۶ عوض کردن تابستانی بازار مسکن ، معاملات مسکن تحت تاثیر دو فاکتور

معاملات مسکن تحت تاثیر دو فاکتور /۶ عوض کردن تابستانی بازار مسکن

عبارات مهم : خرید آپارتمان – آپارتمان

به گزارش دنیای اقتصاد ، مولفه های بازار معاملات مسکن با شروع فصل مهم نقل و انتقالات ملکی، تحت تاثیر تحولات دو فاکتور «قیمت فروش» و «قدرت خرید»، آرایش تازه پیدا کردند. تغییرات تابستانی به وجود آمده در بازار ملک حاکی از آن است اگر چه کارآیی نسبی تسهیلات خرید، صورت تقاضای مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران را در مقایسه با سال گذشته، از «متقاضیان پرسشگر راجع به قیمت ها» به «متقاضیان مصمم جهت خرید آپارتمان» تبدیل کرده ولی اثر این رخداد بر قیمت فروش دو دسته واحد مسکونی در مناطق مصرفی باعث شده است خریداران، گزینه های متفاوت از خریدهای معمول سال های گذشته را جهت معاملات تابستان 96، گزینش کنند. عوض کردن صورت تقاضا از اوایل سال 95 به شکل خفیف شروع شد ولی هم اکنون حجم «تقاضای مصمم» به صورت محسوس و با شتاب بیشتری نسبت به پارسال، رو به زیاد کردن هست. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد: نبض فعلی بازار ملک در 6 پرده، قابل تشریح است که بااهمیت ترین آن، شیفت تقاضای مصرفی به سمت میان متراژ ها است.

۶ عوض کردن تابستانی بازار مسکن ، معاملات مسکن تحت تاثیر دو فاکتور

در حال حاضر رشد حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران، عمدتا از ناحیه فروش واحدهای 80 تا 90 متر مربع، در جریان است به طوری که با ثابت ماندن سهم فروش واحدهای ریز و کوچک متراژ از کل معاملات ماهانه ملک طی ماه های اخیر، سهم آپارتمان های متراژ متوسط، حداقل 2 واحد درصد زیاد کردن یافته و از حدود 10 درصد کل معاملات در سال گذشته به بیش از 12 درصد تقویت شده است هست. شیفت خریداران به آپارتمان های بزرگ تر، حاصل تغییرات افزایشی در قیمت کوچک ها و در عین حال، کمک نسبی وام خرید به قدرت مالی متقاضیان است.

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از تفاوت بازار در دو بخش کوچک متراژها و میان متراژها به خصوص واحدهای 50 تا 70 و 80 تا 90 مترمربع حاکی است: در حال حاضر «بروز ناپایداری» در قیمت پیشنهادی واحدهای کم متراژ، بیش از سایر آپارتمان ها به چشم می خورد. در بنگاه ها، نسبت «فایل های دارای قیمت پیشنهادی نامتعارف» به «فایل های با قیمت مناسب» در بخش کوچک متراژ ها، به مراتب زیاد از بخش میان متراژ ها هست. زیاد کردن فایل های نامتعارف در بخش آپارتمان های 50 تا 70 متری که واسطه های بازار تحت عنوان فایل های «قرمزرنگ» آنها را معرفی می کنند، به معنای رشد قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش در این فایل ها هست. فایل های مناسب نیز بیانگر آمادگی فروشنده جهت عرضه با قیمت حدود 5 تا 7 درصد بالاتر از قیمت های قطعی سال گذشته است که فعلا عرضه این نوع فایل، در بازار واحدهای میان متراژ، بیش از بازار کوچک ها است.

خریداران با گزینش بخش‌های کم‌نوسان بازار به لحاظ قیمت، دمای معاملات دو دسته آپارتمان چند سال ساخت و میان‌متراژ را به لحاظ رشد فروش، در مقایسه با نوسازها و

