آپشن مالی در بازار نوسازها

آپشن مالی در بازار نوسازها

عبارات مهم : تسهیلات مسکن – 100 میلیون

به گزارش دنیای اقتصاد ؛بازار نوسازها تحت تاثیر عوض کردن فرآیند «انتقال وام ساخت به خریداران»، به یک آپشن مالی در مقایسه با سایر آپارتمان ها، مجهز شد. سازنده هایی که طی حداقل یک سال اخیر، با دریافت وام ساخت بدون سپرده از بانک عامل بخش مسکن، مجتمع احداث کرده اند، جهت فروش آپارتمان می توانند تا 60 میلیون تومان از تسهیلات را به خریدار انتقال یافته کنند؛ به گونه ای که جهت فقط 20 میلیون از وام قابل انتقال 60 میلیونی، شرط خرید اوراق، مورد نیاز هست. این آپشن، هزینه جانبی «وام ساخت قابل انتقال» را در مقایسه با «وام خرید بدون سپرده» کم کردن می دهد.

آپشن مالی در بازار نوسازها

بازار فروش دسته ای از واحدهای مسکونی «کلیدنخورده»، به یک «آپشن مالی» مختص متقاضیان خرید مجهز شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از شرح آنچه جهت فروش واحدهای «نوساز» ساخته شده است با تسهیلات بانکی، در تابستان 96 تدارک دیده شده، حاکی است: خریداران این دسته از آپارتمان های نوساز می توانند به جای دریافت وام اوراق خرید مسکن، از «وام ساخت قابل انتقال» جهت تامین بخشی از بهای معامله استفاده کنند و هزینه جانبی اخذ تسهیلات را جهت خود، به یک سوم کم کردن دهند.

بر این اساس، سازنده های مسکونی دریافت کننده تسهیلات بدون سپرده ساخت با سقف های ریالی متفاوت – در تهران، طی یک سال گذشته وام ساخت بدون سپرده از 60 میلیون تا 150 میلیون تومان به ازای هر واحد پرداخت شده است است- در وقت تکمیل پروژه و فروش واحد نوساز، می توانند حداکثر تا 60 میلیون تومان از تسهیلات ساخت را در قالب فروش اقساطی، به خریدار واحد مسکونی انتقال یافته کنند به طوری که در این انتقال، نیاز به خرید اوراق، فقط در حد 20میلیون تومان است.

به گزارش دنیای اقتصاد ؛بازار نوسازها تحت تاثیر عوض کردن فرآیند «انتقال وام ساخت به خریداران»، به یک آپشن مالی در مقایسه با سایر آپارتمان ها، مجهز شد. سازنده

تا پیش از این، جهت فروش اقساطی (انتقال وام ساخت به خریدار)، باید معادل کل مبلغ تسهیلات، اوراق به وسیله خریدار واحد تهیه می شد.

همچنین در حال حاضر وام بدون سپرده 60 میلیون تومانی خرید مسکن نیز در صورت خرید اوراق معادل کل تسهیلات، قابل دریافت است که هزینه دریافت وام با احتساب مبلغ فعلی اوراق، چیزی حدود 9 میلیون تومان برآورد می شود. ولی با امکان تازه جهت فروش اقساطی آپارتمان هایی که با استفاده از تسهیلات بدون سپرده ساخت احداث شده است اند، خریداران واحدهای نوساز، با هزینه ای در حدود 3 میلیون تومان، می توانند از وام ساخت قابل انتقال بهره مند شوند. آپشن مالی طراحی شده است در بازار فروش واحدهای نوساز، از یکسو گرایش خریداران به این بخش از بازار ملک را تقویت می کند و از سوی دیگر، به نفع تقاضای مصرفی از بابت کم کردن قیمت تمام شده است تسهیلات مسکن خواهد شد.

در حال حاضر، میزان فروش واحدهای نوساز نسبت به سال گذشته، 10 درصد کم کردن یافته است که این میزان افت، از کم کردن حجم کل معاملات، 9 واحد درصد زیاد هست. هر چند با تغییرات به وجود آمده در نحوه انتقال وام ساخت به خریدار، نوسازها از مزیت جهت خرید برخوردار شده است اند ولی تجدیدنظر کاهشی در قیمت پیشنهادی فایل های نوساز جهت فصل جاری، شرط مکمل جهت تسهیل جریان فروش این واحدها خواهد بود. گزارش «دنیای اقتصاد» از دستورالعمل اجرایی تازه جهت نحوه فروش اقساطی واحدهای مسکونی ساخته شده است در قالب قراردادهای همکاری مدنی با بانک عامل بخش مسکن حاکی است: آن دسته از واحدهای مسکونی که طی چند سال اخیر با استفاده از تسهیلات ساخت بانک عامل بخش مسکن و در قالب «قرارداد همکاری مدنی» میان بانک و سازنده ساخته شده است هست، بعد از تکمیل این توانایی را دارد که الباقی تسهیلات (مجموع اصل و سود باقی مانده از اصل تسهیلات که هنوز تسویه نشده است) تا سقف مشخصی به خریدار انتقال یافته شود. به گونه ای که هزینه جانبی این مدل تامین وام خرید مسکن (تبدیل وام ساخت به وام خرید) در مقایسه با خرید امتیاز وام خرید از بازار اوراق، به یک سوم کم کردن پیدا می کند.

