کدام ساخت و سازها مشمول مالیات می‌شوند؟ کدام بخش‌ها معافند؟
دولت اخیرا تصویب کرد که از این بعد سازندگان واحدهای مسکونی می بایست بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از سود حاصل از نخستین فروش واحدهای نوساز را به عنوان مالیات به دولت بدهند.
کدام ساخت و سازها مشمول مالیات می شوند؟ کدام بخش ها معافند؟
عبارات مهم : سرمایه گذاری – فرار مالیاتی
به گزارش مهر، هیئت دولت روز چهارشنبه این هفته در نشست خود اخذ مالیات بر ساخت و ساز مسکن را به تصویب رساند.
کدام ساخت و سازها مشمول مالیات می‌شوند؟ کدام بخش‌ها معافند؟
مالیات بر ساخت و ساز
بر اساس این مصوبه، هر گونه ساخت و ساز مسکن مشمول بر ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده از نخستین فروش آن واحد مسکونی می شود. این تصویب نامه که در جهت بررسی آیین نامه های اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات های مستقیم مورد تأیید اکثر اعضای هیئت دولت قرار گرفت، به عنوان مبنای تازه دریافت مالیات از سازندگان مسکن قرار می گیرد. ضمن اینکه از این بعد تنها واحدهایی که پروانه ساختمانی آنها از ابتدای ۹۵ صادر شده است باشد، مشمول مالیات بر ساخت مسکن قرار می گیرند؛ بنابراین سازندگانی که پروانه ساختمانی واحد مسکونی مورد نظر را تا آخر اسفند ۹۴ اخذ کرده اند از شمول این تصویب نامه هیئت دولت خارج خواهند شد.
بر اساس این مصوبه سازندگان حقیقی اعم از خرده سازان (بساز و بفروش ها) و انبوه سازان می بایست رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده است را به دولت تخصیص داده شده است دهند؛ سازندگان حقوقی (شرکت های ساختمانی دارای مجوز از شرکت برنامه و بودجه) ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می دهند؛ شرکت های تعاونی مسکن نیز ۱۸.۷۵ صدم درصد از سود ساخت و فروش املاک نوساز خود را به شرکت امور مالیاتی واگذار خواهند کرد.
دولت اخیرا تصویب کرد که از این بعد سازندگان واحدهای مسکونی می بایست بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از سود حاصل از نخستین فروش واحدهای نوساز را به عنوان مالیات به دولت بدهند.
گفتنی است در فرمول تازه محاسبه سود سازنده، هزینه زمین و هزینه های جاری ساخت و ساز از قیمت نهایی فروش کسر می شود.
این در حالی است که در مصوبات قبلی، مالیات این بخش به صورت ۱۰ درصد از ارزش منطقه ای ملک تعیین شده است بود که بر این اساس عملا امکان ارزش گذاری آن وجود نداشت؛ ولی از این بعد مسکن سازان نیز مالیاتی در حد و اندازه سایر تولیدکنندگان پرداخت می کنند که به اجرای عدالت اجتماعی و جلوگیری از فرار مالیاتی نزدیک تر است.
در ادامه به قوانینی که تا امروز ناظر بر عنوان مالیات بر مسکن و معافیت از مالیات بوده اند نگاهی خواهیم انداخت.
کدام ساخت و سازها مشمول مالیات می‌شوند؟ کدام بخش‌ها معافند؟
مالیات بر انتقال ملک
همچنین بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، هر گونه جابه جایی و انتقال ملک مشمول ۵ درصد مالیات بر ارزش معامله می شود. ولی در اجرای این قانون، فاکتورها و عوامل زیادی درگیر هستند که فاکتورهایی چون مساحت عرصه، مساحت بنا، قدمت بنا یا سال ساخت آن، نوع اسکلت بنا، تأسیسات و تجهیزات به کار رفته مانند آسانسور، نوع استفاده و کاربری ملک (مسکونی، تجاری، اداری و …)، نوع مالکیت (مشاع یا شش دانگی) برِ خیابان بودن یا نبودن محل وقوع ملک و … بخشی از این پارامترها هستند.
دولت اخیرا تصویب کرد که از این بعد سازندگان واحدهای مسکونی می بایست بین ۱۵ تا ۲۵ درصد از سود حاصل از نخستین فروش واحدهای نوساز را به عنوان مالیات به دولت بدهند.
