ریزش معاملات بازار نوسازها

ریزش معاملات بازار نوسازها

عبارات مهم : معاملات آپارتمان – فروردین ماه

به گزارش دنیای اقتصاد؛ سهم «نوساز»ها در معاملات مسکن شهر تهران، به علت «خطای تشخیص» فروشنده ها در نحوه قیمت گذاری، به پایین ترین حد یک سال اخیر رسید. سقوط 21 درصدی حجم فروش آپارتمان های نوساز در ماه گذشته که شدیدتر از افت 8 درصدی کل معاملات بوده، سهم این گروه سنی از واحدها در معاملات ملک را از بالای 51 درصد در سال 95 به زیر 46 درصد کم کردن داده هست. بررسی ها نشان می دهد «دستکاری مکرر» قیمت پیشنهادی واحدهای تازه ساز آن هم با شیب دو رقمی نسبت به ارزش آخرین معامله، عقب نشینی خریداران را رقم زده هست.

ریزش معاملات بازار نوسازها

فروش آپارتمان‏های «نوساز» طی یک ماه و نیم اخیر، تحت تاثیر «خطای تشخیص» در سمت عرضه، با «عقب‏نشینی» دسته‏جمعی تقاضای موثر روبه رو شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از بازار «نوساز»ها حاکی است: خرید و فروش واحدهای مسکونی «کلیدنخورده یا حداکثر 5 سال ساخت» که در طبقه‏بندی گروه‏های سنی املاک، «نوساز» عنوان می‏شود، فروردین امسال از مسیر رشد یک سال 95 خارج شد و حجم معاملات این گروه از واحدها، سقوط کرد.

در حال حاضر، سهم «نوساز»ها از معاملات خرید مسکن در تهران، از بالای 51 درصد در ماه‏های سال 95 و همچنین رکورد بالاترین فروش –سهم 54 درصدی- در میانه زمستان پارسال،‏ افت شدیدی پیدا کرده و به نزدیک 45درصد رسیده است.

سهم آپارتمان‏های نوساز در معاملات پایتخت به پایین‏ترین حد یک‌سال اخیر رسید  سازنده‏ها با رجوع به واکنش‌ها سنتی «تغییر مکرر قیمت»، دچار خطای تشخیص شدند 

ظاهر آمار سقوط فروش «نوساز»ها، ممکن است باعث این تصور شود که این گروه سنی از آپارتمان‏های مسکونی نیز همانند اوضاع کل بازار ملک در نخستین ماه 96، با سکته معاملاتی روبه رو شده است است ولی دو فاکتور از درون بازار نشان می‏دهد: چرخش در فروش «نوساز»ها، یک علت متفاوت از عوض کردن اوضاع کل معاملات دارد و در عین حال، حاوی خبر بهاری خطاب به همه فروشنده‏ها در بازار ملک است.

معاملات مسکن در فروردین، عمدتا به خاطر صبر و انتظار «انتخاباتی» دو سمت عرضه و تقاضا، افت کرد. ولی آنچه طی هفته‏های کاری گذشته از سال 96، خروج محسوس خریدار از بازار «نوساز»ها را باعث شد، «خطای تشخیص» فروشنده‏های این واحدها (سازنده‏ها) نسبت به «جنس متفاوت تقاضا» است.

اولین فاکتور در تایید نقش «خطای تشخیص»، به قیمت رشد منفی زیاد حجم معاملات واحدهای نوساز در فروردین امسال برمی‏گردد. در این ماه، تعداد آپارتمان‏های نوساز فروخته شده، 21 درصد نسبت به فروردین 95 کم کردن یافت. این میزان کاهش، به مراتب، شدید‏تر از افت 8 درصدی کل معاملات مسکن در این فاصله زمانی بوده است.

ریزش معاملات بازار نوسازها

از طرفی واسطه‏های بازار ملک نیز با اشاره به تحرکات قیمتی در قیمت پیشنهادی فروش واحدهای تازه‏ساز در ابتدای امسال به‏عنوان دومین فاکتور، از رویگردانی تقاضا جهت این گروه سنی از املاک و متمایل شدن خریداران به بازار آپارتمان‏های «میانسال» خبر می‏دهند.

