کروکی رونق در بازار مسکن

کروکی رونق در بازار مسکن

عبارات مهم : مصالح ساختمانی – سرمایه گذاری

به گزارش دنیای اقتصاد؛ قیمت مسکن و قیمت بازدهی ساخت و ساز در 22 منطقه تهران، از «23 متغیر» به عنوان «بازیگردانان اصلی» بازار ملک – از بین سایر متغیرهای درونی و بیرونی – تاثیر می پذیرد؛ به گونه ای که شرایط کمی متغیرها در مناطق مختلف، «نوسانات متفاوت» را جهت شاخص های ملکی هر منطقه رقم می زند. یک مطالعه در این باره، ضمن تقسیم بندی پایتخت به سه دسته مناطق حداقلی، میانگین و لوکس، «کروکی رونق مسکن» را در قالب مناطق دارای اولویت سرمایه گذاری، به سازنده ها معرفی کرده هست. وقت تشکیل رکود – رونق و نحوه رشد قیمت مسکن برآورد شده است هست.

یک معما در بازار املاک شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران که تاکنون مورد پرسش هم سرمایه گذاران ساختمانی و هم متقاضیان مسکن قرار داشته و اکنون نیز مطرح هست، در جریان تحقیق جهت «چگونگی دستیابی به رونق متفاوت از دوره انحرافی گذشته»، پاسخ داده شد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، مطالعات یک تیم دانشگاهی راجع به «راز نوسانات قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر تهران» که با نشانه معرفی «نقشه راه سرمایه گذاری کم ریسک و پرفایده جهت فعالان ساختمانی» انجام شده است هست، نشان می دهد علت «نوسان متفاوت قیمت مسکن» و «اختلاف قیمت بازدهی ساخت و ساز» در مناطق متفاوت پایتخت، به «شکل» اثرگذاری متغیرهای درونی و بیرونی بازار ملک بر این دو شاخص در هر منطقه از شهر برمی گردد.

کروکی رونق در بازار مسکن

تاکنون تحقیقات متنوعی راجع به مولفه های موثر بر قیمت مسکن از سوی گروه های متفاوت دانشگاهی و پژوهشگران اقتصادی انجام شده است ولی آنچه مطالعه اخیر را از نگاه عوامل آن، «متفاوت» و «بدیع» کرده، رصد بازار مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران به صورت «منطقه به منطقه» به جای «بررسی کلی شهر» است که باعث شده است از معمای «دامنه قابل توجه قیمت رشد قیمت مسکن در 22 منطقه و همچنین تفاوت آثار رکود-رونق در مناطق مختلف» رمزگشایی شود.

نتایج این مطالعه حاکی است: از بین انواع متغیرهای اثرگذار بر قیمت مسکن در تهران، «23 متغیر» به عنوان «گروه مهم بازیگردان بازار ملک»، بیشترین تاثیر را بر شاخص های بازار مسکن وارد می کند. متغیرهای منتخب از بین انواع مولفه های درونی همچون «قیمت زمین، تغییرات اجاره بها و…» و همچنین 10 متغیر بیرونی از جمله «قیمت ارز، قیمت تورم، دستمزد، بعد انداز خانوار، قیمت رشد جمعیت، درآمد سرانه، حجم نقدینگی، حجم سرمایه گذاری، قیمت رشد اقتصادی و قیمت بازدهی بازارهای رقیب» گزینش شده است به طوری که شاخص گزینش 23 متغیر، «بیشترین اثرگذاری نسبی» بوده است.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ قیمت مسکن و قیمت بازدهی ساخت و ساز در 22 منطقه تهران، از «23 متغیر» به عنوان «بازیگردانان اصلی» بازار ملک –

یافته های این مطالعه که به وسیله حسین فضلی زاده، مهدی روانشادنیا و حامد کاشانی انجام شده است و شرح کامل آن در فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده هست، مشخص می کند: دستیابی سرمایه گذاران ساختمانی و خریداران مسکن به اطلاعات مربوط به «نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن هر منطقه پایتخت کشور عزیزمان ایران از 23متغیر» می تواند وظیفه «سه ناشناخته بازار ملک» را روشن سازد.

فعالان بازار ملک با شناسایی عملکرد بازیگردانان قیمت مسکن در مناطق مختلف، می توانند برآوردی قابل اتکا از آینده «تغییرات قیمت مسکن، بازدهی ساخت و ساز و وقت شکل گیری دوره های رکود و رونق» به عنوان سه ناشناخته بازار پیدا کنند و با تشخیص و سنجش «زمان درست ورود به بازار، ماندن در بازار یا خروج از بازار»، ریسک فعالیت در این بازار را جهت خود به کمترین حد ممکن کم کردن دهند.

