فرمول تازه مالیات بر ساخت

فرمول تازه مالیات بر ساخت

عبارات مهم : ساختمان – دریافت

هیات دولت فرمول تازه «مالیات بر ساخت وسازهای مسکونی» را ابلاغ کرد. شرح این فرمول از «تغییر پایه» مالیات بر ساخت مسکن حکایت دارد که مطابق آن، به جای «ارزش منطقه ای ملک»، «سود سازنده»، مبنای محاسبه و دریافت مالیات تازه قرار می گیرد. نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز، متناسب با طبقه بندی سازنده ها در سه گروه فعال ساختمانی، مشمول پرداخت مالیات معادل 15 تا 25 درصد سود حاصل از فروش، خواهد شد. یک امتیاز مالی از محل ارزش زمین، در فرمول لحاظ شده است هست. سازنده ها دو اشکال به مالیات تازه وارد کرده اند.

فرمول تازه مالیات بر ساخت

با تصویب هیات دولت در جلسه عصر چهارشنبه هیات وزیران فرمول تازه دریافت «مالیات از ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز» از سازنده ها به تصویب رسید. به گزارش «دنیای اقتصاد»، این فرمول در پی تصویب ضوابط تازه ماده 77 قانون مالیات های مستقیم در جریان اصلاح قوانین مالیاتی سال 94، به عنوان «مبنای تازه دریافت مالیات از سازندگان مسکن» در هیات دولت تدوین شده است و اجرای آن روز گذشته از سوی هیات وزیران ابلاغ شد.

قانون مالیات های مستقیم در سال 94 و در جریان اجرای طرح تحول مالیاتی به روز رسانی و اصلاح شد که در جریان این اصلاح و به روزرسانی ماده 77 این قانون نیز مورد بازبینی قرار گرفت؛ دیروز هیات دولت با ابلاغ نحوه اجرای ماده 77 قانون مالیات های مستقیم در سال 94 فرمول تازه دریافت مالیات از ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز را اعلام کرد. بر مبنای این مصوبه، فرمول تازه دریافت مالیات از ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز مشمول بر ساختمان هایی خواهد شد که از ابتدای سال 1395 پروانه ساختمانی جهت آنها صادر شده است است و به این ترتیب این فرمول مشمول بر ساختمان هایی که تا آخر سال 94 پروانه ساخت دریافت کردند، نخواهد شد.

ساختمان | دریافت | دریافتی | قانون | فرمول | بازار | مالیات | سازنده

همچنین ساختمان های ساخته شده است در شهرهای زیر 100 هزار نفر جمعیت از پرداخت این مالیات معاف هستند ضمن آنکه در مورد ساختمان های ساخته شده است در املاک موقوفه نیز ارزش زمین در محاسبه درآمد مشمول مالیات ناشی از ساخت و فروش املاک منظور نخواهد شد.

بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد این مالیات با تمام مالیات هایی که تاکنون در حوزه نقل و انتقال املاک گرفته می شد، تفاوت دارد به این معنا که در فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، به جای آنکه مانند سایر فرمول های موجود در حوزه نقل و انتقال ملک، «ارزش معاملاتی» یا «قیمت منطقه ای» واحدهای مسکونی مبنای محاسبه میزان مالیات قرار بگیرد، «میزان سود حاصله از ساخت و ساز مسکن» جهت سازنده ها ملاک تعیین مالیات در وقت «اولین فروش واحدهای مسکونی نوساز» قرار خواهد گرفت.

بر اساس این مصوبه همچنین سازنده ها به سه گروه «سازنده حقیقی» (اعم از بسازوبفروش ها و افراد عادی)، «سازنده حقوقی» (شرکت های ساختمانی) و «تعاونی های مسکن» تقسیم می شوند، جهت سازندگان حقیقی مبلغ مالیات معادل «15 تا 25 درصد سود حاصله از ساخت و ساز» به عنوان میزان مالیات دریافتی تعیین می شود؛ این مالیات جهت اشخاص حقوقی و شرکت های ساختمانی«25 درصد» و جهت تعاونی های مسکن معادل «75/ 18» درصد از سود حاصله محاسبه می شود.

