دهند و بازگشت رونق را منوط به تخلیه حباب قیمتی عنوان می کنند. بررسی های «دنیای اقتصاد» راجع به صحت و سقم فرضیه «حباب در قیمت مسکن» نشان می دهد صرف نظر از آنچه صاحب نظران و کارشناسان اقتصاد مسکن راجع به پشت صحنه وضع موجود بازار ملک مطرح می کنند، نتیجه یک سنجش از قیمت آپارتمان در تهران، از رد فرضیه وجود حباب حکایت دارد. نتیجه های سنجش حباب قیمت مسکن که از رابطه P به R قابل بررسی و محاسبه هست، مشخص می کند: مطابق رابطه بلندمدت گذشته بین قیمت مسکن (P) و اجاره بها (R) در شهر تهران، نسبت P به R در بازار ملک طی 5/ 2 دهه گذشته، معمولا در دامنه 15 تا 20 در نوسان بوده است به طوری که در وقت اوج رونق معاملات ملک و بالطبع، رشد حداکثری قیمت آپارتمان، عدد حاصل از این نسبت، تحت تاثیر شکل گیری حباب قیمتی، تاحدود 20 تا 21 افزایش کرده و در وقت رکود معاملات مسکن ناشی از تخلیه حباب، روند کاهشی نسبت P به R، تا اطراف عدد 15 و بعضا نزدیک به 14، متوقف شده است است.

این نسبت که از سوی کارشناسان مسکن به عنوان یک روش جهت آینده نگری قیمت و چشم انداز بازار ملک مورد استفاده قرار می گیرد، در حال حاضر بر اساس آخرین سطح ریالی میانگین قیمت فروش و اجاره آپارتمان در تهران، عدد 8/ 13 است که نشان می دهد هم اکنون نسبت P به R در مقایسه با دوره های گذشته –زمان های تخلیه حباب مسکن- در پایین ترین سطح واقع شده است است و به معنای نبود حباب در قیمت میانگین هست. هرچند وضع موجود هرگز مجوزی جهت زیاد کردن قیمت نیست چراکه سمت عرضه با تنظیم قیمت پیشنهادی متناسب با توان محدود خریداران می تواند رشد معاملات را موجب شود. سال 92 تحت تاثیر رونق معاملات سفته بازانه در بازار ملک و جهش قیمت مسکن در بهار آن سال، نسبت P به R در بازار مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران به 18 رسید ولی بعد از آن، با شروع افت تدریجی معاملات خرید ناشی از شکل گیری رکود مسکن، نسبت P به R سال به سال کم کردن پیدا کرد و در سال های 93 و 94 به ترتیب در سطح 6/ 16 و 15 قرار گرفت.

در سال 95 نیز این نسبت در اطراف 15 نوسان داشت و در حال حاضر به سطح 8/ 13 رسیده است.

پیام حباب‌سنج مسکن

به این ترتیب، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن»، با سنجش صورت گرفته، مردود هست. فرآیند تخلیه حباب از نیمه سال 92 با شروع رشد منفی قیمت واقعی ملک در پایتخت کشور عزیزمان ایران شروع شد. از مهر سال 92 ارزش واقعی املاک مسکونی در پایتخت کشور عزیزمان ایران با رشد منفی مواجه بوده هست. سال 93، قیمت واقعی آپارتمان ها در پایتخت کشور عزیزمان ایران –مقایسه میزان رشد اسمی و قیمت تورم- 5 درصد افت کرد و در سال های 94 و 95 نیز قیمت واقعی با رشد منفی 13 درصد و 4 درصد مواجه شد. شروع ریزنوسانات قیمت مسکن طی ماه های اخیر، نشانه ای از تخلیه حباب هست. میانگین قیمت مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران طی یک سال 95 حدود 5 درصد زیاد کردن پیدا کرد. این شاخص در 4 ماه اول امسال نیز مطابق آمار دفتر اقتصاد مسکن و آمار بانک مرکزی، 2/ 5 درصد نسبت به 4 ماه اول سال 95 رشد کرد. این میزان رشد البته کمتر از قیمت تورم بوده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطرح کنندگان فرضیه «وجود حباب»، فضای کلی حاکم بر معاملات ملک را ناشی از «حبابی بودن قیمت مسکن و انتظار جهت تخلیه آن» می دانند و از این طریق، تلاش در تجزیه و تحلیل رخدادهای بازار دارند. این در حالی است که صاحب نظران بخش مسکن معتقدند حباب قیمت مسکن تخلیه شده است است و رخوت کنونی معاملات به دو متغیر مهم بیرونی و درونی (نرخ سود بانکی و تسهیلات مسکن) مربوط هست. بر اساس این گزارش، فرضیه «وجود حباب در قیمت مسکن» به عنوان مانع ذهنی رونق، می تواند باعث «انحراف» از توجه به عوامل مهم رونق ساز شود.