دومین پرده از بازار تابستانی ملک در قالب تغییرات قیمت واحدهای نوساز و چندسال ساخت، شکل گرفته هست. اطلاعات به دست آمده از اوضاع موجود معاملات ملک در مناطق متفاوت پایتخت کشور عزیزمان ایران به خصوص مناطق مصرفی –مناطق 2 و 4 و 5- نشان می دهد: قیمت پیشنهادی فروش نوسازها، بیش از واحدهای چند سال ساخت زیاد کردن پیدا کرده هست. میانگین قیمت در فایل های نوساز نسبت به سال گذشته 10 تا 15 درصد زیاد کردن پیدا کرده در حالی که این شاخص جهت واحدهای چند سال ساخت، حداکثر 10 درصد نسبت به تابستان 95 زیاد کردن یافته هست. مولفه سوم بازار نیز شکاف قیمتی بین نوسازها و واحدهای 5 تا 10 سال ساخت را شرح می دهد که مطابق آن، در مناطق مصرفی، قیمت آپارتمان های نوساز در نوبت فروش، به طور میانگین 12 تا 18 درصد گران تر از واحدهای مصرف شده است و چند سال ساخت هست. در این میان، میزان عرضه واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، تا حدودی محدود شده است هست. واسطه های بازار ملک، شرایط مناطق دو رقمی پایتخت –عمدتا نیمه جنوبی شهر- را بهتر از سایر مناطق ارزیابی می کنند. در قالب این پرده از بازار، کمترین نوسان قیمتی به فایل های فروش مناطق جنوبی تخصیص داده شده است دارد.

نبض فعلی بازار تابستانی ملک، از نوعی غفلت واسطه های بازار در محله هایی از شهر نسبت به عزم تقاضای خرید مسکن جهت انجام معامله حکایت دارد که این خود باعث شده، نقش دلالان جهت پیوند طرفین معامله، در حد قابل انتظار، پررنگ نباشد. هم اکنون به رغم وجود «متقاضیان مصمم» جهت خرید مسکن در مناطق مصرفی پایتخت، بعضی واسطه های ملکی همچنان تصور می کنند فضای بازار معاملات مسکن کماکان در حالت «صبر و انتظار» واقع شده است است و عمده متقاضیانی که به بنگاه ها مراجعه می کنند صرفا با نشانه اطلاع و پرس و جو از سطح قیمت ملک در مناطق موردتقاضا به بازار مسکن وارد می شوند.

این درحالی است که هم اکنون سطح تقاضای موثر جهت خرید ملک از سوی متقاضیان مصرفی مسکن زیاد کردن یافته است و علی رغم سال گذشته که عمده متقاضیان حاضر در بازار مسکن زیاد در صدد جست و جو و اطلاع از سطح قیمت مسکن در مناطق موردنظر بودند هم اکنون درصد بالایی از مراجعان به بنگاه های املاک قصد دارند با استفاده از تسهیلات بانکی آپارتمانی متناسب با سلیقه و شرایط مالی خود خریداری کنند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» راجع به شاخصه آپارتمان های عرضه شده است به بازار مسکن در ماه اول تابستان نشان می دهد هم اکنون متقاضیان خرید واحدها ی نوساز در بازار مسکن مناطق مصرفی با موانعی در بازار تقاضای این واحدها مواجهند.

۶ عوض کردن تابستانی بازار مسکن ، معاملات مسکن تحت تاثیر دو فاکتور

اولین محدودیت به «کاهش حجم عرضه نوساز ها» در بعضی مناطق مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران برمی گردد که موجب شده است هم اکنون متقاضیان آپارتمان های نوساز نسبت به سال های قبل جهت گزینش آپارتمان های تازه ساز یا کلیدنخورده به فایل های محدودتری دسترسی داشته باشند و دومین محدودیت به«افزایش فاصله قیمتی واحدهای نوساز موجود با واحدهای چندساله» در بعضی مناطق پایتخت برمی گردد که باز هم منجر به بروز محدودیت جهت بعضی از متقاضیان خرید این گروه واحدهای مسکونی شده است هست. البته این فاصله زیاد مربوط به سطح پیشنهادی قیمت های فروش مسکن در بازار مسکن است که بخش زیادی از آن در وقت انجام معامله تعدیل شده است و کم کردن می یابد؛ با این حال فاصله قیمتی بین واحدهای نوساز و آپارتمان های چندسال ساخت در نخستین روز های شروع فصل طلایی جابه جایی در بازار ملک بیش از سال های اخیر احساس می شود.