بررسی‏های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می‏دهد: بازار «نوساز»ها به علت وزن اوج در معاملات و سطح نسبی بالای قیمت در مقایسه با میانگین قیمت سایر گروه‏های سنی آپارتمان، حساس‏ترین بخش بازار ملک محسوب می شوند به طوری که این بخش، در نقش «سنسور» معاملات مسکن، نسبت به تحولات مثبت یا منفی، «واکنش سریع» از خود بروز می‏دهد.

سهم آپارتمان‏های نوساز در معاملات پایتخت به پایین‏ترین حد یک‌سال اخیر رسید  سازنده‏ها با رجوع به واکنش‌ها سنتی «تغییر مکرر قیمت»، دچار خطای تشخیص شدند 

آنچه طی یک ماه و نیم اخیر، باعث تصویر العمل سنسور بازار مسکن به صورت «سقوط فروش واحدهای نوساز» شده، «تغییر مکرر» قیمت پیشنهادی واحدهای تازه‏ساز از سوی سازنده‏ها در جریان عرضه سریالی ساختمان‏های نوساز خود به بازار بوده است.

تابستان سال گذشته، موج اول عرضه موثر ساختمان‏های نوساز به بازار بعد از حداقل دو سال رکود شروع شد و به علت فروش سریالی طی چندین ماه پی در پی با «قیمت ثابت یا کم‏نوسان»، در بعضی مناطق پرتقاضا، حجم قابل توجهی از این واحدها به فروش رفت و در نتیجه، سهم نوسازها از کل معاملات مسکن پیوسته، زیاد کردن پیدا کرد.

ریزش معاملات بازار نوسازها

اما در حال حاضر به رغم آنکه موج دوم عرضه آپارتمان‏های تازه‏ساز، به تدریج در حال شکل گرفتن هست، سازنده ها با تشخیص غلط نسبت به کشش قیمتی بازار، در فروش سریالی واحدهای خود، به «تغییر مکرر قیمت فروش» روآورده‏اند. در این روش که در رونق حبابی دوره‏های گذشته نیز به کار گرفته می‏شد، سازنده، جهت فروش هر واحد، قیمت را به مراتب،‏ زیاد از قیمت واحد فروش رفته قبلی، تعیین می‏کند. در بعضی مناطق پرتقاضا در تهران، سازنده‏های پرواحد، قیمت پیشنهادی فروش واحدهای نوساز را در حال حاضر، 13 درصد نسبت به قیمت قطعی واحدهای فروش رفته در دو ماه قبل از آن، زیاد کردن داده‏اند. این در حالی است که سال گذشته، قیمت پیشنهادی نوسازها، ماهانه، به تبعیت از میانگین قیمت کل، کمتر از 4 تا 5 درصد نوسان داشت.

هم اکنون، از آنجا که تقاضای موجود در بازار خرید مسکن، کاملا «مصرفی» و متاثر از تسهیلات بانکی هست، دستکاری شدید در قیمت پیشنهادی، مطابق گفته واسطه‏های بازار معاملات، بازتاب منفی در فروش به همراه دارد. تفاوت فعلی بازار در مرحله خروج از رکود مسکن با دوره‏های مشابه گذشته، به نبود تقاضای سرمایه‏ای خرید، برمی‏گردد. در این دوره، متقاضیان، به خاطر قدرت خرید مناسب ولی شکننده، نسبت به کمترین تغییرات قیمتی، اثرپذیری هستند. به این ترتیب، تشخیص غلط نسبت به جنس تقاضای کنونی در بازار مسکن و تکرار رویه «تغییر مکرر قیمت پیشنهادی» در فروش سریالی واحدهای نوساز،‏ توانسته مسیر رو به رشد معاملات آپارتمان‏های پیشرو را عوض کردن دهد.

عقب‏نشینی خریداران از بازار «نوساز»ها، در شرایطی رخ داده که در حال حاضر، جهت خرید واحدهای کم‏سن، «تقاضای موثر» وجود دارد. ماه گذشته، حجم فروش آپارتمان‏های «میانسال»، در برابر «افت شدید» واحدهای «نوساز» و حتی «کاهش انتخاباتی» میزان فروش واحدهای «سالخورده»، زیاد کردن پیدا کرد و باعث شد سهم «میانسال»ها از کل معاملات،‏ با 2 واحد درصد زیاد کردن نسبت به فروردین 95، به بالای 16 درصد برسد.