این قانون به علت آنکه ارزش معاملاتی را مشمول مالیات می داند، بسیار ناکارآمد هست؛ ارزش معاملاتی به این معناست که بر اساس همین ماده از قانون مالیات های مستقیم، کمیسیونی متشکل از شرکت امور مالیاتی، وزارت منزل های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، شرکت ثبت اسناد و املاک و شورای شهر میانگین قیمت روز ملک در هر منطقه را تعیین کرده و بر اساس آن مالیات بر جابه جایی و نقل و انتقال ملک را محاسبه می کنند که بر این اساس ارزش معاملاتی یک ملک گاه تا یک چهلم قیمت واقعی آن نازلتر است بنابراین اگر منزل ای در پایتخت کشور عزیزمان ایران ۲۰۰ میلیون تومان ارزش داشته باشد، ارزش معاملاتی آن ممکن است ۵ میلیون تومان تعیین شود که ۵ درصد مالیات بر این ارزش معاملاتی، رقمی معادل ۲۵۰ هزار تومان مالیات این نقل و انتقال تعیین خواهد شد.
مالیات بر منزل های خالی
ماده ۱۶۷ مکرر اصلاحیه قانون مالیات های مستقیم مصوب سال ۹۴ بر لزوم اخذ مالیات از منزل های خالی اصرار دارد. در پی ساخت بیش از نیاز واحدهای مسکونی در دهه های ۸۰ و ۹۰، در حال حاضر با معضلی به نام منزل های خالی مواجهیم که بر اساس بیانات عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی، در کشور سرمایه ای معادل ۲۵۰ میلیارد دلار منزل خالی انباشته شده است که ارزش افزوده ای جهت اقتصاد ملی ندارد.
کدام ساخت و سازها مشمول مالیات می‌شوند؟ کدام بخش‌ها معافند؟
با این وجود و علی رغم اینکه وزارت راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی می بایست سامانه ای طراحی کرده و بر اساس آن منزل های خالی کشور شناسایی شوند، این سامانه هنوز راه اندازی نشده و بعید است این قانون در امسال به اجرا برسد.
طبق قانون مالیات بر منزل های خالی، این واحدها در سال دوم نصف مالیات متعلقه، در سال سوم معادل کل مالیات متعلقه و در سال های چهارم و بعد از آن یک و نیم برابر مالیات متعلقه به آن ملک می بایست مالیات بدهند.
با این حال هنوز این قانون اجرایی نشده است.
معافیت های مالیاتی مسکن سازان در شهرهای کوچک
بر اساس مصوبه ای که اخیرا هیئت دولت در خصوص مالیات بر ساخت و ساز به تصویب رسانده، ساخت و ساز واحد مسکونی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر معاف از مالیات است.
معافیت مالیاتی صندوق های زمین و ساختمان
همچنین بر اساس ماده ۱۴۳ قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی مصوب سال ۸۷، صندوق های سرمایه گذاری با درآمد ثابت از هر گونه مالیات مشمول بر مالیات بر درآمد، مالیات بر ارزش افزوده و عوارض شهرداری معاف هستند. بنابراین هر گونه ساخت و ساز واحد مسکونی از محل صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان که بر پایه بازار سرمایه شکل می گیرند، از مالیات معاف هستند.
به نظر می رسد با توجه به واقعی شدن قیمت گذاری مالیات بر ساخت و ساز با ابلاغ مصوبه اخیر هیئت دولت مبنی بر اخذ یک چهارم از سود حاصل از فروش واحد مسکونی نوساز از سازنده به عنوان مالیات، بسیاری از سازندگان حقیقی و حقوقی به سمت ایجاد و تأسیس صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان حرکت کنند تا از شمول مالیات بر فروش واحدهای مسکونی خود خارج شوند.
معافیت مالیاتی نخستین سال خالی بودن خانه
از دیگر معافیت های مالیاتی بخش مسکن، مالیات بر منزل های خالی در نخستین سال خالی بودن ملک است که بر اساس قانون، مالیات این واحدها از سال دوم محاسبه می شود.
واژه های کلیدی: سرمایه گذاری | فرار مالیاتی | بازار سرمایه | قیمت گذاری | قانون | معافیت | مالیات | انتقال