فرمول تازه مالیات بر ساخت

به عبارت دیگر فعالان ساختمانی در قالب این مصوبه باید تا «یک چهارم» از سود حاصل از پروژه های ساختمانی خود را در جریان نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز بابت مالیات به دولت پرداخت کنند. این مالیات تا قبل از این مصوبه براساس «10 درصد ارزش معاملاتی» یا قیمت منطقه ای مسکن محاسبه می شد؛ ارزش معاملاتی یا قیمت منطقه ای املاک مسکونی «حدود یک درصد ارزش روز آپارتمان ها» است که از نظر کارشناسان مالیاتی فرمول قدیم عملا به لحاظ نظام اخذ مالیات از تولیدکنندگان کارآمدی مورد نیاز را نداشت؛ در واقع دست اندرکاران ساخت و ساز به تناسب سایر فعالیت های تولیدی عملا مالیات موثر بابت فعالیت و درآمد حاصل از این حرفه پرداخت نمی کردند.

انتقادها و دفاعیات از فرمول جدید

ساختمان | دریافت | دریافتی | قانون | فرمول | بازار | مالیات | سازنده

فرمول تازه در میان انبوه سازان و فعالان ساختمانی با تصویر العمل روبه رو شد و در عین حال کارشناسان مالیاتی در پاسخ به این تصویر العمل ها دفاعیاتی مبنی بر تصویب آیین نامه تازه نحوه دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن بر مبنای عدالت مالیاتی مطرح می کنند. به گزارش «دنیای اقتصاد» این فرمول قرار است به گونه ای اعمال شود که سازندگان حقیقی در سال چهارم بعد از صدور آخر کار، عملا از پرداخت مالیات معاف شوند؛ به این معنا که شمول مقررات این ماده درخصوص ساخت وفروش ساختمان به وسیله اشخاص حقیقی منوط بر آن است که بیش از سه سال از تاریخ صدور گواهی آخر کار آن نگذشته باشد. به عبارت دیگر سازندگان حقیقی فقط در 3 سال اول بعد از صدور آخر کار مشمول پرداخت مالیات مطابق با فرمول تازه هستند یعنی هر نوع سازنده ای غیر از شرکت های ساختمانی و اشخاص حقوقی، اگر ساختمان نوساز خود را در جریان نخستین فروش در سال چهارم بعد از صدور آخر کار به بازار عرضه کند، از پرداخت مالیات معاف خواهد بود. این درحالی است که سازندگان حقوقی یا شرکت های ساختمانی بعد از صدور آخر کار در هر زمانی که ساختمان نوساز خود را به فروش برسانند باید معادل یک چهارم از سود خود را به عنوان مالیات بر ساخت و فروش مسکن به دولت پرداخت کنند.

شرکت های ساختمانی و سرمایه گذاران در بازار عرضه مسکن در تصویر العمل به این بخش از فرمول تازه دریافت مالیات از ساخت وساز عنوان می کنند: معافیت بسازو بفروش ها از مالیات در سال چهارم بعد از صدور آخر کار می تواند منجر به تشویق بسازوبفروش ها به احتکار واحدهای ساخته شده است شود. به این معنی که این نوع معافیت انگیزه کافی جهت این گروه از سازندگان جهت خودداری از فروش واحدهای آماده عرضه به بازار مسکن دست کم تا سه سال اول بعد از آخر کار محسوب می شود؛ ضمن اینکه به اعتقاد آنها این عنوان از سوی دیگر به زیان «حرفه ای سازی» در بازار مسکن تمام می شود؛ آیا که به جای معافیت شرکت های ساختمانی که به صورت حرفه ای اقدام به ساخت وساز می کنند و ترجیح می دهند در کوتاه ترین وقت ممکن جهت شروع پروژه های تازه ساختمانی واحدهای آماده شده است را به بازار عرضه کنند، معافیت سه ساله جهت بسازوبفروش ها و افراد عادی و غیر حرفه ای درنظر گرفته شده است است.

فرمول تازه مالیات بر ساخت

این درحالی است که شرکت های ساختمانی و حرفه ای سازهای مسکن از همان سال اول فروش ساختمان مشمول پرداخت مالیات به دولت با فرمول تازه هستند.

