نمونه خارجی قفل سیاسی بر مسکن

نمونه خارجی قفل سیاسی بر مسکن

عبارات مهم : انتخابات ریاست جمهوری – انتخابات آمریکا

یک نشانه جهانی از تصویر العمل بازار مسکن به تحولات سیاسی ردیابی شد. اکونومیست با تحلیل اثر رفراندوم خروج از اتحادیه اروپا-برگزیت- در بازار مسکن انگلیس نوشت: حجم خرید و فروش منزل در لندن تحت تاثیر نااطمینانی های اقتصادی ناشی از فرجام برگزیت به پایین ترین حد تاریخی خود رسید. انجماد برگزیتی بازار ملک در شهرهای متفاوت انگلیس، به خروج فروشنده ها از بازار از یکسو و التهاب قیمتی از سوی دیگر برمی گردد. رکود تورمی مسکن انگلیس یکسری عوامل فرعی نیز دارد.

نمونه خارجی قفل سیاسی بر مسکن

انتخابات و نااطمینانی های ناشی از آن اثرات گسترده ای بر بخش های متفاوت اقتصاد دارد. بازارهای مسکن یکی از بااهمیت ترین بخش های اقتصاد است که به شدت تحت تاثیر این نااطمینانی ها قرار می گیرد. فعالان این بازارها – خریداران و فروشندگان – در دوران نااطمینانی های سیاسی میل به چندانی به دادوستد ندارند.

مصداق این عنوان می تواند اوضاع رکودی بازار مسکن آمریکا و کشور عزیزمان ایران در انتخابات گذشته باشد. در این رابطه «دنیای اقتصاد» در گزارشی که در آذر ماه سال گذشته و در بحبوحه انتخابات آمریکا تحت عنوان «حباب ترامپی بازار مسکن آمریکا» انتشار داده است از عوامل رکوردزنی شاخص مسکن این کشور پرده برداشت.

یک نشانه جهانی از تصویر العمل بازار مسکن به تحولات سیاسی ردیابی شد. اکونومیست با تحلیل اثر رفراندوم خروج از اتحادیه اروپا-برگزیت- در بازار مسکن انگلیس نوشت: حجم خرید

بر اساس آن گزارش یکی از عواملی که در آن دوران موجب زیاد کردن بی سابقه قیمت مسکن آمریکا شد، نااطمینانی ناشی از به قدرت رسیدن ترامپ و در نتیجه وحشت مالکان از فروش منزل هایشان در ایام قبل از برگزاری انتخابات از یک سو و هراس خریداران از زیاد کردن قیمت در دوره تازه از سوی دیگر بود.

همچنین در گزارشی که «دنیای اقتصاد» در اردیبهشت ماه امسال تحت عنوان «کاهش انتخاباتی معاملات مسکن» انتشار داده است از سکته معاملات ملک در کشور عزیزمان ایران طی نخستین ماه سال 96 تحت تاثیر نااطمینانی های انتخابات ریاست جمهوری خبر داد. بر اساس آن گزارش حجم معاملات خرید آپارتمان در فروردین 96 نسبت به فروردین سال گذشته کاهشی 5/ 8 درصدی را تجربه کرد. سایه انتخابات ریاست جمهوری بر بازار معاملات مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران تا اوایل تابستان نیز وجود داشت. اکنون نیز اوضاع مشابهی گریبان بازار مسکن انگلیس را گرفته است.

معاملات بازار مسکن انگلیس در دوران برگزاری رفراندوم جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا – ژوئن سال گذشته – کم کردن و قیمت ها افزایشی چشمگیر یافته بود. در آن وقت انتظار می رفت بعد از مشخص شدن نتیجه های رفراندوم آرامش به بازار مسکن این کشور بازگردد. اکنون ولی تحت تاثیر نااطمینانی های ناشی از مذاکرات برگزیت نه تنها بهبودی در بازار مسکن مشاهده نشده، بلکه کارشناسان معتقدند در آینده اوضاع این بخش از اقتصاد انگلیس وخیم تر خواهد شد. بر این اساس گروه اقتصاد بین الملل روزنامه «دنیای اقتصاد» در تکمیل سلسله گزارش هایی که درخصوص اثرات نااطمینانی های سیاسی بر بخش مسکن منتشر کرده، نگاهی به اوضاع بازار مسکن بریتانیا انداخته است.

