آخر سقوط فروش «نوساز»ها

آخر سقوط فروش «نوساز»ها

عبارات مهم : آپارتمان – اقتصاد

به گزارش دنیای اقتصادی ؛ فرآیند دست کم 5 ماهه «سقوط» سهم نوسازها از کل معاملات ماهانه مسکن در تهران، ماه گذشته متوقف شد. سهم «نوساز»ها از معاملات مسکن بعد از اوج گیری در بهمن سال گذشته، تحت تاثیر «خطای تشخیص» سمت عرضه از بابت پذیرش زیاد کردن قیمت اوج در سمت تقاضا، به صورت نامتوالی طی 5 ماه اخیر کم کردن پیدا کرد. بالاترین سهم فروش نوسازها طی دو سال اخیر جهت بهمن 95 با تخصیص داده شده است 54 درصد از کل معاملات خرید آپارتمان به واحدهای زیر 5 سال ساخت، به ثبت رسید ولی روند سقوط این سهم، میزان فروش نوسازها را در تیر امسال به 2/ 46 درصد کل معاملات –پایین ترین سهم- رساند. اکنون بعد از سه ماه پیاپی سقوط سهم نوسازها، بازار مرداد با اصلاح نسبی فروش این املاک روبه رو شد.

توقف سقوط سهم نوسازها از معاملات خرید مسکن، به سبقت میزان رشد فروش این واحدها از میزان رشد کل معاملات ملک برمی گردد. حجم کل آپارتمان های نوساز فروخته شده است در طول یک ماه اخیر 3/ 25 درصد نسبت به تیرماه زیاد کردن یافته که از رشد ماهانه 23 درصدی کل معاملات مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران طی همین مدت، زیاد هست. از آنجاکه آپارتمان های نوساز سال ها است که در صدر تقاضای خریداران مسکن قرار دارند –همواره بیش از نیمی از معاملات خرید را نوسازها تشکیل می دهد- و این رویه در سال 96 نیز با وجود تنزل سهم نوسازها از کل معاملات ماهانه به زیر 50 درصد، همچنان ادامه دارد، رشد 2/ 23 درصدی حجم کل معاملات مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران طی یک ماه مرداد بیش از هر چیز مدیون رشد چشمگیر فروش واحدهای نوساز در این ماه است.

آخر سقوط فروش «نوساز»ها

بررسی های «دنیای اقتصاد» راجع به علت اصلاح بازار فروش نوسازها حاکی است: رشد چشمگیر حجم فروش واحدهای نوساز علاوه بر اینکه نتیجه تعدیل جزئی قیمت های پیشنهادی از سوی فروشندگان و از آن مهم تر، عدم زیاد کردن قیمت در مرداد نسبت به تیر امسال بوده هست، به پذیرش شرایط بازار از سوی متقاضیان خرید و باور نسبت به احتمال بالای ورود به فاز رونق در ماه های آینده نیز باز می گردد. تقاضای مسکن پذیرفته است که حباب قیمت در گروه واحدهای مصرفی تخلیه شده است است و با شدت یافتن فاز پیش رونق معاملات، احتمال نوسانی شدن قیمت مسکن (افزایش دامنه ریزنوسانات ماه های اخیر) وجود دارد. از این رو به جای اینکه بازار را ترک کنند، وارد شده است و بر سر قیمت پیشنهادی با فروشنده چانه زنی می کند. بعضی نیز به امید «خرید شرایطی» وارد بازار مسکن شده است اند و این گزینه را به جای «تخفیف نقدی پای معامله» به رسمیت آشنا اند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در حالی که طی 12ماه سال 95 سهم آپارتمان های نوساز از معاملات ماهانه همواره بیش از 50 درصد کل حجم فروش و عمدتا رقمی بین 51 تا 54درصد بوده هست، این اوضاع از اسفند 95 روند نزولی به خود گرفته و این روند تقریبا بدون وقفه تا تیرماه ادامه پیدا کرد؛ طوری که سهم 54درصدی نوسازها از معاملات بهمن ماه در اسفند به 51درصد رسید و از فروردین تا کنون در کانال 40 درصد قرار دارد.