نتیجه آزمایش حباب قیمت در بازار مسکن کدام بخش بازار معاملات ملک در رکود است؟ تفاوت رونق پیش‌رو با دوره‌های قبل

بررسی ها در این باره مشخص می کند شرایط بازار معاملات مسکن در سه مولفه «تقاضای مصرفی»، «تقاضای سرمایه ای» و «تسهیلات خرید» نسبت به اوایل دهه 90 (دوره قبلی رونق)، تفاوت محسوسی پیدا کرده هست. این اختلاف در مولفه های بازار، باعث شده است خروج از رکود معاملاتی در این دوره به صورت تدریجی رخ دهد و در عین حال، شدت تحرک معاملات به مراتب کمتر از دوره های گذشته باشد. ولی در این میان چون که بعضی ناظران بازار، با غفلت از تغییرات در مولفه های سه گانه، رونق قبلی را ملاک مقایسه قرار می دهند، در تحلیل چرایی وضع موجود، سراغ متغیرهای فرعی می روند.

گروهی از فعالان بازار ملک بدون توجه به هشدارهای مکرر آخرهای سال گذشته اقتصاددانان و صاحب نظران بخش مسکن که از ضرورت «تغییر پارادایم در بازار مسکن» سخن گفته بودند، در حال حاضر جهت خروج کامل از رکود، انتظار تکرار رونق شبیه دوره قبل را دارند. انتظار این گروه آن است که معاملات خرید ملک، وضعیتی مشابه سال های 90 تا 92 به خود بگیرد. در آن سال ها، تقاضای سرمایه ای (سفته بازی) ناشی از پشتیبانی مستقیم و غیرمستقیم بعضی بانک ها جهت سرمایه گذاری های ملکی و همچنین سهم بالای بخش مسکن از تسهیلات بانکی باعث شد حجم معاملات خرید آپارتمان رشد قابل ملاحظه ای پیدا کند و همزمان، قیمت مسکن دچار جهش شود. در حال حاضر، بعضی ناظران بازار با طرح فرضیه وجود حباب در قیمت ملک و غفلت از عوض کردن ساختار بازار ملک، انتظار تکرار رونق سال های 90 تا 92 را دارند.

پیام حباب‌سنج مسکن

بررسی ها در این باره حاکی است در مقطع فعلی، از یکسو تقاضای سرمایه ای و سفته بازی ملکی به دو علت «حبس منابع بانک ها در املاک لوکس، متراژ بزرگ و فاقد مشتری موثر» و همچنین «جذابیت سپرده گذاری در بانک ها»، در پایین ترین سطح قرار دارد. بعضی بانک ها در سال های 90 تا 92، به شکل مستقیم و غیرمستقیم وارد فعالیت های ملکی شدند و بخشی از تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن در آن سال ها، از این محل شکل گرفت ولی اکنون جنس معاملات خرید مسکن در تهران، عمدتا مصرفی به شمار می رود. از طرفی، حجم تقاضای مصرفی خرید مسکن نیز به علت افت میزان ازدواج های سالانه، کم کردن پیدا کرده است.

در کشور قیمت رشد ازدواج ها از قیمت رشد یک درصدی جمعیت، کمتر شده است و در مقایسه با اوایل دهه 90، شیب منفی به خود گرفته هست. میزان ازدواج ها از بالای 900 هزار ازدواج در سال 91 به کمتر از 680 هزار ازدواج در سال گذشته رسید. قیمت رشد ازدواج طی سال های اخیر رشد منفی 2 تا 7 درصد در سال را تجربه کرده هست. سهم پایتخت کشور عزیزمان ایران از کل ازدواج ها حدود 10 تا 12 درصد برآورد می شود و در حال حاضر هر سال کمتر از 100 هزار فقره است.

با توجه به اینکه بخشی از خانوارهای تازه جهت مدتی مستقیم وارد بازار اجاره می شوند، روند کاهشی ازدواج ها، میزان تقاضای مصرفی از این محل را نسبت به سال های 90 تا 92 کم کردن داده هست. در این میان، بخشی از تقاضای مصرفی نیز از محل تخریب و همکاری در ساخت و ساز، وارد بازار ملک می شود که به علت افت فعالیت های ساختمانی، این بخش از تقاضا نیز نسبت به دوره قبل، کم کردن یافته هست. گزارش «دنیای اقتصاد» راجع به عوض کردن در مولفه سوم بازار ملک نیز مشخص می کند: در حال حاضر سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی به پایین ترین حد در مقایسه با سال های گذشته رسیده است.