نمونه خارجی قفل سیاسی بر مسکن

مسکن انگلیس: از رونق تا رکود

دهه 1980 دوران طلایی گردش مالی در بخش مسکن بریتانیا بود. در آن وقت دولت مارگارت تاچر مردم را تشویق می کرد تا منزل های دولتی ای را که در اجاره دارند خریداری کنند. بسیاری از افراد بعد از خرید، آنها را فروخته و به جای دیگری نقل مکان کردند. از آنجا که بانک ها درکنار فعالان بخش مسکن، وارد بازار وام های رهنی شدند، اعتبارات اعطایی به سرعت زیاد کردن یافت و این عامل موجب شد تا بریتانیایی ها به آسانی بتوانند وام های رهنی هنگفت جهت خرید منزل های بزرگ بگیرند و کوخ های خود را تبدیل به کاخ کنند.

با این حال در سال 2009 قیمت جابه جایی منزل در بریتانیا به پایین ترین سطح خود در طول تاریخ رسید. بر اساس آن نرخ، جابه جایی یک منزل میان خانوارها هر 25 سال یکبار رخ می داد. بعد از بحران مالی 2008 که قیمت ها وارد سیر نزولی شد، تعداد بسیار کمی از افراد حاضر بودند منزل های خود را بفروشند، چراکه نمی درخواست کردند کمتر از آن چیزی که جهت منزل هایشان هزینه کرده بودند، عایدشان شود. بازار مسکن بریتانیا آماده اصلاح بود.

یک نشانه جهانی از تصویر العمل بازار مسکن به تحولات سیاسی ردیابی شد. اکونومیست با تحلیل اثر رفراندوم خروج از اتحادیه اروپا-برگزیت- در بازار مسکن انگلیس نوشت: حجم خرید

در دوران رفراندوم جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا – ژوئن سال گذشته – میانگین قیمت مسکن 7/ 7برابر میانگین عایدی هر سال جمعیت این کشور بود؛ بیشترین سطح به ثبت رسیده در طول تاریخ. بسیاری از کارشناسان اعتقاد بودند در دوران نااطمینانی ناشی از رفراندوم قیمت منزل در نهایت کم کردن خواهد یافت، ولی در عمل چنین اتفاقی نیفتاد.

گرچه بازار دارایی های لوکس لندن چندان اوضاع مناسبی ندارد و در مجموع از رشد قیمت ها کاسته شده است هست، ولی آنچه از شواهد برمی آید قیمت مسکن بریتانیا چندان میلی به فروکش کردن ندارد. بر اساس آمارهای رسمی، حجم خرید و فروش بریتانیایی ها در بازار مسکن این کشور نسبت به گذشته کم کردن یافته هست. قیمت معاملات مسکن در امسال به پایین ترین میزان خود از سال 2013 رسیده هست. به علاوه از آنجا که مالکان منزل از دارایی های خود مواظبت بیشتری می کنند، تعداد منزل های به فروش رفته در بخشی از شهر لندن به پایین ترین میزان خود در طول تاریخ رسیده است.

نمونه خارجی قفل سیاسی بر مسکن

به عقیده کارشناسان، رکودی که بعد از برگزاری رفراندوم گریبان بازار مسکن و فروش منزل در انگلیس را گرفته، صرفا تقویتی جهت یک روند بلندمدت هست. در دهه های اخیر بریتانیایی ها به طور محسوسی میل به کمتری به عوض کردن منزل های خود داشته اند. کاهشی که اکنون در معاملات بخش مسکن انگلیس مشاهده می شود شاید در مقایسه با هزینه های بالای مسکن این کشور ناچیز باشد. چنین عواملی در مجموع دست به دست هم داده اند تا مسکن انگلیسی ها اوضاع نامساعدی را تجربه کند.

ریشه یابی رکود مسکن انگلیس

کسادی بازار مسکن انگلیس در حال حاضر اگرچه تحت تاثیر سایه سنگین برگزیت، شکل گرفته ولی دلایل مختلفی نیز دارد. یکی از عوامل شدت یافتن کننده چنین رکودی را می توان روند بلندمدت کم کردن در ساخت وساز مسکن این کشور دانست.