به گزارش دنیای اقتصادی ؛ فرآیند دست کم 5 ماهه «سقوط» سهم نوسازها از کل معاملات ماهانه مسکن در تهران، ماه گذشته متوقف شد. سهم «نوساز»ها از معاملات مسکن

با این حال بر اساس گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار معاملات مسکن در میانه تابستان، در مرداد ماه همزمان با رشد 2/ 23درصدی حجم فروش کل ماهانه مسکن، سهم نوسازها نیز با رشد 5/ 0 واحد درصدی همراه شد. این میزان رشد اگرچه جزئی و کمتر از یک درصد هست، ولی حاوی خبر توقف کم کردن سهم نوسازها و عوض کردن روندی است که از اسفند سال گذشته شروع شده است بود. از سوی دیگر با توجه به رغبت بالای خریداران مسکن نسبت به تملک واحدهای نوساز، عوض کردن این روند می تواند نوید بخش سرعت گرفتن خروج کامل بازار مسکن از رکود و عوض کردن فاز از «پیش رونق» به «رونق» در ماه های آتی باشد. به بیان دیگر، وزنه «نوسازها» در معاملات ملک، چنانچه با رشد فروش این واحدها، سنگین تر شود، ورود بازار به رونق، شتاب خواهد گرفت.

کارشناسان سقوط 6 تا 8 واحد درصدی سهم فروش آپارتمان های نوساز از معاملات ماهانه مسکن طی چند ماه اخیر را بیش از هر چیز به اوضاع قیمت مسکن نسبت می دهند. سال گذشته اگرچه میانگین قیمت مسکن حدود پنج درصد زیاد کردن یافت، ولی دامنه تغییرات قیمت در بازار نوسازها زیاد بود و در امسال با مختصات متفاوتی نمایان شد؛ به این ترتیب که از اوایل امسال تاکنون، میانگین قیمت واحدهای نوساز با رشد بیشتری نسبت به آپارتمان های دیگر گروه های سنی همراه شد. البته مقصود از «نوساز» در این گزارش مطابق با تعریفی که در گزارش های ماهانه بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن ارائه می شود، صرفا واحدهای کلید نخورده نیست و مشمول بر دو گروه آپارتمان های کلیدنخورده و آپارتمان های کلیدخورده زیر پنج سال ساخت می شود.

افزایش قیمت واحدهای نوساز در اوایل سال جاری، ناشی از خطای تشخیص سازنده ها نسبت به کلیت وضع بازار مسکن بود. سازنده ها با این تصور که زیاد کردن سقف تسهیلات خرید مسکن، قدرت خرید تقاضای مصرفی را جهت تحمل تورم دست کم 10 درصدی در این بازار، تقویت کرده هست، سطح قیمت های پیشنهادی نوسازها را نسبت به سال گذشته، بیش از 10 درصد زیاد کردن دادند ولی نتیجه این اقدام، به افت معاملات نوسازها در خرداد و تیر امسال منجر شد. در این دو ماه، حجم فروش نوسازها به ترتیب 8 درصد و 7 درصد نسبت به ماه های قبل از آن، کم کردن یافت. سازندگان با مشاهده اوضاع ماه های اخیر و کم کردن آمار فروش واحدهای کلیدنخورده به رغم میل به اکثریت به تملک واحدهای نوساز، دریافتند که با وجود زیاد کردن قدرت خرید متقاضیان به واسطه زیاد کردن تسهیلات، ولی سمت تقاضا هنوز کشش مورد نیاز جهت تحمل رشد محسوس قیمت را ندارد.

