موتور معیوب رونق مسکن

موتور معیوب رونق مسکن

عبارات مهم : تسهیلات مسکن – در حاشیه

سبد وام مسکن در کشور عزیزمان ایران در مقایسه با شکل جهانی این تسهیلات، سه نقص اساسی دارد که برطرف آن موتور رونق بازار ملک را فعال می کند. الگوی موفق تامین مالی مسکن در کشورهای متفاوت نشان می دهد بازار تسهیلات رهنی (وام بلندمدت خرید مسکن) باید از «انعطاف کامل»، «تنوع کافی» و «عمق لازم» برخوردار باشد تا امکان پرداخت تسهیلات در استطاعت، جهت غالب دهک ها، با مبلغ و تعداد مناسب فراهم شود. اصلاح سبد تسهیلات ملکی با این الگو، علاوه بر تسهیل صاحب منزل شدن و رونق عرضه، به مهار حاشیه نشینی منجر خواهد شد.

موتور معیوب رونق مسکن

نسخه عملیاتی نظام تامین مالی مسکن در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی وجود سه ضعف عمده در سبد تسهیلات خرید مسکن کشور عزیزمان ایران را تایید و در عین حال برداشت تازه ای از سه وظیفه مهم و مهم دولت دوازدهم را در بخش مسکن منعکس می کند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که بازار مسکن کشور به واسطه «عدم برخورداری از تنوع مورد نیاز وانعطاف کافی در سبد تسهیلات فعلی خرید آپارتمان»، «تیراژ نسبتا محدود تسهیلات جهت پاسخ به نیاز طیف های گوناگون متقاضی مسکن» و «غیبت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن»، حاوی سه نقص عمده در نظام تامین مالی هست، تجربه عمده کشورهای درحال توسعه یا نوظهور و در عین حال موفق دنیا در حوزه تامین مالی مسکن نشان می دهد این کشورها طی سال های اخیر جهت ترمیم و بازسازی انواع الگوهای موثر در زیاد کردن قدرت خرید متقاضیان مسکن، چک لیستی حاوی دست کم سه شاخص مهم به منظور ارزیابی و سنجش میزان کارآیی و اثرگذاری نظام تامین مالی مسکن طراحی و عملیاتی کرده اند.

دولت‌ها چگونه با تسهیلات خرید مسکن به حاشیه‌نشینی و رکود ساختمانی آخر می‌دهند؟ تایید عیوب اساسی سبد تسهیلات ملکی در ایران

عمده این کشورها، کشورهایی هستند که موفق شده است اند با کمک بازار تسهیلات رهنی (پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن به متقاضیان) به نسخه ای کارآمد جهت تامین مالی مسکن دست پیدا کنند؛نتایج بررسی های به عمل آمده از سوی دفتر اقتصاد مسکن که در قالب یک مقاله تحقیقاتی در فصلنامه اقتصاد مسکن انتشار یافته است نشان می دهد هم اکنون نظام تامین مالی مسکن در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی موفق در اجرای مدل های بهینه تامین مالی مسکن، حداقل از سه شاخص مهم «انعطاف»، «تنوع» و «برخورداری از عمق کافی» بهره مند است؛این در حالی است که نتیجه های بررسی ها حاکی است درحال حاضر سبد تسهیلات خرید مسکن در کشور عزیزمان ایران به طور موثر فاقد هر کدام از این سه شاخص به میزان کافی و اثرگذار است.

