پوست اندازی بازار مسکن در کشور عزیزمان ایران

پوست اندازی بازار مسکن در کشور عزیزمان ایران

عبارات مهم : اقتصادی – بازار

به گزارش ایسنا، بازار مسکن در چند سال اخیر واکنش‌ها متفاوتی از خود نشان می دهد که متأثر از روند رشد جمعیت، کم کردن بعد خانوار، رشد خانوارهای تک نفره، تغییرات اقتصادی و حتی پرسشها فرهنگی هست. مقایسه شاخص های دهه ۱۳۷۵-۱۳۸۵ نسبت به چند سال اخیر نشان می دهد، رشد جمعیت از میانگین ۱۰ ساله ۱.۶۲ به نزدیک ۱.۲۱ و بعد خانوار از ۴.۸۴ در سال ۱۳۷۵ به ۳.۵ در سال ۱۳۹۲ رسید. حال آنکه در سال ۱۳۹۱ نسبت قیمت مسکن به درآمد میانگین خانوار از عدد ۸.۶ سال ۱۳۸۴ به عدد دلواپس کننده ۱۲ سال رسیده است.

پوست اندازی بازار مسکن در کشور عزیزمان ایران

متغیرهای فوق هنگامی که معنی پیدا می کنند که در کنار متغیرهای سمت عرضه قرار بگیرند. در بخش عرضه میانگین متراژ واحدهای مسکونی به حدود ۱۳۰ مترمربع رسیده که عدم انطباق آن با بخش تقاضا موجبات رسوب واحدهای لوکس و بزرگ متراژ شده است هست. هم اکنون ۲.۶ میلیون مسکن خالی و ۲.۱ میلیون مسکن نیمه خالی در کشور وجود دارد که عمدتا در محدوده قیمتی واحدهای لوکس و نیمه لوکس قرار دارد.

تحولات سال ۹۶ بازار مسکن

آمارهای ارایه شده است از بازار مسکن در شرایط رکودی بعد از آخرهای سال ۱۳۹۱، عدم تصویر العمل این بازار علیرغم تکمیل دوره رکود و احتمال ادامه کسادی ۴.۵

مهدی روانشادنیا ـ تحلیلگر بازار مسکن ـ با بیان اینکه شدت هجوم تقاضای خرید جهت مسکن بزرگ متراژ در سالهای اخیر نسبت به دهه های ۶۰، ۷۰ و ۸۰ کم کردن یافته است گفت: نمود تحولات بازار مسکن در سال ۱۳۹۶ را بیش از هر وقت دیگری می توان در واکنش‌ها این بازار از ابتدای سال ۱۳۹۵ تاکنون شاهد بود. علی رغم انتظارات عمده کارشناسان مبنی بر رونق این بازار مبتنی بر واکنش‌ها سیکل های گذشته تحت تأثیر وام صندوق یکم و سایر متغیرهای اقتصادی واکنش‌ها جدیدی از خود نشان داد.

وی افزود: خریداران با میل به به واحدهای با عمر بیشتر، متراژ کمتر و در مناطق میانگین شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران و توسعه اجاره نشینی، در تیرماه ۱۳۹۶ ثابت کردند که فرمولهای قدیمی کارایی کمی در تحلیل شرایط موجود بازار دارند. این تغییرات می تواند آدرس مناسبی جهت سرمایه گذاران بازار مسکن در سالهای آتی باشند.

واحدهای ۶۰ تا ۷۰ متر بیشترین تقاضا را دارد

پوست اندازی بازار مسکن در کشور عزیزمان ایران

عضو هیات مدیره شرکت نظام مهندسی ساختمان استان پایتخت کشور عزیزمان ایران با اشاره به آمار تیرماه مسکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران گفت: ۴.۳ درصد واحدهای مبادله شده است شهر تهران، ارزش بیش از ۱۰ میلیون تومان در هر متر مربع داشته، ۳۴ درصد واحدها ارزش متراژی بیش از ۵ میلیون تومان و ۶۰ درصد واحدها ارزش متراژی بین ۲ تا ۵ میلیون تومان داشته اند. ۲.۱ درصد واحدها متراژ بیش از ۲۰۰ مترمربع داشته، ۴.۶ درصد بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ مترمربع، ۲۱.۷ درصد بین ۱۰۰ تا ۱۵۰ مترمربع و ۶۲ درصد بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع زیربنا داشته اند.

