نقطه کور رونق مسکن

نقطه کور رونق مسکن

عبارات مهم : معاملات آپارتمان – خرید آپارتمان

ناهماهنگی آشکار بین جنس عرضه مسکن و محتوای بسته جنبش تقاضا، کانون معاملات خرید آپارتمان را در بخشی از بازار ملک با کمترین موجودی، شکل داده هست. هم اکنون در پایتخت کشور عزیزمان ایران 5/ 63 درصد متقاضیان مسکن، واحدهای حداکثر 90 مترمربع را خریداری می کنند به طوری که بیشترین سهم از معاملات ماهانه در بین گروه های متراژی آپارتمان، به واحدهای 50 تا 70 مترمربع– با سهم نزدیک به 30 درصد- تعلق دارد. این در حالی است که فقط 13 درصد از ساخت و سازهای سه سال گذشته در پایتخت، به آپارتمان های زیر 90 مترمربع تخصیص داده شده است داشته است.

آنچه می تواند بازار مسکن را در مقطع حساس فعلی از «کمبود عرضه کم متراژها» در برابر تقاضای غالب جهت این آپارتمان ها نجات دهد، تکمیل سیاست های رونق زا در بخش مسکن از طریق «تحریک تقاضای مصرفی جهت واحدهای میان متراژ و بزرگ» هست. بررسی ها راجع به چگونگی «رفع نقص از سبد تسهیلات خرید مسکن» حاکی است نقطه کور رونق، با تسهیلات لیزینگ برطرف می شود. تسهیلات لیزینگ می تواند قدرت خرید دهک های میانگین رو به اوج را تقویت کند و رشد فراگیر معاملات ملک را منجر شود. لیزینگ مسکن همچنین به عنوان ابزار مالی دومنظوره جهت رونق، باعث زیاد کردن عرضه آپارتمان های مخصوص منزل اولی ها ناشی از جابه جاشدن دهک های 6 تا 8 در بازار ملک خواهد شد.

نقطه کور رونق مسکن

غفلت متولی بخش مسکن و سیاست گذار پولی از «تکمیل» سبد تسهیلات خرید جهت «پوشش کامل» دهک های متقاضی تسهیلات مسکن، امکان «رونق غیرتورمی» معاملات مصرفی آپارتمان در پایتخت را سلب کرده است.

بررسی های «دنیای اقتصاد» راجع به «غایب مالی پرتقاضا» در بازار مسکن کلان شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران -که جای خالی آن طی ماه های اخیر با ورود تقاضا به صحنه معاملات، زیاد احساس می شود- حاکی است تاخیر طولانی مدت در راه اندازی بازار «لیزینگ مسکن» ناشی از کم توجهی به موانع موجود در مسیر فعالیت شرکت های لیزینگ در این بازار، باعث شده است در مقطع فعلی از یکسو تقاضای مصرفی میان درآمد رو به بالا، «شانس برخورداری» از شرایط نسبی مناسب در بازار خرید مسکن را از دست بدهد و از سوی دیگر «بی تعادلی عرضه و تقاضا» در معاملات آپارتمان های ریز و کوچک متراژ شدت یافتن شود.

معاملات آپارتمان | خرید آپارتمان | تسهیلات مسکن | آپارتمان | اقتصاد | تسهیلات | بازار | ایران | اقتصاد

کارنامه معاملات خرید مسکن ماه های اخیر در پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد: سبد فعلی وام های خرید توانسته صرفا تقاضای مصرفی دهک های 3 تا 5 را جنبش کند به طوری که سهم 5/ 63 درصدی آپارتمان های تا 90 متر مربع از کل معاملات فروش ماهانه، بیانگر «تحرک موضعی» بازار ملک ناشی از تقویت مناسب قدرت خرید خانوارهای با درآمد میانگین رو به پایین است.

