تصویر العمل مسکن به مالیات تازه

تصویر العمل مسکن به مالیات جدید

عبارات مهم : آپارتمان – اقتصاد

به گزارش دنیای اقتصاد ؛ تصویر العمل بازار معاملات مسکن به فرمول تازه «مالیات بر ساخت و فروش ملک»، ردیابی شد. تحقیقات میدانی حاکی است گروهی از سازنده ها در مناطقی از تهران، به علت ابهام راجع به نتیجه ریالی فرمول تازه مالیات، از ادامه فروش انصراف داده اند. بررسی ها نشان می دهد عوض کردن مبنای محاسبه «مالیات بر نخستین فروش آپارتمان نوساز»، دو اثر «روانی» و «واقعی» بر بازار مسکن دارد که اولی، به شکل کوتاه مدت است و دومی با تاخیر حداقل یک فصلی ظاهر می شود. تصویر العمل فعلی، اثر اولیه ارزیابی می شود که توان عوض کردن قیمت فروش را ندارد.

تصویر العمل مسکن به مالیات تازه

فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش آپارتمان، پیش از عملیاتی شدن در بازار «ساخت و ساز»، جو روانی بازار «معاملات ملک» را تحت تاثیر قرار داد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از آخرین اوضاع بازار مسکن و ردیابی نوع تصویر العمل فعالان ملکی به پایه تازه مالیات بر ساخت حاکی است: در بعضی مناطق تهران، سازنده ها با اعلام انصراف موقتی از فروش، فایل های خود را از بازار عرضه خارج کرده اند و یک گروه دیگر نیز جهت فروش، قصد تعلل دارد. واسطه های بازار ملک، «منشأ عوض کردن ناگهانی» واکنش‌ها فروشنده های نوساز طی دو هفته اخیر را مصوبه ماه گذشته هیات دولت درخصوص عوض کردن پایه محاسبه قیمت مالیات بر ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی عنوان می کنند، به طوری که زیاد کردن قابل توجه مبلغ این نوع مالیات، اثر مستقیم و آنی بر فرآیند فعالیت سازنده ها در بازار معاملات ملک گذاشته است.

ماه گذشته، با تصویب یک آیین نامه مربوط به ماده ای از قانون اصلاحی مالیات های مستقیم در هیات دولت، پایه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از «قیمت منطقه ای ملک» به «درآمد حاصل از ساخت و فروش ساختمان» عوض کردن پیدا کرد که بر اساس این تغییر، از امسال سازنده های حقوقی (شرکت های ساختمانی)، معادل 25 درصد و سازنده های حقیقی (بساز و بفروش ها) نیز معادل 15 تا 25 درصد سود فروش، مشمول پرداخت این نوع مالیات می شوند.

به گزارش دنیای اقتصاد ؛ تصویر العمل بازار معاملات مسکن به فرمول تازه «مالیات بر ساخت و فروش ملک»، ردیابی شد. تحقیقات میدانی حاکی است گروهی

هر چند مبلغ ریالی فرمول تازه مالیات بر ساخت مسکن نسبت به فرمول قدیم، چند برابر شده است و به عنوان نمونه جهت یک آپارتمان 400 میلیون تومانی -با احتساب میانگین سود سازنده ها در شرایط فعلی- مبلغ آن از حداکثر 500 هزار تومان به حدود 16 تا 17 میلیون تومان زیاد کردن یافته هست، ولی «ابهام فعالان ساختمانی» نسبت به تاثیر واقعی و دقیق مالیات تازه بر هزینه های ساخت و ساز از یکسو و شیوع بعضی جوسازی ها با نشانه سوءاستفاده از این فرمول جهت جنبش قیمت مسکن از سوی دیگر، باعث شده است در حال حاضر «جو روانی» بازار معاملات ملک، سریعتر از اثرپذیری بازار اصلی–بازار ساخت و ساز- تحت الشعاع فرمول تازه مالیات بر ساخت قرار بگیرد. بررسی های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می دهد: فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، دو اثر «روانی» و «واقعی» در بازار معاملات ملک به همراه دارد که اولی، مقطعی و زودگذر بوده و دومی با تاخیر حداقل یک فصلی از وقت تصویب، به صورت تدریجی و پایدار، بروز خواهد کرد. این دو اثر، متفاوت از تاثیرپذیری بازار ساخت و ساز و سرمایه گذاری های ساختمانی است.