نتایج به دست آمده راجع به نحوه اثرگذاری «23متغیر» که از روی داده های آماری مربوط به بازار مسکن و شاخص های اقتصادی سال های 70 تا 93 بررسی شده است هست، نشان می دهد: مناطق متفاوت پایتخت کشور عزیزمان ایران بر حسب شکل کار بازیگردانان بازار ملک، به سه دسته «مناطق حداقلی»، «مناطق متوسط» و «مناطق لوکس» قابل طبقه بندی است به طوری که «سرعت اثرگذاری و شدت اثرگذاری» هر یک از 23 متغیر در مناطق یک دسته با دسته دیگر تفاوت دارد و در عین حال، این تفاوت در بین مناطق داخل یک دسته نیز معنادار می تواند باشد.

کروکی رونق در بازار مسکن

«مناطق حداقلی» دربرگیرنده محله هایی با آپارتمان های ارزان تر و خانوارهای با توان مالی کمتر از سایر مناطق شهر می شود و مشمول بر مناطق 10 و 15 تا 19 هست. در این مناطق، میانگین هزینه ساخت مسکن مترمربعی 700هزار تومان و میانگین مساحت واحدها 50 تا 70 مترمربع است.

در «مناطق متوسط» که 10 منطقه شهر را مشمول بر می شود میانگین هزینه ساخت متری حدود یک میلیون تومان و میانگین مساحت آپارتمان ها نیز 75 تا 100 مترمربع برآورد می شود که عمدتا محل سکونت دهک های میانی است.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ قیمت مسکن و قیمت بازدهی ساخت و ساز در 22 منطقه تهران، از «23 متغیر» به عنوان «بازیگردانان اصلی» بازار ملک –

در «مناطق لوکس» که 6 منطقه از جمله مناطق یک تا سه را مشمول بر می شود، شاخصه بازار مسکن بر «واحدهای بزرگ متراژ بیش از 100 مترمربع و هزینه ساخت متری تا 5/ 1 میلیون تومان» خلاصه می شود.

یافته های مطالعه صورت گرفته راجع به تفاوت بازار مسکن در مناطق متفاوت پایتخت کشور عزیزمان ایران حاکی است به علت ناهمگن بودن بازار ملک در پایتخت ناشی از اثرگذاری متفاوت 23 متغیر بر بازار، هزینه ساخت و ساز، قیمت مسکن و همچنین سرمایه اولیه مورد نیاز جهت ساخت و ساز در هر منطقه با منطقه دیگر که حتی می تواند مجاور آن باشد، تفاوت اساسی دارد.

کروکی رونق در بازار مسکن

مهم ترین نشانه در این تحقیق، ارائه کروکی «رونق پایدار ساختمانی» به سرمایه گذاران ساختمانی جهت جلوگیری از تکرار «رونق انحرافی سال های 90 تا 92» هست. در دوره قبلی رونق، به علت ناشناخته بودن سه پارامتر در بازار ملک، مسیر غلط سرمایه گذاری های ساختمانی منجر به رشد شدید عرضه غیرمصرفی و فاقد تقاضای موثر در بازار مسکن شد و تبعات آن در رکود سال های 93 تا 95 به شکل زیاد کردن منزل های خالی و لوکس در مناطق شمالی شهر شد.

در مقطع فعلی سرمایه گذاران ساختمانی با اطلاع از «سرعت اثرگذاری» و «شدت اثرگذاری» هر یک از 23 متغیر بازیگردان قیمت مسکن در مناطق متفاوت پایتخت، می توانند از طریق تشخیص پتانسیل و ظرفیت بازار جهت عرضه یا نبود استعداد کافی در منطقه جهت عرضه، مکان مناسب جهت سرمایه گذاری و ساخت و ساز را در شهر جهت خود گزینش کنند.

23 متغیر موثر بر قیمت مسکن، در سه دسته «متغیرهای مرتبط با بازار مسکن، متغیرهای موثر بر سمت تقاضا و متغیرهای موثر بر سمت عرضه»، تقسیم بندی شده است است.

کروکی طراحی شده است از روی این 23 متغیر جهت «رونق ساختمانی در تهران» نه تنها جهت سازنده ها که جهت سیاست گذار بخش مسکن نیز قابل استفاده هست. سیاست گذار با بررسی چگونگی واکنش‌ها متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن مناطق متفاوت تهران، می تواند «نیاز مناطق متفاوت شهر به محرک های سمت تقاضا و عرضه» را با اعمال انعطاف منطقه ای در ابزارها و سیاست های مالی، تامین کند و از بروز شوک در وقت رونق یا طولانی شدن دوره رکود، جلوگیری کند.