روانشادنیا تصریح کرد: بیشترین فراوانی مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع، قیمت میانگین ۳ تا ۳.۵ میلیون تومان و میانگین ارزش هر واحد مسکونی ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان است.

آمارهای ارایه شده است از بازار مسکن در شرایط رکودی بعد از آخرهای سال ۱۳۹۱، عدم تصویر العمل این بازار علیرغم تکمیل دوره رکود و احتمال ادامه کسادی ۴.۵

بررسی متغیرهای اجتماعی موثر بر بازار مسکن

محمدمهدی مافی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ نیز با بیان اینکه تغییرات شگرف اجتماعی در کشور عزیزمان ایران در حال وقوع است تاکید کرد: طی ۳۰ سال اخیر بحث هرم جمعیتی، تعداد نفر در خانوار و ساختار واحد جامعه که قبلا با تشکیل ازدواج و فرزندان شکل می گرفت دارد عوض کردن می کند که در بحث اقتصاد مسکن تاثیر می گذارد. واحدهای اجتماعی است که در بازار مسکن عوض کردن می گذارند دیگر خانوارهای قدیم نیستند بلکه کسانی هستند که به طور دائم مجردی زندگی می کنند یا ازدواج هایی که مکررا منجر به جدایی می شود.

پوست اندازی بازار مسکن در کشور عزیزمان ایران

وی ادامه داد: در جوامع مترقی جهت تحولات اجتماعی راهکار در نظر می گیرند ولی در جامعه ما معمولا جهت این پرسشها دیرتر از وقت وقوع خود فکر می شود و اگر کسی در موقع مقرر نسبت به آن هشدار بدهد در جوابش می گویند مسئله مهم جامعه ما این نیست. ولی به نظر من از هم اکنون باید فکر کنیم عوض کردن ساختاری که در جامعه اتفاق افتاده چه تبعاتی جهت بخش مسکن خواهد داشت تا به سمت احداث مساکن متناسب با این ساختار اجتماعی برویم.

تاثیر توزیع نامناسب ثروت در بخش مسکن

همچنین عباس زینعلی ـ کارشناس اقتصاد مسکن ـ اظهار کرد: عوض کردن و تحولات فرهنگی اجتماعی تاثیر نسبی در بازار مسکن داشته و در آینده زیاد کردن خواهد یافت. ولی به طور کلی عنوان رکود مسکن، اقتصادی است و علت مهم آن به کم کردن یکباره توان خرید تقاضای واقعی برمی گردد. طی ۱۰ سال اخیر در بخش اشتغال ناموفق بودیم و در این فضا توزیع درآمد و ثروت بسیار نامناسب و غیرعادلانه صورت گرفته که باعث شده است تنظیمات اجتماعی به هم بخورد. یک نفر هیچ چیز ندارد، یک نفر دیگر به اندازه دوهزار نفر ثروت دارد. هنگامی که سیستم توزیع ثروت به هم می خورد و رانت رشد می کند، ثروت به خرید کالاهای غیرضروری تخصیص می یابد.

وی افزود: زیاد کردن عرضه مسکن بی کیفیت در جامعه و به هم ریختن ساختار منظم شکل گرفته در کشور در عرض ۱۰ سال اخیر اتفاق افتاده و طبیعی است که باید انتظار می داشتیم چنین رکودی حاکم شود. ولی نمی توان صرفا تغییرات اجتماعی ـ فرهنگی را موثر دانست. البته در تاثیر این متغیرها شکی نیست ولی به تنهایی نمی توانست منجر به چنین رکود عمیقی در بخش مسکن شود. این رکود محصول توزیع نامناسب ثروت و درآمد در جامعه، عدم ایجاد اشتغال و رکود سنگین فعالیتهای تولیدی است.