آپشن مالی در بازار نوسازها

بانک مسکن جهت تابستان جاری شرایط نقل و انتقال این تسهیلات به خریدار در قالب قرارداد «فروش اقساطی» را به نحوی فراهم کرده است که نسبت به رویه گذشته هزینه کمتری جهت خریدار دارد و در نتیجه میل به به خرید آپارتمان های نوسازی را که با استفاده از وام ساخت مسکن تکمیل شده است است تقویت می کند. رویه همیشگی فروش اقساطی آپارتمان های ساخته شده است با وام ساخت بانک مسکن این بود که امکان تقسیط الباقی تسهیلات ساخت جهت خریدار تا سقف وام انفرادی اوراق مسکن وجود داشت، به این ترتیب که سقف تقسیط در پایتخت کشور عزیزمان ایران 60 میلیون تومان، در مراکز استان ها و شهرهای با 200 هزار نفر جمعیت 50 میلیون تومان و در سایر مناطق شهری، مناطق کمتر توسعه یافته و نقاط خارج از محدوده خدمات شهری 40 میلیون تومان بوده است.

بازپرداخت این تسهیلات نیز طبق ضوابط مربوطه هشت ساله با قیمت سود 18 درصد تعیین شده است بود. ولی آنچه ممکن بود باعث شود میل به خریداران مسکن به خرید اقساطی واحدهای ساخته شده است با استفاده از تسهیلات بانکی کمتر از دیگر مدل های تسهیلات نظیر وام اوراق مسکن باشد، این بود که خریداران در صورت استفاده از این امکان، درست مانند وام اوراق باید به ازای هر 500 هزار تومان از این تسهیلات یک فقره اوراق مسکن خریداری کنند و در عین حال شرایطی دشوارتر از وام اوراق را نیز بپذیرند.

به گزارش دنیای اقتصاد ؛بازار نوسازها تحت تاثیر عوض کردن فرآیند «انتقال وام ساخت به خریداران»، به یک آپشن مالی در مقایسه با سایر آپارتمان ها، مجهز شد. سازنده

در واقع در قالب وام انفرادی خرید مسکن از محل اوراق، سقف تسهیلات مذکور با فروش اقساطی برابر است ولی مدت بازپرداخت آن (وام خرید) چهار سال زیاد از فروش اقساطی، یعنی 12 ساله است و از طرفی سود آن هم نیم درصد کمتر (معادل 5/ 17) هست. به این ترتیب با وجود اینکه رقم وام خرید و وام ساخت قابل انتقال به خریدار، یکی بود ولی هزینه استفاده از تسهیلات فروش اقساطی، زیاد از وام اوراق بود. بانک مسکن جهت حل این مسئله دستورالعمل تازه ای خاص تابستان 96 که دمای معاملات مصرفی اوج می رود و بسیاری از خریداران مسکن این فصل را جهت نقل وانتقالات گزینش می کنند، تنظیم کرده که در قالب آن، صرفه استفاده وام ساخت آپارتمان های نوسازی که فروش اقساطی می شوند جهت خریداران زیاد کردن می یابد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در این دستورالعمل که در گام اول مدت اجرای آن سه ماهه تعریف شده است و تا آخر شهریور اعتبار دارد، شرط خرید اوراق جهت کل تسهیلات مذکور از بین بردن شده است هست. بر این اساس استفاده کنندگان از تسهیلات فروش اقساطی باید صرفا جهت 20 میلیون تومان از وام 60 میلیون تومانی اوراق بخرند و 40 میلیون تومان آن بدون هیچ پیش شرطی نظیر رسوب سپرده مشتریان یا خرید اوراق، به خریدار انتقال یافته می شود.

آپشن مالی در بازار نوسازها

در مورد مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت هم خرید اوراق، شرط مورد نیاز جهت برخورداری از 10 میلیون تومان از وام 50 میلیون تومانی است و الباقی آن بدون قید و شرط و هزینه به خریدار انتقال یافته خواهد شد. همچنین طبق این دستورالعمل، شرط خرید اوراق جهت تسهیلات سایر مناطق شهری به کلی از بین بردن شده است و کل وام بدون هزینه به خریدار انتقال یافته خواهد شد. ضمن اینکه مدت بازپرداخت وام 40 میلیونی در مناطق کمتر توسعه یافته 10 ساله تعریف شده است و دو سال بیش از سایر مناطق تعریف شده است هست. بانک عامل بخش مسکن با این اقدام یک آپشن تازه در بازار آپارتمان های نوساز فراهم کرده که فعلا تنها خاص تابستان تعریف شده است هست. بر این اساس متقاضیان خرید مسکن که به دنبال واحد نوساز هستند در صورتی که بین دو واحد مسکونی با شرایط مشابه و تنها با این تفاوت که یکی به وام ساخت قابل انتقال (قابلیت فروش اقساطی) مجهز است و دیگری باید با استفاده از وام اوراق خرید مسکن خریداری شود، واحد مجهز به آپشن را ترجیح خواهند داد.