درشرایطی که حجم عرضه فایل های فروش آپارتمان های نوساز در بعضی مناطق مصرفی محدود شده است است و بعضا فاصله قیمتی بین این گروه از واحدها با آپارتمان های چندساله منجر به انصراف گروهی از متقاضیان خرید از جست و جو جهت خرید ملک در یک منطقه خاص می شود، واسطه های فروش ملک در این مناطق به متقاضیان خرید مسکن توصیه می کنند با خرید واحدهای چندساله قدرت خرید خود را صرف «افزایش متراژ» کنند. با این توجیه که هم اکنون بعضی واحدهای چندساله –بین 3 تا 8سال-وجود دارند که به لحاظ ظاهری با واحدهای نوساز تفاوت چندانی ندارند ولی خریدار می تواند آن را با فاصله محسوس قیمتی نسبت به واحدهای کلیدنخورده و تازه ساز خریداری کند.

خریداران با گزینش بخش‌های کم‌نوسان بازار به لحاظ قیمت، دمای معاملات دو دسته آپارتمان چند سال ساخت و میان‌متراژ را به لحاظ رشد فروش، در مقایسه با نوسازها و

در بعضی مناطق مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران بعضی واحدها-عمدتا واحدهای نوساز-با قیمت هایی به مراتب بیش از ارزش واقعی آپارتمان و منطقه ای که آپارتمان در آن واقع شده است است به بازار فروش عرضه می شوند؛ طوری که در اغلب موارد متقاضیان خرید مسکن در بعضی مناطق مصرفی که تقاضای بیشتری جهت خرید ملک در آن منطقه وجود دارد با مشاهده سطح «فراتر از تصور» قیمت ها شوکه شده است و ممکن است انگیزه خود را جهت ادامه جست و هوا ملک موردنظر در یک منطقه دلخواه از دست بدهند.

همین عامل موجب شده است هم اکنون در بعضی محلات مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران عملا بعضی آپارتمان ها بدون تقاضا و فاقد مشتری به صورت خالی باقی بمانند؛ این درحالی است که این مناطق ذاتا جزو محله های پرتقاضا جهت خرید مسکن محسوب می شوند؛ تحقیقات «دنیای اقتصاد» از ماجرای قیمت گذاری های فراتر از حد تصور در بعضی محله های مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد مالکان بعضی واحدهای نوساز در این مناطق بنا بر چند علت عمده اقدام به تعیین قیمت های غیرواقعی جهت این آپارتمان ها کرده اند؛ نخستین علت به حجم کم عرضه واحدهای نوساز در آن مناطق مربوط می شود که موجب شده است بعضی مالکان با درنظر گرفتن این کمبود در منطقه پرتقاضا، نسبت به قیمت گذاری غیرواقعی جهت این واحدها اقدام کنند؛ این درحالی است که عمده اغراق قیمتی از سوی مالکان آپارتمان هایی صورت می گیرد که در مناطق مطلوب، به لحاظ سطح دسترسی(از نظر دسترسی به بزرگراه های مهم و…، همچون مناطق 2، 4 و 5) قرار دارند. هر چند هیچ کدام از این دلایل، علل قابل قبول و منطقی جهت قیمت گذاری غیرواقعی آپارتمان های مسکونی در این مناطق محسوب نمی شود.

۶ عوض کردن تابستانی بازار مسکن ، معاملات مسکن تحت تاثیر دو فاکتور

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن مناطق مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد هم اکنون سطح قیمت پیشنهادی آپارتمان های مصرفی-عمدتا تا 80 مترمربع-در مناطق معمولی و پرتقاضای شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران حدود 10 درصد نسبت به سال گذشته زیاد کردن داشته است هرچند قیمت های قطعی فروش مسکن در این مناطق، سطح کمتری از زیاد کردن قیمت را در امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته و در مقایسه با قیمت های پیشنهادی تایید می کند.

پارسال میانگین قیمت فروش مسکن در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران حدود 5 درصد زیاد کردن یافت که با توجه به سبقت بازار واحدهای مصرفی از سایر واحدها در ورود به فاز پیش رونق، برآورد می شود آپارتمان های مصرفی سال گذشته به صورت جزئی سطح بیشتری از زیاد کردن قیمت را تجربه کردند.