ایجاد تناوب تولید؛ لازمه رونق مسکن

زینعلی چشم انداز بازار مسکن در صورت ادامه وضع کنونی را نیمه تاریک عنوان و تاکید کرد: تا فکر اساسی جهت توزیع ثروت، کارآفرینی و اشتغال نشود و قیمت سود بانکی کم کردن نیابد بازار مسکن راه نمی افتد. نمی توان بازار مسکن را به صورت مجرد راه بیندازیم در حالی که صنایع مرتبط با آن درگیر پرسشها متعدد هستند.

الگوی متداول مسکن دیگر تکرار نمی شود

همچنین مافی، الگوی ساخت و ساز گذشته را تکرارناپذیر دانست و گفت: واکنش‌ها سنتی بازار مسکن همواره مبتنی بر تکرار رونق، حباب و رکود بود ولی حالا شکل جامعه عوض کردن کرده هست. از سال ۱۳۹۱ انتظار داشتیم نهایتا ۲ سال بعد رونق ایجاد شود، ولی این اتفاق صورت نگرفت. مسوولان هم نباید به دنبال بازتکرار گذشته باشند؛ لیکن دوره ای را پشت سر گذاشتیم که خیلی خانواده ها تشکیل نشدند چون معضل مسکن داشتند. بنابراین از آن مرحله عبور کردند ولی تبعات فرهنگی ـ اجتماعی دارد که در آینده متوجه می شویم.

وی خاطرنشان کرد: از ۲۰ سال قبل تا سال های دهه ۸۰ نتوانستیم مسئله مسکن جوانان را جهت کسانی که دهه ۶۰ به دنیا آمده بودند حل کنیم. حالا آن قشر یک مرحله جلو آمده و تشکیل خانواده داده اند. همچنین در حال حاضر باید فکری کنیم که ساختار سالمندی جمعیت و شرایط اجتماعی موجود، حداقل در بخش مسکن پرسشها کمتری را رقم بزند. ولی نباید راهکارهای عجولانه ارایه داد بلکه با تشکیل اتاقهای فکر و پژوهشهای دانشگاهی به این پرسشها علمی تر نگاه کنیم و راههای کاربردی ارایه دهیم.

تغییر واکنش‌ها بازار مسکن از سفته بازی به تقاضای واقعی

روانشادنیا هم گفت: روند اخیر بازار و تحولات جمعیتی کشور نشان می دهد تقاضای کل کشور به سمت تقاضای بهره برداران واحدهای مسکونی و مصرف کنندگان واقعی است و سهم سفته بازان، سرمایه گذاران و نگاه به واحدهای مسکونی به صورت یک سرمایه کمرنگ تر می شود. توان اقتصادی این قشر واحدهایی با میانه متراژ حدود ۷۰ مترمربع، ارزش متراژی ۳.۵ میلیون تومان در پایتخت کشور عزیزمان ایران است.

بنابراین گزارش، تحلیل داده های آماری حاکی از آن است شرط حیات سازندگان حرفه ای ساختمان در این بخش، آمادگی آنها جهت دوره جدیدی از مولفه های بازار مسکن هست. در این دوره، واحدهای کوچک متراژ (بین ۵۰ تا ۸۰ متر مربع)، در مناطق میانگین شهرها و بافت های فرسوده و با ارزش میانگین هر واحد بین ۲۵۰ تا ۳۵۰ میلیون تومان در پایتخت کشور عزیزمان ایران بیشترین متقاضی را خواهند داشت. از آنجا که جهت سازندگان سنتی مطلوبیت اقتصادی این بازار همچون واحدهای لوکس، بزرگ و مرفه نشین نیست، پوست اندازی جدیدی در روش ها و فناوری ساخت، سیستم تأمین مالی و تسهیلات دولت و شهرداری ها شرط تعادل عرضه و تقاضا در سالهای آتی است.

واژه های کلیدی: اقتصادی | بازار | ایران | میلیون | اخبار اقتصادی و بازرگانی