سه گانه اثرگذاری تسهیلات رهنی

دولت ها و موسسات مالی مداخله کننده در بازار مسکن در کشورهای توسعه یافته و بعضی کشورهای درحال توسعه موفق در حوزه تامین مالی مسکن، برمبنای چک لیست طراحی شده است با ساختار سه شاخص گفته شده، همواره شاخصه های بازار تسهیلات رهنی خود را با این شاخص ها مطابقت می دهند؛ نتیجه های بررسی های صورت گرفته در این پژوهش که در آن تجربه کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی در این زمینه مورد بررسی قرار گرفته است نشان می دهد برمبنای الگوهای موفق جهانی، یک نظام تامین مالی موثر به اعتبار «بازار تسهیلات رهنی کارآمد» می تواند در گام اول جهت دهک های متفاوت جامعه متقاضی خرید مسکن، «قدرت خرید» ایجاد کند؛در گام دوم این نظام تامین مالی کارآمد از طریق زیاد کردن تقاضا در میان متقاضیان منجر به تعریف جهت مشخص جهت فعالیت سازندگان و در نتیجه «رونق ساخت و ساز و عرضه زیاد مسکن به خصوص در کانون تقاضای مسکن(بازار آپارتمان های مصرفی کوچک و میان متراژ)» شده است و در گام سوم از طریق «پرداخت تسهیلات در استطاعت به متقاضیان خرید مسکن واقع در دهک های درآمدی ضعیف تر»، منجر به «کاهش حاشیه نشینی و مهار سکونتگاه های غیررسمی واقع در حاشیه شهرها و به خصوص کلانشهرها» می شود.

در کشورهای توسعه یافته اروپایی و درحال توسعه آسیایی که طی سال های اخیر مدل های موفقی از نظام تامین مالی مسکن را عملیاتی کرده اند «بازار تسهیلات خرید مسکن»نقش مهم را در صاحبخانه شدن خانوارها ایفا کرده است این درحالی است که کشورهای درحال توسعه آسیایی نیز که طی سال های اخیر الگوهای موفق تامین مالی مسکن در میان سایر کشورها را تجربه کرده اند «بازار تسهیلات رهنی» علاوه بر نقش موثر تسهیلات خرید مسکن در صاحبخانه شدن خانوارهای متعلق به دهک های درآمدی میانگین و میانگین رو به پایین، موفق به برطرف چالش «حاشیه نشینی» خانوارهای کم درآمدتر در حاشیه شهرها وکلانشهرها شده است است.

موتور معیوب رونق مسکن

تجربه دو کشور هند وتایلند در حوزه برطرف چالش حاشیه نشینی از طریق «کارآمدسازی نظام تامین مالی مسکن»، یک الگوی موفق جهت پیاده سازی در کشورهایی نظیر کشور عزیزمان ایران است که بدمسکنی به چالشی فراگیر در آنها تبدیل شده است هست؛ مطابق آمارهای رسمی هم اکنون حدود 20 میلیون نفر از جمعیت 80 میلیونی کشور عزیزمان ایران در شرایط بدمسکنی و در حاشیه ها و سکونتگاه های غیررسمی اطراف شهرها و کلانشهرها یا بافت های فرسوده سکونت دارند که در صورت عدم انجام اقدام به موقع، این میزان طی سال های پیش رو چند برابر خواهد شد.

بررسی ها نشان می دهد کشورهای متفاوت دنیا با رعایت سه شاخص تنوع، انعطاف و برخورداری بازار تسهیلات خرید مسکن از عمق کافی، در چک لیست نظام کارآمد تامین مالی مسکن خود، موفق شده است اند بازار تسهیلات رهنی را به منظور رونق بخشی به معاملات مصرفی مسکن و همچنین رونق ساخت وساز و برطرف حاشیه نشینی سازماندهی کنند.

دولت‌ها چگونه با تسهیلات خرید مسکن به حاشیه‌نشینی و رکود ساختمانی آخر می‌دهند؟ تایید عیوب اساسی سبد تسهیلات ملکی در ایران

ویژگی مهم وام منعطف

بررسی های «دنیای اقتصاد» راجع به این سه شاخصه با استناد به نتیجه های تحقیقات انتشار یافته در فصلنامه اقتصاد مسکن حاکی است وام بلندمدت خرید مسکن باید همزمان از انعطاف و تنوع کافی برخوردار و در عین حال بازار این تسهیلات از عمق کافی بهره مند باشد. شرط مهم انعطاف پذیر بودن تسهیلات خرید مسکن «در استطاعت بودن وام های پرداختی جهت متقاضیان موثر»است؛این در حالی است که راحت ترین راه پرداخت تسهیلات خرید مسکن جهت شکل دهی به بازار تسهیلات رهنی در شرایط فعلی وام دهی به گروه های میانی جامعه و برخوردار از توان مالی مورد نیاز جهت بازپرداخت اقساط تسهیلات پرداخت شده است است که با شرط مهم در استطاعت بودن وام ها جهت همه اقشار متقاضی وام مسکن در مغایرت قرار دارد.