تیم تحقیق در این مطالعه در نتیجه های خود تاکید کرده است: شناسایی واکنش‌ها منطقه ای 23 متغیر اثرگذار بر بازار مسکن شهر تهران، از سه زاویه قابل اهمیت هست. بازار مسکن در همه دوره های گذشته به خصوص از ابتدای دهه 70 تا کنون که 4 سیکل کامل رکود-رونق را پشت سر گذاشته، یکی از مقاصد مهم سرمایه گذاران بوده و در حوزه مصرفی نیز با ارزش ترین دارایی خانوارها و در عین حال گران ترین خرید طول عمر افراد محسوب می شود. این بازار از منظر اثرگذاری بخش مسکن به عنوان بخش پیشرو در رشد اقتصادی نیز قابل اهمیت هست. زاویه سوم نیز که به نوعی در تعیین جهت دو زاویه اول موثر هست، به اوضاع حساس بازار مسکن کنونی و ضرورت مرزبندی بین شکل رونق قبلی و شکل رونق مورد انتظار در سال جاری، مربوط می شود. در این دوره، عرضه در بازار مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران باید به شکلی اتفاق بیفتد که از یکسو نیاز مصرفی انباشته و بالقوه، جامعه نشانه سرمایه گذاران قرار بگیرد و از سوی دیگر احتمال ورود عرضه های تازه به بازار منزل های خالی، به صفر میل کند.

نتایج مطالعه در این بخش از تحقیق نشان می دهد: در شرایط فعلی، اوضاع و واکنش‌ها «23 متغیر» اثرگذار بر بازار ملک به گونه ای است که محله های واقع در «مناطق حداقلی» و «مناطق متوسط» شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران می تواند در اولویت سرمایه گذاری های ساختمانی به وسیله سرمایه گذاران قرار بگیرد. در این 16 منطقه، افت قیمت بازدهی سرمایه گذاری به مراتب کمتر از سایر مناطق در دوره رکود هست، ضمن آنکه با توجه تمرکز تقاضای مصرفی و سطح قیمت آپارتمان ها در این مناطق نسبت به 6 منطقه لوکس و همچنین با لحاظ جهت گیری تسهیلات بانکی ارزان قیمت جهت ساخت و خرید در پایتخت کشور عزیزمان ایران به سمت مناطق حداقلی و متوسط، مشخص می شود: سرعت و توانایی بازگشت به رونق مسکن در این 16 منطقه بیش از مناطق یک، 2، 3، 5، 6 و 22 است.

نحوه اثرگذاری «23 متغیر» بر قیمت مسکن و قیمت بازدهی ساختمانی در «منطقه یک» شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران به عنوان نماینده «مناطق لوکس» پایتخت نشان می دهد از بین بازیگردانان مهم بازار ملک، 4 متغیر «قیمت زمین، قیمت مصالح ساختمانی، تسهیلات مسکن و قیمت تورم»، سریعتر از 19 متغیر منتخب دیگر، بر قیمت مسکن تاثیر می گذارد. اثر این متغیرها حداکثر یک فصل بعد از عوض کردن در کمیت، بر قیمت مسکن، قابل ردیابی می شود. سایر متغیرها، با تاخیر زمانی 2 تا 10 فصلی، بر قیمت مسکن اثرگذار می شوند. به بیان دیگر سرعت اثرگذاری 19 متغیر دیگر، کمتر از 4 متغیر دارای اثرگذاری آنی است.

در منطقه یک تهران، همچنین «شدت اثرگذاری» 5 متغیر «تورم، تسهیلات مسکن، حجم نقدینگی، بازدهی بازار سکه و میانگین اجاره بها» بیش از 18 متغیر دیگر در گروه 23 متغیر منتخب هست. شدت اثرگذاری به معنای وابستگی زیاد رکود و رونق مسکن به این متغیرها هست. به این ترتیب، از بین 23 متغیر با بیشترین اثرگذاری به لحاظ «سرعت و شدت» اثر بر قیمت مسکن، متغیرهای قیمت تورم و تسهیلات مسکن (عمدتا وام خرید)، دو بازیگردان کلیدی بازار مسکن معرفی می شوند.

محققان این مطالعه تاکید می کنند: 23 متغیر منتخب می تواند در بازار مسکن سایر شهرها نیز مورد سنجش قرار بگیرد.

واژه های کلیدی: مصالح ساختمانی | سرمایه گذاری | سرمایه گذاری | سرمایه گذار | مطالعه | تهران | بازار | ایران