آخر سقوط فروش «نوساز»ها

در واقع متقاضیان با این امید که بتوانند با بودجه خود صاحب مسکن شوند، از سال گذشته به بازار آمده اند و امسال هم این اوضاع تغییری نکرده و همچنان متقاضیان به امید خرید مسکن با قیمت مناسب بازار را جست وجو می کنند. بنابراین در صورت مشاهده زیاد کردن قیمت بیش از حد مورد انتظار و بیش از عرف ماه های قبل، از خرید نوساز صرف نظر کرده و به سراغ آپارتمان های چند سال ساخت و اصطلاحا «به قیمت رسیده» می روند.

بر این اساس از میانه تیرماه سازندگان با درس عبرتی که از تجربه قیمت گذاری حساب نشده فصل بهار کسب کرده بودند، به میزان واقعی قدرت خرید متقاضیان مسکن پی بردند و اوضاع بازار به آنها اثبات کرد که اگر جهت فروش واحدهای تکمیل شده است خود مصمم هستند، بهتر است از قیمت گذاری بی پروا و بدون ملاحظه خودداری و همچون دیگر واحدهای مسکونی میانسال و کهنه ساز، معادل رشد قیمت ثبت شده است در آخرین معاملات را جهت واحدهای نوساز و کلیدنخورده خود منظور کنند، نه بیشتر. کارنامه معاملات مسکن در مرداد ماه نشان می دهد فرآیند سقوط سهم واحدهای نوساز از معاملات خرید متوقف شده است و سهم نوسازها از کل معاملات با نیم واحد درصد زیاد کردن از 2/ 46 به 7/ 46 درصد رسیده هست. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن حاکی است این اصلاح اوضاع در وهله اول ناشی از این است که فروشنده ها قیمت پیشنهادی خود را در مرداد ماه عوض کردن نداده اند (فروش با قیمت تیر 96) و مقاومت بعضی از آنها (عمدتا عوامل فروش واحدهای نوساز لوکس و متراژ بالا) در برابر تخفیف نیز قدری کم کردن یافته است.

به گزارش دنیای اقتصادی ؛ فرآیند دست کم 5 ماهه «سقوط» سهم نوسازها از کل معاملات ماهانه مسکن در تهران، ماه گذشته متوقف شد. سهم «نوساز»ها از معاملات مسکن

از سوی دیگر به نظر می رسد ارکان مهم بازار مسکن مشمول بر خریداران و واسطه ها دریافته اند که فرآیند تخلیه حباب قیمت مسکن متوقف شده است و اکنون قیمت گذاری های پیشنهادی بر خلاف بهار 96، به واقعیت نزدیک تر شده است هست. آنها همچنین ورود به رونق در بازار مسکن طی ماه های آتی را حتمی و بازگشت به رکود را بعید ارزیابی می کنند. در نتیجه قدری نوسان قیمت در بازار مسکن نسبت به سال گذشته قابل انتظار است و به همین خاطر سطح قیمتی تازه آپارتمان های نوساز بعد از تخلیه حباب، تا حد مشخص (حداکثر به اندازه تورم عمومی) در حال پذیرش از سوی متقاضیان خرید هست. بر این اساس هر دو سمت عرضه و تقاضا در میانه تابستان واکنش‌ها جدیدی در پیش گرفته اند که نتیجه آن در قالب تقویت سهم نوسازها در معاملات مسکن مشهود است.

نقش املاک لوکس در عوض کردن مسیر نوسازها

آخر سقوط فروش «نوساز»ها

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بخشی از زیاد کردن نیم واحد درصدی سهم آپارتمان های نوساز از معاملات ماهانه مسکن نیز از «ذوب اولیه یخ بازار فروش املاک لوکس» نشات گرفته هست. به اذعان اغلب دلالان، همراهی فروشندگان آپارتمان های نوساز لوکس در چکش کاری قیمت پیشنهادی، اکنون به مراتب بیش از مالکان واحدهای کوچک متراژ و میان متراژ (واحدهای مصرفی) هست. در واقع این زیاد کردن سهم در گروه آپارتمان های نوساز تا پنج سال ساخت طی ماه اخیر بیش از اینکه ناشی از نرم شدن فروشنده های مصرفی باشد، از کوتاه آمدن فروشندگان لوکس متراژهایی نشات گرفته که بعضا بعد از سپری شدن دو تا سه سال از تکمیل واحدهای خود، اکنون با توجه به حاکمیت «پیش رونق» و بازگشت تدریجی متقاضیان خرید به بازار مسکن، وقت را جهت فروش و تبدیل دارایی های خود به پول نقد جهت سرمایه گذاری های آتی مناسب ارزیابی می کنند و در نتیجه با اعطای تخفیف های قابل توجه، تلاش می کنند از این وقت به عالی ترین نحو استفاده کنند.