موتور معیوب رونق مسکن

در واقع آنچه در مقطع زمانی فعلی موفقیت سیاست گذار در طراحی «نظام تامین مالی مسکن رونق زا» را تضمین می کند آن است که تسهیلات خرید مسکن جهت دهک های میانگین رو به پایین به «وام های در استطاعت» تبدیل شود؛ وام در استطاعت تسهیلاتی است که مبلغ اقساط ماهانه آن نسبت مشخصی با درآمد خانوار متقاضی وام داشته باشد؛ نسبتی که خانوارهای وام گیرنده بتوانند به موقع و بدون دشواری خاصی اقساط تسهیلات را به بانک وام دهنده پرداخت کنند.

این درحالی است که در وهله دوم«سبد تسهیلات رهنی باید از تنوع کامل و کافی برخوردار باشد»؛ جهت تحقق این شاخص، مورد نیاز است تسهیلات خرید مسکن به لحاظ سقف مبلغ بتواند نیاز مالی دهک های میانگین و میانگین روبه بالای متقاضی دریافت تسهیلات جهت خرید مسکن را پوشش داده و تامین کند؛ از سوی دیگر، سومین شاخص سنجش میزان کارآمدی بازار تسهیلات رهنی مسکن در دنیا، «عمق بازار رهن» هست؛ به این معنا که تیراژ وام های پرداختی به متقاضیان جهت خرید مسکن (تعداد وام های پرداختی) باید در مقایسه با تعداد متقاضیان کافی و قابل توجه باشد؛ هم اکنون عمق بازار تسهیلات رهنی در دنیا از طریق سنجش «نسبت حجم تسهیلات پرداخت شده است (مبلغ تسهیلات) خرید مسکن» به «تولید ناخالص داخلی»، ارزیابی و محاسبه می شود؛ بر این اساس هر کشوری که عمق بازار رهن در آن زیاد باشد نسبت به سایر کشورها موفق به عملیاتی سازی الگوی کامل تری از پرداخت تسهیلات رهنی به متقاضیان خرید مسکن شده است است.

در کشورهای توسعه یافته هم اکنون این نسبت (عمق بازار تسهیلات رهنی) بیش از 50 درصد هست؛ این در حالی است که در کشورهای نوظهور آسیایی همچون چین و سنگاپور این نسبت بین 40 تا 45 درصد برآورد می شود؛ عمق بازار تسهیلات رهنی در کشور عزیزمان ایران در شرایط فعلی 8/ 7 درصد برآورد می شود که مطابق با این برآورد و همچنین بررسی های صورت گرفته، هم اکنون نظام تامین مالی مسکن در کشور با عیوب اساسی در سبد تسهیلات خرید ملک مواجه هست؛ هرچند این عیوب با استفاده از سه کلید موثر، قابل برطرف و تعمیر است.

هم اکنون سبد تسهیلات خرید مسکن در کشور عزیزمان ایران در حالی هر سال به طور میانگین حدود 10 تا 20 درصد از حجم تقاضای خرید مسکن را پوشش می دهد که تسهیلات فعلی صرفا جهت گروه های درآمدی میانگین جامعه طراحی، عملیاتی و مناسب سازی شده است هست؛ سبد فعلی تسهیلات خرید مسکن در کشور عزیزمان ایران هم اکنون نه تنها جهت گروه های درآمدی ضعیف تر جامعه (متوسط رو به پایین) به لحاظ توان بازپرداخت تسهیلات، در استطاعت نیست بلکه در نبود بازار لیزینگ مسکن جهت تامین مالی بازار تقاضای مسکن دهک های میانگین روبه بالای درآمدی (6 تا8)، نیز از تنوع کافی برخوردار نیست؛ همچنین عمق بازار تسهیلات رهنی در کشور به علت تیراژ محدود تسهیلات و در غیاب تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن کم هست، بنابراین بازار تسهیلات رهنی در کشور هم اکنون نه از انعطاف کافی بهره مند هست، نه تنوع کاملی دارد و نه از عمق مورد نیاز برخوردار است.