انتقاد دومی که فعالان ساختمانی به فرمول تازه دریافت مالیات از ساخت مسکن و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز وارد می کنند به «اثر منفی مالیات تازه بر رونق ساخت وساز» برمی گردد؛ به اعتقاد آنها این مالیات نه تنها در مسیر ورود بازار مسکن به خصوص بازار ساخت و ساز به فاز رونق مانع ایجاد می کند بلکه می تواند موجب دامن زدن دوباره به شرایط رکودی حاکم بر این بازار شود. فعالان بازار ساخت مسکن می گویند هم اکنون که بازار مسکن از رکود خارج شده است و آماده ورود به فاز رونق هست، دریافت یک چهارم از سود ساخت وساز از سوی دولت از سازندگان تحت عنوان مالیات می تواند انگیزه ورود به بازار عرضه را در میان سازندگان به شدت کم کردن دهد. در برابر این تصویر العمل سازنده ها به فرمول تازه مالیات بر ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز، کارشناسان مالیاتی معتقدند تا وقت حاضر فعالان ساختمانی جهت تولید مسکن مالیاتی به مراتب کمتر از سایر تولیدکنندگان در سایر بخش های اقتصادی پرداخت می کردند و این درحالی است که با به روز شدن قانون دریافت مالیات از سازندگان مسکن از هم اکنون «عدالت مالیاتی» در میان صاحبان مشاغل گوناگون و تولیدکنندگان متفاوت برقرار خواهد شد.

نکته دومی که کارشناسان مالیاتی در پاسخ به بخش دیگری از آنچه اشکال فرمول تازه عنوان می شود و بر آن تاکید می کنند آن است که معافیت سازندگان حقیقی از پرداخت مالیات ساخت وفروش مسکن تا سال چهارم جهت حمایت از «سازندگان مصرفی مسکن» وضع شده است است به این معنی که گروهی از سازندگان هستند که جهت سکونت خود در یک ساختمان اقدام به ساخت و ساز می کنند و در نتیجه سازنده ای که تا 3 سال بعد از ساخت ساختمان در آن ساختمان ساکن شده است باشد و در سال چهارم قصد فروش آپارتمان خود را داشته باشد، از نظر شرکت مالیاتی «سازنده مصرفی» تلقی شده است و چون مصرف کننده محسوب می شود از پرداخت مالیات معاف است.

در برابر سازنده مصرفی، سرمایه گذاران ساختمانی چون بلافاصله بعد از ساخت اقدام به فروش ساختمان می کنند(یعنی حداکثر در همان سه سال اول بعد از آخر کار)باید به عنوان یک «تولیدکننده ساختمانی» مالیات مصوب را پرداخت کنند. این نظر کارشناسان مالیاتی در شرایطی مطرح است که کارشناسان اقتصاد مسکن می گویند این شکل فرمول تازه مالیات بر ساخت مسکن می تواند منجر به «احتکار ساختمان های نوساز» در سه سال اول بعد از صدور آخر کار شود؛ به این صورت که سازندگان جهت فرار از پرداخت مالیات آپارتمان های نوساز را در سال چهارم و بعد از آن جهت بازار فروش عرضه می کنند. درحال حاضر نزدیک به نیم میلیون واحد مسکونی در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران به صورت خالی از سکنه نگهداری می شوند که بخشی از آنها نوساز هستند و به طور نسبی حدود یک تا دو سال از وقت تکمیل آنها گذشته است.

یک امتیاز به سازنده ها

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در این فرمول جدید، دولت با نشانه کمک به سازنده ها یک امتیاز مالی جهت آنها قائل شده است هست. در قالب این امتیاز ارزش زمین پروژه های ساختمانی در وقت فروش، به قیمت روز وقت فروش ساختمان محاسبه می شود و از درآمد حاصل از فروش کسر می شود. به این معنی که سود حاصل از فروش مسکن در فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش، مشمول بر درآمد سازنده بدون احتساب ارزش روز زمین در وقت فروش است.

پیش تر در جریان تصویب ماده 77 قانون مالیات های مستقیم پیشنهاد شده است بود ارزش زمین به عنوان بخشی از قیمت تمام شده است واحدهای مسکونی، بر اساس قیمت وقت ساخت یا قیمت وقت خرید زمین محاسبه شود ولی با این امتیازمالی، فرمول تازه محاسبه سود سازنده جهت دریافت مالیات از ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز به نفع سازندگان تعدیل شد.

اخبار اقتصادی – دنیای اقتصاد

واژه های کلیدی: ساختمان | دریافت | دریافتی | قانون | فرمول | بازار | مالیات | سازنده