در حال حاضر یک زوج منزل اولی در این گروه از خانوارها، با دریافت تسهیلات بدون سپرده 120 میلیون تومانی (وام اوراق) می تواند دست کم 30 تا 40 درصد بهای خرید آپارتمان مناسب خود را تامین کند. هر چند این تسهیلات با توجه به جنس غالب معاملات در حال انجام از سوی این گروه –واحدهای 50 تا 70 مترمربع- بیش از 50 درصد قدرت خرید متقاضیان را پوشش می دهد. ولی تقاضای مصرفی در دهک های 6 تا 8 به عنوان گروه محروم از سبد ناقص تسهیلات خرید مسکن، به رغم حضور در بازار جست وجوی ملکی، همچنان از توان مالی مورد نیاز جهت خرید آپارتمان های مناسب خود –نوسازهای 70 تا 90 مترمربعی و همه ردیف های سنی واحدهای 90 تا 120 مترمربع- برخوردار نیستند.

تامین قدرت خرید مسکن تقاضای مصرفی در دهک های 6 تا 8، نیازمند پرداخت تسهیلات لیزینگ دست کم 200 تا 400 میلیون تومانی هست. این نوع تسهیلات در حال حاضر به خاطر آنچه شرکت های لیزینگ، «محدودیت در تامین اعتبارات مورد نیاز و همچنین نامعادله بین سقف دستوری سود تسهیلات لیزینگ و قیمت تمام شده است منابع» عنوان می کنند، در بازار معاملات ملک غایب است و متقاضیان از آن محروم هستند.

نقطه کور رونق مسکن

دستورالعمل پرداخت تسهیلات لیزینگ مسکن، بانک ها را از ورود به این بازار منع کرده هست. در این میان، شرکت های غیربانکی لیزینگ، بدون استفاده از منابع بانکی، امکان تامین اعتبار مورد نیاز لیزینگ مسکن را ندارند و حتی با توجه به سقف 21 درصد تعیین شده است جهت سود این تسهیلات، استفاده از سایر روش های تامین منابع همچون انتشار اوراق نیز جهت لیزینگی ها، مقرون به صرفه نیست.

پیامد این دو رخداد در بازار معاملات مسکن –تمرکز خریداران بر آپارتمان های کم متراژ و ناتوانی مالی در خرید واحدهای میان متراژ- می تواند هم «مانع فراگیر شدن جنب و جوش در خریدهای مصرفی ملکی» شود و هم «ناپایداری قیمتی در کانون فعلی معاملات آپارتمان» را رقم بزند که نتیجه نهایی این آسیب دوگانه، توقف بازار مسکن در فاز میانه رکود-رونق و حتی بازگشت به عقب در اثر بزرگ تر شدن دامنه نوسانات قیمت مسکن خواهد بود.

معاملات آپارتمان | خرید آپارتمان | تسهیلات مسکن | آپارتمان | اقتصاد | تسهیلات | بازار | ایران | اقتصاد

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تسهیلات لیزینگ مسکن که طبق برآوردهای کارشناسان مالی، با سقفی معادل 3 تا 4 برابر وام خرید قابل پرداخت هست، در مقطع فعلی، بیش از هر وقت دیگر کاربرد دارد و نیاز بازار به آن، به مراتب زیاد از گذشته احساس می شود. تسهیلات لیزینگ مسکن در شرایط کنونی بازار معاملات ملک، یک ابزار مالی دومنظوره محسوب می شود به طوری که با شکل گیری بازار لیزینگ مسکن، خلأ نوعی از تسهیلات که تامین مالی تقاضای مصرفی میانگین رو به اوج را نشانه قرار می دهد، از بین خواهد رفت و در نتیجه، موتور بازار خرید آپارتمان های متراژ میانگین و بزرگ روشن می شود.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی است بخش قابل توجهی از دهک های 6 تا 8 متقاضی تسهیلات لیزینگ، جهت جابه جا شدن از آپارتمان های متراژ پایین به واحدهای متراژ بزرگ، قصد خرید مسکن دارند. بنابراین، استارت موتور بازار خرید واحدهای متراژ میانگین و بزرگ با سوخت لیزینگی، باعث زیاد کردن عرضه واحدهای ریز و کوچک متراژ می شود و به عنوان اثر دوم تسهیلات لیزینگ، بی تعادلی موجود در این بخش از بازار ملک را تا حدودی پوشش خواهد داد. آمارهای رسمی از روند عرضه مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران طی سال های اخیر، «بی تعادلی در بازار معاملات آپارتمان های ریز و کوچک متراژ» را تایید می کند.