در سال های 90 تا 92، حداقل 13 تا 17 درصد از کل تسهیلات شبکه بانکی، به وسیله بانک ها در قالب تسهیلات خرید و ساخت مسکن به این بخش تخصیص داده شده است پیدا می کرد ولی در حال حاضر، این سهم طبق آخرین آمار بانک مرکزی مربوط به سه ماه اول 96، به 5/ 7 درصد رسیده هست. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در سال 93 به 8/ 11 درصد کم کردن کرد و در سال 94 به 33/ 10 درصد رسید. هر چند کم کردن سهم در سال 94، ناشی از رکود عمیق مسکن بوده است ولی در سال 95 که معاملات خرید به فاز پیش رونق آمد و شدت گیری رکود ساختمانی نیز به لحاظ سقوط قیمت رشد، متوقف شد و تقاضا جهت تسهیلات مسکن زیاد کردن پیدا کرد، سهم بخش مسکن از تسهیلات باز هم نزولی شد و به 14/ 9درصد رسید.

بررسی ها نشان می دهد: علت این کم کردن سهم، به بی رغبتی بانک ها به پرداخت تسهیلات خرید مسکن مربوط می شود به طوری که در حال حاضر عمده تسهیلات مسکن از سوی بانک عامل بخش مسکن پرداخت می شود. در این میان، بخش قابل توجهی از آنچه در کارنامه پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن ثبت شده، تسهیلات تازه نیست بلکه تمدید تسهیلات قبلی است که در عمل، تقاضای تازه از این محل، وارد بازار ملک نشده است.

در حال حاضر حدود 200 هزار فقره تسهیلات خرید مسکن در سال از سوی بانک ها پرداخت می شود؛ این در حالی است که کل حجم معاملات خرید مسکن در کشور حداقل معادل 700 هزار واحد مسکونی در سال هست. به این ترتیب، با کم کردن سهم مسکن از تسهیلات بانکی، نمی توان انتظار شکل گیری رونق از جنس رونق دوره قبل و در مقیاسی مشابه آن را داشت. همچنین ناچیز بودن تقاضای سرمایه ای و عدم زیاد کردن تقاضای مصرفی از محل ازدواج ها نیز به عنوان دو مولفه مهم بازار ملک، امکان بروز رونق مشابه سال های 90 تا 92 را گرفته است.

بررسی «دنیای اقتصاد» راجع به ساختار فعلی بازار مسکن با لحاظ تغییرات رخ داده در سه مولفه ذکر شده، حاکی است: در شرایط فعلی، نمی توان انتظار تحرک معاملات در همه مناطق شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران را داشت. در مناطقی که بازار ملک با حجم قابل توجه املاک لوکس، گران قیمت، متراژ بزرگ مواجه است –مناطق شمالی شهر- در مقطع فعلی امکان رشد محسوس معاملات خرید وجود ندارد. در مناطق یک تا چهار شهر تهران، حجم عرضه ناشی از ساخت و ساز مسکونی در فاصله سال های 85 تا 91، سه برابر شد در حالی که در سایر مناطق شهر، این شاخص رشد دو برابری را تجربه کرد. تحرک در معاملات خرید آپارتمان های متراژ بزرگ منوط به ورود تسهیلات خرید مسکن با سقف های بیش از سطح فعلی به بازار است.

در حال حاضر ولی مناطقی از شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران که آپارتمان های مناسب تقاضای مصرفی میانگین درآمد در آنها وجود دارد، با رشد مثبت در حجم معاملات خرید مواجه شده است اند. در 9 منطقه پایتخت از جمله منطقه 5 و 10 تا 13، تسهیلات خرید مسکن موجود توانسته تقاضای موثر در بازار معاملات ملک ایجاد کند طوری که تیر ماه امسال حجم معاملات خرید در این مناطق به طور میانگین 8 درصد نسبت به تیر ماه سال گذشته زیاد کردن پیدا کرد. این در حالی است که حجم کل معاملات خرید مسکن در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران تحت تاثیر کم تحرکی در سایر مناطق، رشد منفی داشته هست. اوضاع موجود بیانگر آن است که رونق معاملات مسکن در شرایط فعلی، در همه مناطق شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران قابل تحقق نیست.

کارشناسان بازار مسکن، در مقطع فعلی، متغیر مهم رونق ساز در بازار معاملات مسکن را قیمت سود بانکی معرفی می کنند و معتقدند سطح بالای قیمت سود واقعی در بازار پول، امکان تحرک در معاملات را گرفته و حتی باعث تاخیر در ورود بخشی از تقاضای مصرفی به معاملات مسکن شده است هست. کم شدن قیمت سود بانکی به سطح متعارف، می تواند از یکسو تحرک در معاملات خرید مسکن را موجب شود و از سوی دیگر شرایط پرداخت تسهیلات خرید مسکن جهت دهک های میانگین رو به پایین را به لحاظ عوض کردن کاهشی قیمت سود تسهیلات و در نتیجه تبدیل تسهیلات به وام در استطاعت به لحاظ مبلغ اقساط، تسهیل کند.