سیاست های برنامه ریزی محدودکننده، فعالان بخش ساخت وساز را درخصوص یافتن زمین های خالی جهت ساخت وساز با چالش روبه رو ساخته هست. در حال حاضر شاهد کم کردن عرضه حدود 50 هزار واحدی مسکن تازه نسبت به دهه 1980 هستیم. تغییرات جمعیتی نیز یکی دیگر از عوامل اثرگذار در این زمینه هست. در این رابطه جمعیت پا به سن گذاشته انگلیس پویایی کمتری دارد. همچنین روش اخذ مالیات های دولتی انگیزه کمتری به افراد مسن می دهد تا از منزل های بزرگ خود به منزل های کوچک تر نقل مکان کنند.

آخرین به روزرسانی قوانین مالیاتی انگلیس به سال 1993 برمی گردد، قوانینی که بر اساس آن منزل های گران تر مالیات های کمتری می پردازند. یکی دیگر از چالش های بخش مسکن انگلیس شمار زیاد افرادی است که تنها زندگی می کنند. در این رابطه از سال 1981، قیمت منزل هایی که تنها یک نفر در آن سکونت داشته از 20 درصد به حدود 30 درصد زیاد کردن یافته هست. افرادی که تنها زندگی می کنند نسبت به افرادی که دارای خانواده هستند به فضای کمتری نیاز دارند، بنابراین این افراد چندان میل به ندارند تا محل سکونت خود را عوض کردن داده و ساکن منزل های بزرگ و مجلل شوند. یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر کسادی مسکن انگلیس زیاد کردن بار مالیاتی مالیات بر خرید و فروش مسکن است.

حدود دو دهه قبل مالیات خرید و فروش منزل درانگلیس چندان قابل توجه نبود، با این حال در یک دهه گذشته قیمت مالیاتی که از هر یک از معاملات خرید و فروش مسکن اخذ می شود بر اساس مقادیر حقیقی به طور میانگین 30 درصد زیاد کردن یافته هست. پرداخت هزاران پوند به جیب دولت در بدو امضای قرارداد موضوعی است که چندان باب میل خریداران و فروشندگان نیست.

بر اساس مطالعه ای که کریستین هیلبر – استاد «مدرسه اقتصاد لندن» – انجام داده هست، مالیات یا عوارض خرید و فروش مسکن حجم مبادلات و قیمت جابه جایی منزل را تا یک پنجم کم کردن می دهد. در این رابطه یکی از عواملی که باعث شده است مالکان قیمت جابه جایی کمتری در انگلیس نسبت به آمریکا داشته باشند، وجود مالیات های سنگین تر معاملات خرید و فروش مسکن هست. با این حال ولی یکی از بزرگ ترین دلایل کم کردن حجم فروش مسکن درانگلیس، تنزل استانداردهای زندگی بریتانیایی ها هست. در بررسی که نیل هادسون و برین گرین – دو تحلیلگر حوزه مسکن – انجام داده اند، نشان داده شده است است که مردم تنها زمانی توانایی تعویض منزل خود را دارند که پول کافی جهت پرداخت به مشاوران املاک و سپرده گذاری را داشته باشند.

از دهه 1980 میلادی قیمت رشد هر سال درآمد قابل تصرف خانوار (درآمد حقیقی که مالیات و سایر کسری ها از آن کسر شده است است) از 3 درصد به یک درصد کم کردن یافته هست. زمانی که بریتانیایی ها به جدایی انگلیس از اتحادیه اروپا رأی مثبت دادند اوضاع بدتر نیز شد؛ بعد از برگزاری رفراندوم قیمت تورم شروع به زیاد کردن کرد، اتفاقی که کم کردن دستمزد حقیقی افراد را در پی داشت. بر این اساس، تحت تاثیر رشد اندک درآمدها، مالکان منزل توانایی زیاد کردن سپرده و خرید منزل های بهتر را از دست می دهند.

بر اساس آخرین آمارها، قیمت بعد انداز خانوار بریتانیایی به پایین ترین میزان خود از سال 1963 رسیده هست. البته پایین بودن هزینه استقراض تا حدی رشد ضعیف درآمدها را جبران کرده است و به خانوارها کمک کرده تا از بعد هزینه های خرید منزل برآیند.