واکنش روزهای اخیر بازار معاملات ملک را می توان اثر «روانی» فرمول تازه مالیاتی بیان کرد که بدون تاثیرگذاری بر قیمت مسکن، صرفا بر جو بازار –رفتار سمت عرضه یا همان فروشنده های نوساز- حاکم شده است هست. کارشناسان بازار مسکن معتقدند، اثر روانی مالیات، به زودی و بعد از پذیرش شرایط تازه از سوی فعالان ساختمانی، خنثی خواهد شد. در این میان، اگر چه واسطه های بازار، احتمال انتقال کامل بار مالیات تازه بر «قیمت پیشنهادی» در فایل های تازه را مطرح می کنند ولی تحلیل های واقعی به دو دلیل، فرضیه دلالان را رد می کند. اثر «واقعی» مالیات جدید، دست کم از نیمه دوم امسال، ابتدا در بازار ساخت و ساز ظاهر می شود و همزمان در صحنه فروش «نوساز»ها بروز پیدا می کند.

ساختار این اثرگذاری که تصویر العمل نوع دوم بازار معاملات مسکن به مالیات تازه خواهد بود، حاوی سه مشخصه است.

تصویر العمل مسکن به مالیات تازه

از آنجا که مبنای اعمال فرمول تازه مالیات، ساخت و سازهای دارای پروانه از تاریخ ابتدای سال 95 به بعد تعیین شده است هست، با احتساب میانگین طول وقت ساخت و ساز در دوره رکود مسکن که معمولا 18 ماه برآورد می شود، عملا سری اول نوسازهای مشمول مالیات 15 تا 25 درصدی، از نیمه دوم سال 96 وارد بازار فروش می شود. ترتیب زمانی شروع عملیات مالیات ستانی با قیمت تازه از نخستین فروش نوسازها، مشخص می کند: در فصل مهم نقل و انتقالات که هم اکنون بازار ملک در آن قرار دارد، بار اضافی از محل مالیات بر ساخت، متوجه قیمت فروش آپارتمان ها نخواهد شد. این، مشخصه اول اثرگذاری واقعی مالیات تازه است.

دومین مشخصه اثرگذاری واقعی مالیات جدید، به «سهم مالیات از قیمت فروش» برمی گردد. فرمول تازه به معنای آن است که سازنده ها باید معادل یک چهارم از عایدی حاصل از فروش آپارتمان های نوساز- مابه التفاوت قیمت فروش و هزینه ساخت، بدون احتساب قیمت زمین- را بابت مالیات به دولت بپردازند. میانگین عایدی فروش آپارتمان در بازار فعلی (با لحاظ شرایط رکودی، سطح قیمت میانگین فروش و میانگین هزینه ساخت در مناطق متفاوت شهر)، طبق اعلام سازنده های پرکار، بین 17 تا 20 درصد تخمین زده می شود. به این ترتیب، سهم مبلغ مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از قیمت فروش، براساس فرمول تازه بین 3 تا 5 درصد خواهد بود. این نسبت، در مقایسه با مبلغ ناچیز فرمول قدیم، قطعا قابل توجه و زیاد کردن یکباره محسوب می شود ولی ابعاد آن با جو روانی شکل گرفته در بازار ناهمخوانی دارد. جو موجود در بازار معاملات، تصور بزرگنمایی شده است از رقم واقعی مالیات بر ساخت و فروش مسکن دارد.