نقطه کور رونق مسکن

گزارش «دنیای اقتصاد» راجع به شرح این آمارها حاکی است: کانون معاملات خرید آپارتمان در تهران، هم اکنون در بخشی از بازار ملک شکل گرفته که میزان عرضه آپارتمان در آنجا، «کمترین» هست. در حال حاضر مطابق اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن و بانک مرکزی از بازار معاملات ملک، 5/ 63 درصد از آپارتمان هایی که طی یک ماه در پایتخت کشور عزیزمان ایران به فروش می رسد، واحدهای دارای مساحت حداکثر 90 مترمربع هستند. این درحالی است که طبق اطلاعات مربوط به سرشماری نفوس و مسکن سال 95 از کل موجودی مسکن، حداکثر 57 درصد کل واحدهای مسکونی موجود در پایتخت کشور عزیزمان ایران به آپارتمان های کمتر از 90 مترمربع تخصیص داده شده است دارد. از طرفی، سهم واحدهای با مساحت حداکثر 90 مترمربع در ساخت وسازهای سال های 93 تا 95، معادل 13 درصد کل تیراژ ساخت مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران بوده هست. ساخت و سازهای مسکونی سال های 93 تا 95، بازار نوسازهای حال حاضر پایتخت را شکل می دهد که کمبود واحدهای ریز و کوچک متراژ در آنها، فعلا نخستین آسیب را به شکل کم کردن حجم فروش نوسازها، به سمت تقاضا وارد کرده است.

نابرابری آشکار بین میزان عرضه و تقاضای خرید در بازار آپارتمان های ریز و کوچک متراژ که از روی آمارهای رسمی قابل ردیابی است در حال حاضر پیش از آنکه به رشد دورقمی قیمت فروش این آپارتمان ها منجر شود، باعث افت کیفیت خرید تقاضای مصرفی (به خصوص منزل اولی ها) شده است هست. سهم «نوسازها» از معاملات خرید آپارتمان، از 1/ 56 درصد در آخرهای سال 94 یعنی وقت شروع اولیه فاز پیش رونق معاملات، به 2/ 46 درصد در حال حاضر رسیده هست. بررسی ها راجع به علت افت 10 واحد درصدی سهم نوسازها از معاملات خرید آپارتمان نشان می دهد: نوسانات افزایشی قیمت این آپارتمان ها ناشی از کمبود تنوع فایل در بنگاه ها، باعث شده است تقاضای مصرفی به آپارتمان های با عمربنای زیاد شیفت کند. سهم معاملات واحدهای مسکونی بالای 15 سال ساخت، نسبت به سال گذشته زیاد کردن یافته است.

در این میان، راه اندازی بازار تسهیلات لیزینگ و در نتیجه ذوب شدن خرید و فروش آپارتمان های با متراژ بالای 80 مترمربع، به صورت خودکار باعث می شود در اثر جابه جایی دهک 6 تا 8 در بازار ملک، میزان عرضه واحدهای مسکونی کم متراژ زیاد کردن پیدا کند و در نتیجه میانگین سنی – عمر بنای- واحدهای زیر 80 مترمربع در معاملات نیز تا حدودی اصلاح یابد. کارشناسان مسکن امیدوارند، طرح راه اندازی لیزینگ مسکن که اردیبهشت سال 93 به صورت جدی در دستور کار متولی بخش مسکن قرار گرفت، بعد از حداقل سه سال پیگیری فرسایشی در دولت و شبکه بانکی، در این مقطع که بازار معاملات مسکن در شرایط حساس خود قرار گرفته، آخر توانایی عملیاتی و اجرایی پیدا کند. بازار معاملات مسکن از رکود عمیق سال های 93 و 94 فاصله گرفته، ولی رشد موضعی حجم معاملات خرید آپارتمان در مناطق محدودی از پایتخت، وجود نقص در سبد تسهیلات محرک تقاضای مصرفی را تایید می کند. این نقص، با راه اندازی لیزینگ قابل برطرف است.

واژه های کلیدی: معاملات آپارتمان | خرید آپارتمان | تسهیلات مسکن | آپارتمان | اقتصاد | تسهیلات | بازار | ایران | اقتصاد