کارشناسان اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه رونق پیش رو در بازار معاملات مسکن متفاوت از دوره قبل خواهد بود، عنوان می کنند: جهت حرکت پایدار در معاملات مصرفی آپارتمان مورد نیاز است متغیر مهم بیرونی بازار یعنی قیمت سود بانکی، به شکل غیر دستوری کم کردن پیدا کند و جهت جنبش تقاضای مصرفی دهک های میانگین رو به اوج نیز تسهیلات لیزینگ با سقف زیاد از وام های فعلی پرداخت شود. درحال حاضر سقف وام خرید مسکن بدون سپرده، 120 میلیون تومان است ولی دهک میانگین رو به اوج به حداقل 200 تا 300 میلیون تومان تسهیلات جهت خرید نیاز دارد تا حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق بیشتری از پایتخت کشور عزیزمان ایران زیاد کردن پیدا کند و دچار رشد مثبت شود.

افزایش سهم مناطق مصرفی از معاملات مسکن

دنیای اقتصاد: سهم مناطق مصرفی کانون تقاضای خانوارهای «با درآمد میانگین و میانگین رو به پایین» در معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی نسبت به سایر مناطق پایتخت زیاد کردن یافت. به گزارش «دنیای اقتصاد»، گزارش تازه ترین تحولات بازار معاملات مسکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در تیرماه 96 که روز گذشته از سوی بانک مرکزی منتشر شد، نشان می دهد تیرماه امسال اگرچه حجم کل معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی در پایتخت نسبت به ماه مشابه سال قبل و همچنین ماه قبل به ترتیب 5/ 2 و 4/ 5 درصد کم کردن یافت ولی سهم دو منطقه مصرفی کانون تقاضای خرید مسکن جهت متقاضیان طبقات «متوسط» و «متوسط رو به پایین» زیاد کردن یافت.

براساس این گزارش، بیشترین حجم معاملات مسکن، تیرماه امسال در یکی از دو منطقه پرتقاضا جهت خرید مسکن –منطقه 5- انجام شد؛ سهم معاملات خرید مسکن در منطقه 5، تیرماه امسال به 5/ 16 درصد رسید که این سهم در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 5/ 0 درصد زیاد کردن داشته هست؛ تیرماه پارسال منطقه 5 سهم 16 درصدی از کل معاملات خرید مسکن را در میان همه مناطق شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران به خود تخصیص داده شده است داد.

این درحالی است که سهم معاملات خرید مسکن در منطقه 10- کانون تقاضای واحدهای مصرفی ریزمتراژ، کوچک متراژ و میان متراژ مصرفی مورد تقاضای گروه های درآمدی میانگین رو به پایین-تیرماه امسال با 3/ 0 درصد زیاد کردن در مقایسه با مدت مشابه سال قبل از 2/ 5 درصد در تیرماه 95 به 5/ 5 درصد در تیرماه امسال رسید. این دو منطقه، مناطقی هستند که هم اکنون گروه های درآمدی میانگین و میانگین رو به پایین با استفاده از پوشش تسهیلات فعلی خرید مسکن، قادر به خرید آپارتمان در آنها هستند؛ همچنین عمده متقاضیان خرید مسکن در این دو منطقه به لحاظ سطح درآمدی در وضعیتی قرار دارند که از بنیه مالی کافی جهت پرداخت اقساط ماهانه تسهیلات فعلی خرید مسکن برخوردارند و به همین علت به رغم کم کردن حجم کل معاملات خرید مسکن در پایتخت طی تیرماه امسال، سهم این دو منطقه از کل معاملات زیاد کردن یافته است.

این درحالی است که براساس آمارهای ارائه شده است از سوی دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن، حجم معاملات مسکن در منطقه 5 در تیرماه امسال نسبت به تیرماه سال گذشته، یک درصد و حجم معاملات مسکن در منطقه 10 در تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل، 6 درصد زیاد کردن یافته هست. همچنین براساس گزارش بانک مرکزی از اوضاع بازار معاملات مسکن شهر تهران، تیرماه امسال 14 هزار و 533فقره معاملات خرید مسکن در مناطق 22 گانه شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران ثبت شد و این درحالی است که میانگین قیمت هرمترمربع مسکن در این ماه به 4 میلیون و 619 هزار تومان رسید که نسبت به ماه قبل 2/ 1 درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل- تیر ماه 95- معادل 2/ 6 درصد زیاد کردن نشان می دهد.

واژه های کلیدی: تسهیلات مسکن | آپارتمان | سود بانکی | روز گذشته | اقتصاد | ازدواج | تسهیلات | بازار | ایران | اقتصاد