به گزارش دنیای اقتصاد ؛ تصویر العمل بازار معاملات مسکن به فرمول تازه «مالیات بر ساخت و فروش ملک»، ردیابی شد. تحقیقات میدانی حاکی است گروهی

مشخصه سوم اثر واقعی مالیات جدید، مقطع زمانی اجرای آن هست. شرایط شبه رکودی حاکم بر بازار مسکن–دوره گذار از رکود به رونق در معاملات- مانع از «انتقال کامل هزینه» فرمول تازه مالیات بر ساخت، به قیمت فروش آپارتمان ها می شود. در شرایط فعلی، سمت تقاضای مصرفی، توان پذیرش زیاد کردن محسوس قیمت را ندارد. در این شرایط، بار 3 تا 5 درصدی ناشی از مالیات تازه بر قیمت فروش، به صورت متعادل بین سازنده و خریدار واحد نوساز، توزیع خواهد شد و احتمال زیاد کردن قیمت مسکن از این محل کم کردن می یابد. ولی در وقت رونق معاملات مسکن که معمولا با نوسان افزایشی قیمت همراه هست، به علت رشد تقاضای موثر و حاضر در بازار خرید، شرایط نسبی جهت انتقال بار مالیات به قیمت فروش فراهم می شود و اثر مستقیم آن بر جنبش قیمت، زیاد خواهد شد.

بنابراین در شرایط کنونی، فرضیه زیاد کردن تابستانی قیمت فروش مسکن از محل مالیات تازه به دو علت «در امان بودن نوسازهای یک فصل آتی از پرداخت مالیات جدید» و همچنین «تقسیم بار مالیاتی بین فروشنده و خریدار در دوره فعلی»، توانایی تحقق ندارد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، فارغ از تاثیرپذیری بازار معاملات ملک از مالیات جدید، غالب سازنده ها، این مالیات را در شرایط فعلی که دوره آواربرداری از رکود ساخت و ساز و احیای نبض سرمایه گذاری ساختمانی محسوب می شود، به زیان رونق بخش مسکن می دانند. کارشناسان در این مقطع، پیشنهاد تجدید نظر بر قسمت هایی از فرمول تازه مالیات بر ساخت را با نشانه طراحی یکسری مشوق ها در نرخ، جهت ساخت و سازهای مصرفی مطرح می کنند.

تصویر العمل مسکن به مالیات تازه

اثر روانی از 5 جهت

بررسی های «دنیای اقتصاد»، از اوضاع فعلی بازار معاملات مسکن در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد هم اکنون اثر روانی تصویب فرمول تازه مالیات بر ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز، حداقل از پنج زاویه عمده واکنش‌ها بازار مسکن را تحت تاثیر قرار داده است که عمده این تغییرات «آنی» و بعضی دارای اثر «میان مدت» جهت بازار مسکن خواهد بود. نخستین اثر روانی تصویب فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، به «خروج بخشی از فایل های فروش آپارتمان های نوساز» از میان فهرست فایل های فروش مسکن، در بعضی مناطق شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران طی دو هفته گذشته برمی گردد؛ آن طور که واسطه های معاملات مسکن در بعضی مناطق پایتخت می گویند بعد از انتشار خبر به روز رسانی فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن، بعضی از آنها که واحدهای نوساز و کلید نخورده خود را جهت فروش به بازار مسکن عرضه کرده بودند، در یک تصمیم آنی، تعدادی از واحدهای نوساز فایل شده است را از لیست فروش بنگاه ها خارج کرده اند.

بررسی ها حاکی است هر چند بعضی از سازندگان هنوز ایده مشخصی راجع به «زمان» و «شرایط» تازه «عرضه مجدد» فایل هایی که به صورت ناگهانی از بازار فروش مسکن خارج کرده اند، ندارند ولی به نظر می رسد این سازندگان متناسب با منطقه محل فعالیت خود، اوضاع مالی و چشم انداز سرمایه گذاری های تازه ساختمانی، تصمیم دارند تا وقت مشخص شدن چگونگی تاثیر آن بر زیاد کردن هزینه های ساخت و ساز، از عرضه این واحدها به بازار فروش خودداری کنند؛ با این نیت که بتوانند تصمیم گیری مطمئن تری جهت قیمت گذاری تازه داشته باشند و در صورت وجود کشش در بازار، قیمت های پیشنهادی را عوض کردن دهند.

دومین پیش لرزه فرمول تازه مالیاتی، به مناطق پرساخت بر می گردد؛ به این معنا که هم اکنون بیشترین اثر آنی و روانی مصوبه تازه مالیاتی، خود را در بازار معاملات املاک مناطق مصرفی نشان داده هست؛ تحقیقات میدانی صورت گرفته از بازار مسکن مناطق متفاوت شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد آن دسته از فایل های فروش آپارتمان نوساز و کلید نخورده که طی روزهای اخیر و به دنبال مصوبه تازه مالیاتی از بنگاه ها خارج شده است اند در مناطق پرساخت و پر فروش شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران تمرکز دارند.