از سال 2007، بانک مرکزی انگلیس قیمت بهره پایه این کشور را کم کردن داده هست. بر این اساس میانگین قیمت وام های رهنی (مسکن) از 7 درصد به 4 درصد کم کردن یافته هست. البته کم شدن قیمت وام های مسکن یک طرف ماجراست و به نظر می رسد در حال حاضر وام گرفتن سخت تر از گذشته شده است هست. قوانین محدودکننده ای که در رابطه با نسبت وام به درآمد افراد وجود دارد تا حد زیادی وام گرفتن خانوار را با مسئله روبه رو ساخته هست، آیا که بر اساس این قوانین لازمه وام گرفتن خانوار زیاد کردن سپرده هست. بر اساس بررسی های انجام شده است میانگین سپرده های منزل اولی ها تقریبا با میانگین حقوق هر سال آنها برابر است.

سیاه چاله انتخاباتی بازار مسکن

رکود بازار مسکن به نوعی شروع بیماری جهت سایر بخش های اقتصاد هست. زمانی که افراد به این واقعیت پی می برند که توانایی تخلیه و سکونت در منزل ای تازه را ندارند به احتمال زیاد نمی توانند در شغل های بهتر یا با بهره وری بالاتر مشغول به کار شوند. در واقع وقت زیادی که این افراد صرف رفت وآمدهای طولانی خود می کنند یافتن شغل های بهتر را با مسئله روبه رو می سازد. تحلیل های «اکونومیست» از نظرسنجی صورت گرفته از نیروی کار نشان می دهد بین سال های 2011 تا 2016 تعداد افرادی که حداقل دو ساعت در روز را در رفت وآمدها می گذرانند بیش از یک پنجم (20 درصد) زیاد کردن یافته هست. تمام این عوامل درنهایت به ضرر بهره وری نیروی کار – شاخصی که در سال های اخیر رشد ناچیزی در بریتانیا داشته – هست. یکی دیگر از پیامدهای کسادی بازار مسکن استفاده ناکارآ از منزل های موجود است.

در بریتانیا از هر سه منزل حداقل یک خانه، دو (یا زیاد از دو) اتاق میهمان دارد. این درحالی است که منزل هایی که جمعیت بیش از حد را در خود جای داده اند (معیاری که بر اساس نسبت افراد ساکن در منزل به اتاق های آن منزل تعریف می شود) در حال زیاد کردن هست. در حالی که افراد مسن در انگلیس به دنبال دارایی های بهتر و مجلل تر هستند، فرزندان آنها جهت تعویض منزل و سکونت در منزل های بهتر با مسئله روبه رو هستند.

در نهایت بازار مسکن راکد به ضرر نسل های بعد هست. بنا به دلایلی که اقتصاددانان هنوز به ماهیت آن پی نبرده اند، رابطه مستقیم نزدیکی میان تعداد دادوستدهای بخش مسکن و منزل هایی که هر سال ساخته می شود وجود دارد (نرخی که معمولا در نسبت 10 به یک برقرار است). بنابراین حجم پایین مبادلات بخش مسکن معادل است با منزل های ساخته شده است کمتر در اقتصاد. این روزها هیچ نشانه ای مبنی بر اصلاح بازار مسکن انگلیس و زیاد کردن دادوستدهای این بازار مشاهده نمی شود. در این رابطه دولت انگلیس به دنبال اجرای سیاست هایی است که افراد سالخورده تشویق به فروش منزل های بزرگ شوند تا به واسطه آن املاک و دارایی های بیشتری در اختیار بستگان جوان آنها قرار گیرد. البته هنوز هیچ سیاست یا بخشنامه اجرایی در این خصوص از جانب دولت ارائه نشده هست. در این میان، کم کردن ارزش درآمد حقیقی خانوار به واسطه روند افزایشی قیمت تورم ادامه خواهد یافت.

اخبار اقتصادی – دنیای اقتصاد

واژه های کلیدی: انتخابات ریاست جمهوری | انتخابات آمریکا | اخبار اقتصادی | انگلیسی | انتخابات | انگلیس | اقتصاد | اقتصادی | بازار | مالیات | انگلیس