با این حال، بررسی ها نشان می دهد هم اکنون در بعضی مناطق مصرفی و پرتقاضا جهت خرید مسکن در پایتخت، مالکان به خصوص مالکان واحدهای نوساز سطح قیمت های پیشنهادی خود را بیش از 10 درصد زیاد کردن داده اند که این زیاد کردن زیاد در میان واحدهای کوچک متراژ و بعضا میان متراژ-تا 80 مترمربع-مشهود است.

با این حال، یافته های «دنیای اقتصاد» از کم و کیف زیاد کردن قیمت های پیشنهادی در بازار واحدهای مصرفی حاکی است اولا این زیاد کردن تنها محدود به بعضی محلات است و همه محله های مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران را دربرنمی گیرد؛ به عنوان مثال اگر چه بعضی مالکان در منطقه 5 پایتخت کشور عزیزمان ایران تا حدی قیمت های پیشنهادی خود را زیاد کردن داده اند ولی در سایر محلات مصرفی از جمله محله هایی از منطقه 4 و مناطق مصرفی نیمه جنوبی پایتخت، سطح قیمت ها کماکان فاصله چندانی با قیمت گذاری های سال گذشته ندارند و حتی بنا بر اذعان واسطه های فروش مسکن در مناطق جنوبی شهر تهران، در بعضی از این محله ها نه تنها سطح قیمت ها با قیمت های سال گذشته همخوانی دارد بلکه در مواردی که مالکان با پرسشها مالی مواجهند بعضا معاملاتی زیر قیمت منطقه یا ارزان تر از قیمت فروش واحدهای مشابه در سال گذشته انجام می شود.

با این حال حتی در مناطقی که مالکان سطح قیمت های پیشنهادی را زیاد کردن داده اند در وقت انجام معامله اعمال تخفیف های موردی تا حد قابل قبولی سطح زیاد کردن قیمت را متعادل می کند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از سطح قیمت های پیشنهادی و قیمت های قطعی فروش مسکن و مقایسه آن با پیش قیمت و قیمت نهایی فروش آپارتمان های مشابه طی مدت مشابه سال گذشته در مناطق مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد هم اکنون در بعضی از این مناطق همچون منطقه 5، سطح پیشنهادی قیمت ها و همچنین قیمت های قطعی فروش مسکن بین 5 تا 10 درصد یا اندکی بیش از آن، رشد داشته است.

این زیاد کردن قیمت زیاد در میان متراژهای مصرفی مسکن-زیر 80 مترمربع-مشهود هست؛ با این حال واسطه های فروش مسکن در این مناطق ادعا می کنند می توانند در وقت انجام معامله درصدی از این زیاد کردن قیمت را به نفع خریدار تعدیل کنند.

بهار امسال، سهم واحدهای 80 تا 90 مترمربع از کل معاملات انجام شده است در بازار خرید مسکن 2 واحد درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل زیاد کردن یافت و از 10 درصد به 12 درصد رسید؛ این عنوان نشان می دهد هرچند هنوز هم واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ پرتقاضاترین بازه مساحتی در بازار فروش مسکن است و نیمی از معاملات خرید مسکن را به خود تخصیص داده شده است می دهد، ولی امسال، در نتیجه استفاده بخش قابل توجهی از متقاضیان مصرفی از تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن، عملا بخشی از متقاضیان واحدهای کوچک متراژ، موفق شدند به بازار واحدهای میان متراژ راه پیدا کنند؛ با این حال، بخش دیگری از متقاضیان خرید مسکن که نقدینگی کمتری داشتند یا از توان مالی کافی جهت بازپرداخت اقساط تسهیلات برخوردار نبودند اقدام به خرید واحدهای کوچک متراژ کردند.

به همین علت زیاد کردن تقاضا جهت خرید واحدهای کوچک متراژ در بازار مسکن فصل بهار، نسبت به سال گذشته شکل محسوسی به خود نگرفت. هم اکنون وام بدون سپرده خرید مسکن جهت زوج های جوان منزل اولی، با محاسبه میانگین 4 میلیون و500 هزار تومان قیمت تقریبی هر مترمربع آپارتمان مصرفی در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران حدود 35 تا 50 درصد از هزینه خرید یک واحد کوچک متراژ-50 تا 60 مترمربعی-را پوشش می دهد.

واژه های کلیدی: خرید آپارتمان | آپارتمان | اقتصاد | بازار | ایران | اقتصاد | اخبار اقتصادی و بازرگانی