از طرفی رکود نسبی در بازار خرید و فروش واحدهای مسکونی لوکس و گران قیمت در مناطق شمالی پایتخت موجب شده است فعلا هیچ گونه ظرفیتی جهت زیاد کردن قیمت تحت تاثیر تصویب فرمول تازه مالیاتی یا هر عامل دیگری در این مناطق وجود نداشته باشد و کماکان سازندگان مناطق شمالی اصرار دارند هر چه سریعتر این واحدها را به فروش برسانند.

از سوی دیگر، با توجه به شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید خانوارها در مناطق جنوبی پایتخت، در این مناطق نیز اساسا ظرفیتی جهت زیاد کردن قیمت وجود ندارد؛ آیا که در شرایط فعلی نیز خانوارهای ساکن و متقاضی خرید مسکن در این مناطق با مسئله تامین مالی جهت خرید مسکن مواجهند؛ عمده این خانوارها همچنین به علت سطح درآمدی بسیار پایین قادر به دریافت تسهیلات بانکی و پرداخت اقساط نیز نیستند و از این جهت کوچک ترین نوسان قیمتی در شرایط فعلی می تواند منجر به خروج بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید مسکن در این مناطق شود. سازنده ها با اطلاع از این وضعیت، فعلا تغییری در بازار از ناحیه مالیات تازه اعمال نکرده اند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک پایتخت کشور عزیزمان ایران نیز با تایید اثر روانی دستورالعمل تازه مالیاتی بر بازار مسکن بعضی مناطق پایتخت به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: هر چند دریافت مالیات از ساخت، خرید و فروش و سایر معاملات مسکن امری مرسوم و متداول و متناسب با الگوهای اقتصادی در سراسر دنیا محسوب می شود ولی تصمیم به ایجاد تحول در نظام مالیاتی مسکن در کشور عزیزمان ایران ملاحظات خاص خود را می طلبد و باید چنین افزایشی به صورت تدریجی اتفاق بیفتد.

حسام عقبایی افزود: در حالی که بازار مسکن در شرایط فعلی در حال پشت سر گذاشتن یکی از طولانی ترین دوره های رکود چه در بازار معاملات مسکن وچه در حوزه ساخت و ساز است اعمال سیاست های مالیاتی و شدت یافتن آن می تواند یکی از بااهمیت ترین موانع در مسیر رونق بازار مسکن محسوب شود. وی با بیان اینکه در شرایط فعلی بازار مسکن بیش از هر دوره ای به تزریق مشوق ها نیازمند هست، خاطرنشان کرد:هم اکنون بازار مسکن نیازمند تزریق منابع است تا از این طریق هم سمت تقاضا و هم طرف عرضه مسکن تقویت شده است و حرکت بازار مسکن در مسیر رونق تسریع شود.

عقبایی تاکید کرد: در چنین شرایطی شدت یافتن سیاست های مالیاتی نه تنها موجب کمک به رونق بازار مسکن نخواهد شد، بلکه حتی موجب ایجاد درآمد زیاد جهت دولت نیز نخواهد شد؛ چراکه هزینه های رکود و کم کردن حجم ساخت و ساز در کشور به مراتب زیاد از درآمدهایی است که قرار است از طریق زیاد کردن مالیات بر درآمد سازندگان عاید دولت شود. مدیر اتحادیه مشاوران املاک پایتخت کشور عزیزمان ایران زیاد کردن مالیات از درآمد سازندگان را در دوره ای بافایده اعلام کرد که بازار مسکن در معرض خطر سوداگری و سفته بازی قرار گرفته است این در حالی است که به اعتقاد وی شدت یافتن سیاست های مالیاتی در مقطع زمانی فعلی می تواند رونق سرمایه گذاری ساختمانی بعد از سه سال رکود را باز هم به تاخیر بیندازد.

واژه های کلیدی: آپارتمان | اقتصاد | اقتصادی | فرمول | تصویر | بازار | ایران | مالیات | سازنده | اقتصاد