اقساط وام 60 میلیونی خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات مسکن، حدود یک میلیون تومان و بازپرداخت آن 12 ساله با قیمت سود 5/ 17 درصد هست. این در حالی است که اقساط ماهانه وام 60 میلیونی فروش اقساطی – خاص واحدهایی که با وام ساخت مسکن اعم از بدون سپرده و وام اوراق احداث شده است و مانده آن به خریدار انتقال یافته می شود – حدود یک میلیون و 200 هزار تومان است.

این در حالی است که جهت استفاده از سقف وام بدون سپرده از محل اوراق مسکن در تهران، باید حدود 9 میلیون تومان صرف خرید 120 فقره اوراق «تسه» شود، ولی با شرایط تابستانی که بانک عامل بخش مسکن در قالب آپشن مالی نوسازها تعریف کرده، این هزینه جهت استفاده از وام با سقف مشابه در قالب انتقال مانده تسهیلات ساخت آپارتمان به خریداران، به 3 میلیون تومان کم کردن یافته هست. همچنین با توجه به اینکه بازپرداخت وام فروش اقساطی هشت ساله هست، در نتیجه مجموع سود پرداختی خریداران روی کل تسهیلات کمتر از وام اوراق با بازپرداخت 12 ساله خواهد بود. به این ترتیب شرایط تازه آینده نگری شده است جهت انتقال تسهیلات ساخت مسکن به خریداران، به صرفه شده است و طبعا واحدهای نوسازی که شرایط فروش اقساطی دارند، در برابر واحدهایی که این شرایط را ندارند، از یک آپشن خاص برخوردار و جهت گزینش از سوی خریداران، ارجح هستند.

شرایط تازه فروش اقساطی جهت زوجین

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بانک مسکن با تکیه بر مقررات موجود از ابتدای تابستان امسال توانایی جدیدی هم جهت زوجین ایجاد کرده که به واسطه آن امکان انتقال تسهیلات همکاری مدنی به زوجین خریدار واحدهای ساخته شده است با استفاده از تسهیلات ساخت نیز، فراهم شده است هست. پیش از این انتقال مانده تسهیلات ساخت به خریدار تنها در حالت انفرادی ممکن بود ولی از ابتدای تابستان امسال، نه تنها شرایط تسهیلات در حالت انفرادی تسهیل شده، بلکه می توان در قالب قراردادهای فروش اقساطی، مانده وام ساخت واحدهای مسکونی را با سقف های بالاتری نسبت به حالت انفرادی، به زوجین انتقال داد و همان گونه که امکان استفاده از وام های اوراق و صندوق بعد انداز مسکن یکم جهت زوجین روی یک منزل فراهم هست، انتقال تسهیلات ساخت به زوجین در قالب قرارداد فروش اقساطی نیز میسر شده است است.

سقف تسهیلات زوجین از این محل نیز، مشابه تسهیلات بدون سپرده از محل خرید اوراق مسکن تعیین شده است و در تهران، مراکز استان ها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت و در نهایت در سایر مناطق شهری، 100، 80 و 60 میلیون تومان هست. بنابراین در پایتخت کشور عزیزمان ایران در صورتی که مانده اقساط تسهیلات ساخت یک واحد مسکونی 100 میلیون تومان باشد، امکان تقسیط آن به صورت دو فقره وام 50 میلیون تومانی جهت زوجین متقاضی خرید آن واحد فراهم است و سند نیز طبق ضوابط به نام زوج و زوجه، توامان انتقال یافته خواهد شد.

نرخ سود این مدل فروش اقساطی جهت زوجین 18 درصد و مدت بازپرداخت آن 5 سال تعیین شده است هست. اگرچه مدت بازپرداخت آن در مقایسه با تسهیلات بدون سپرده از محل اوراق هفت سال کمتر و سود آن 5/ 0 درصد زیاد هست، ولی با توجه به اینکه هیچ هزینه ای بابت خرید اوراق نمی پردازند یا شرایطی نظیر رسوب بخشی از تسهیلات به صورت سپرده جهت آن در نظر گرفته نشده هست، زوجینی که از عهده پرداخت اقساط این تسهیلات برمی آیند، عملا می توانند با هزینه کمتری از وام 100 میلیون تومانی استفاده کنند. هزینه خرید اوراق جهت تسهیلات از محل اوراق 100 میلیون تومانی در حالت عادی حدود 15 میلیون تومان است که در مدل فروش اقساطی، این هزینه به کلی از بین بردن شده است است.

به این ترتیب با تمهید اندیشیده شده است جهت تابستان امسال، زوجین نیز از یک امتیاز و آپشن خاص جهت تملک واحدهای نوساز و ترجیح آن به واحدهای چند ساله برخوردار شده است اند.

واژه های کلیدی: تسهیلات مسکن | 100 میلیون | آپارتمان | استفاده | میلیونی | تسهیلات | بازار | میلیون | انتقال