تکلیف دولت دوازدهم جهت وام مسکن

انعطاف بخشی به تسهیلات رهنی خرید مسکن از طریق طراحی و پرداخت تسهیلات در استطاعت به متقاضیان با سطح اقتصادی میانگین رو به پایین، ایجاد تنوع کافی در سبد تسهیلات از طریق راه اندازی بازار لیزینگ و همچنین تسهیل جریان پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان واحدهای مصرفی سه اقدام مهم دولت دوازدهم جهت ترمیم و تعمیر سبد تسهیلات مسکن محسوب می شود.

کشورهای موفق دنیا درحوزه تامین مالی مسکن که از بازار تسهیلات رهنی کارآمد و موثر برخوردار هستند با رعایت این سه شاخص، علاوه بر طراحی و عملیاتی سازی بازار تسهیلات رهنی، اقدام به تجهیز این بازار به «بازار رهن ثانویه» کرده اند؛ در قالب بازار رهن ثانویه، بانک پرداخت کننده تسهیلات بلندمدت خرید مسکن، مطالبات بلندمدت خود را از وام گیرنده ها با بهای کم به یک نهاد مالی واگذار می کند و از این طریق در فاصله کمتر از طول مدت بازپرداخت تسهیلات به منابع تازه و نقدینگی مورد نیاز جهت پرداخت تسهیلات جدید، دسترسی پیدا می کند؛ سال گذشته در کشور عزیزمان ایران بانک عامل بخش مسکن منشتر شدن 300 میلیارد تومان اوراق رهن ثانویه، فاز اول بازار رهن ثانویه را در کشور راه اندازی کرد؛ این درحالی است که این بانک هم اکنون حدود 100 هزار میلیارد تومان مطالبه از بابت تسهیلات پرداخت شده است به متقاضیان خرید مسکن دارد.

بررسی ها نشان می دهد، جهت تجهیز سبد تسهیلات خرید مسکن به سه مسیر موثر و کارآمد(تنوع، انعطاف و برخورداری بازار تسهیلات رهنی از عمق کافی)، مورد نیاز است بازار رهن ثانویه هم در کنار تسهیلات رهن اولیه راه اندازی شود و شکل بگیرد؛ راه اندازی و استمرار فعالیت بازار رهن ثانویه، جریان وجوه در بانک پرداخت کننده تسهیلات و همچنین عمق بازار تسهیلات رهنی را به واسطه ایجاد شرایط جهت پرداخت تیراژ بالاتر و تعداد بیشتری از تسهیلات زیاد کردن می دهد و همچنین به واسطه ایجاد امکان پرداخت تسهیلات با قیمت سود کمتر، طول دوره بازپرداخت زیاد و اقساط ماهانه کمتر، هزینه تامین مالی مسکن را کم کردن می دهد و از این طریق یکی دیگر از شاخص های سه گانه جهت پیاده سازی الگوی موفق تامین مالی مسکن یعنی برخورداری از «انعطاف» نیز محقق می شود. بررسی های کارشناسی نشان می دهد، بااهمیت ترین اقدام دولت دوازدهم در حوزه تامین مالی مسکن و رونق بخشی به بازار معاملات ملک در شرایط فعلی که هم بازار معاملات خرید مسکن در مسیر پیش رونق قرار گرفته و هم پیشروی بازار ساخت و ساز در عمق رکود متوقف شده است (تبدیل رشد منفی ساخت وساز به رشد صفر) برطرف کردن سه نقص گفته شده است از طریق بازسازی و نوسازی سبد تسهیلات خرید مسکن هست. این درحالی است که تعمیر سبد تسهیلات خرید مسکن در شرایط فعلی به منابع و اعتبار زیادی نیازمند نیست و مورد نیاز است به عنوان اقدام فوری دولت در حوزه مسکن در امسال تعیین وظیفه و عملیاتی شود.

واژه های کلیدی: تسهیلات مسکن | در حاشیه | تسهیلات | بازار | ایران | اخبار اقتصادی و بازرگانی