«دنیای اقتصاد» در گزارشی که اخیرا منتشر کرد، به این عنوان اشاره کرد که رشد 25درصدی فروش مسکن در مردادماه، از بازار املاک لوکس نشات می گیرد که اکنون کانون عمده تخفیف های بازار مسکن هست. میانگین تخفیف (فاصله قیمت پیشنهادی فروشندگان تا قیمت قطعی معامله) در مناطق مصرفی به خاص دو منطقه 4 و 5 که میزبان بیشترین معاملات مسکن در پایتخت هستند، حداکثر 2 تا 3 درصد هست. از آنجا که تقاضا جهت واحدهای مصرفی همواره اوج است و میزان عرضه نوسازها در این گروه طی سال های رکود، تا حد زیادی محدود شده است هست، طبیعی است که تخفیف زیادی در بازار املاک مصرفی ارائه نمی شود. ولی در منطقه یک، قیمت تخفیف هم اکنون 12 درصد برآورد می شود.

در برابر همان طور که اشاره شد، عمده تخفیف در گروه آپارتمان های نوساز تا پنج سال ساخت، به آپارتمان های کلیدخورده و چند ساله تعلق دارد. از آنجاکه قیمت پیشنهادی این آپارتمان ها حدود 5 درصد نسبت به سال گذشته زیاد کردن یافته هست، مالکان آنها حاضر هستند حتی در صورت پیروی از سازنده ها در قیمت گذاری بالاتر از حد مورد انتظار، تخفیف های قابل قبول به خریداران واقعی بدهند. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی هست، 70 درصد از کسانی که در هفته های اخیر جهت خرید آپارتمان نوساز به بنگاه های معاملات املاک مراجعه کرده اند، به دنبال این گروه از آپارتمان ها بوده اند که در عین برخورداری از امتیاز نوساز بودن، امکان اخذ تخفیف از مالک هم دارند. در نتیجه کانون رشد بیش از 25 درصدی معامله واحدهای مسکونی نوساز تا پنج سال ساخت در مردادماه، این گروه از آپارتمان های نوساز (کلیدخورده) بوده است.

این در حالی است که سازنده ها به عنوان فروشندگان آپارتمان های کلیدنخورده در غالب مناطق پایتخت کشور عزیزمان ایران (به استثنای لوکس ها)، عمدتا از ارائه تخفیف روی قیمت های پیشنهادی خود جلوگیری می کنند. ولی در برابر دریافت بهای معامله را منوط به شرایط می کنند و اغلب بین 20 تا 30 درصد از قیمت ملک را طی مهلت 4 تا 6 ماهه از خریدار دریافت می کنند.

حتی بعضی سازندگان شرایط راحت تری در نظر گرفته اند که به واسطه آن از فروش ملک خود اطمینان حاصل می کنند ولی تنها 20 تا 30 درصد از قیمت را در وقت معامله (زمان امضای قرارداد) دریافت می کنند و دریافت بخش بیشتری از پول خود را مشمول مرور وقت می کنند؛ البته با این شرط که تا آن وقت کلید آپارتمان را به خریدار ملک تحویل ندهند. به این ترتیب، «فروش شرایطی» در بازار کلیدنخورده ها، طی فصل جاری، امتیاز غالب فایل ها محسوب می شود.

واژه های کلیدی: آپارتمان | اقتصاد | اقتصادی | بازار | اقتصاد | اخبار اقتصادی و بازرگانی