تحلیل مقایسه‏ای اوضاع فروش «نوساز»ها و «میانسال»ها مشخص می‏کند: تحت تاثیر زیاد کردن کیفیت خرید تقاضای مصرفی ناشی از کارآمد شدن قدرت خرید وام مسکن، در حال حاضر، میزان تقاضای موثر جهت خرید واحدهای کم‏سن، به مراتب بیش از واحدهای سالخورده است ولی نوسانی شدن قیمت‏ها می‏تواند حجم و سهم فروش واحدهای با سن بنای کم را به صورت معکوس عوض کردن دهد.

چرخش معنادار در بازار

در حالی که سهم فروش آپارتمان های نوساز در پایتخت کشور عزیزمان ایران از کل معاملات ماهانه ملک در بهمن سال 95 رکورد زد و تحت تاثیر اصلاح شرایط بازار زیاد کردن یافته و در آستانه 55 درصد قرار گرفته بود، واکنش‌ها غیرمطلوب سازنده ها موجب شد این اوضاع پایدار نباشد و طی یک ماه و نیم اخیر چرخش معناداری در بازار مسکن رخ دهد؛ به نحوی که سهم فروش نوسازها در معاملات فروردین ماه شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران با کم کردن 6/ 6 واحد درصدی نسبت به اسفند 95 روبه رو شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تابستان سال 95 و همزمان با اوج گیری فاز «پیش رونق» بازار مسکن، در کشاکش زیاد کردن حجم معاملات فروش آپارتمان مسکونی، بسیاری از واحدهای نوساز مناسب تقاضای مصرفی که در جریان رکود سال های 92 تا 94 روی دست سازنده ها باقی مانده بود، فروش رفت طوری که واسطه ها مدعی شدند که طی سال اغلب فایل های نوساز در بازار اصطلاحا «جارو» شد. در واقع اوج فروش نوسازها در سه ماهه تابستان 95 رخ داد که نشان از سنگین تر شدن وزن تقاضای مصرفی در ماه های پیش رونق بازار داشت. این اوضاع همچنین حاصل حفظ نسبت معقول قیمتی نوسازها به آپارتمان های دیگر گروه های سنی بود؛ به نحوی که سازنده ها و مالکان واحدهای مسکونی نوساز دامنه زیاد کردن قیمت را متناسب با محدوده قابل انتظار طرف تقاضا و قیمت تورم تعدیل کردند و در نتیجه با تکیه بر این قیمت گذاری، به عنوان طرف عرضه نقش خود را در رونق بخشی به معاملات آپارتمان های نوساز به خوبی ایفا کردند.

آنچه که موجب شد در سال 95 معاملات واحدهای نوساز رونق بگیرد، درس گرفتن فروشنده ها از تجربیات گذشته و پرهیز از یک واکنش‌ها غیرمطلوب تحت عنوان «دستکاری مکرر قیمت» بود که موجب شد، متقاضیان خرید واحدهای نوساز انگیزه کافی جهت حضور موثرتر در بازار را پیدا کنند.

قیمت مسکن طی یک دهه اخیر دو نوبت نوسان شدید افزایشی را در سال های 86 و نیز بهار 92 تجربه کرد که در هر دو نوبت به دنبال اوج گیری معاملات سفته بازانه رشد هیجانی قیمت رخ داد. سازند گان و فروشندگان واحدهای مسکونی به خاص در رسته نوسازها در دو دوره پررونق مذکور، قیمت پیشنهادی واحدهای عرضه شده است خود را در فاصله زمانی بسیار کوتاهی دستکاری می کردند. تصور سازنده ها این بود که هر بار یک پروژه نوساز و کلیدنخورده را جهت فروش عرضه می کنند، باید قیمت پیشنهادی خود را نسبت به قیمت پروژه قبلی که بعضا حتی چند روز قبل فروخته بودند، زیاد کردن دهند.

اما تجربه نشان داد که در جریان اعمال این عوض کردن مکرر قیمت آپارتمان های نوساز و شکل گیری این دومینوی زیاد کردن قیمت، عملا کل بازار مسکن از تنظیم خارج و دچار هیجان شد به این معنا که به دنبال استمرار این رفتار، بعضا قیمت آپارتمان های نوساز روز به روز عوض کردن می کرد و باعث شده است بود عده ای با انگیزه سوداگری و کسب سودهای کلان به «خرید و فروش مکرر» نیز روی بیاورند؛ چراکه قیمت واحدهای مسکونی نوساز در آن سال ها بعضا حتی روز به روز عوض کردن می کرد و خرید و فروش مکرر سود قابل توجهی به همراه داشت.

این در حالی است که تابستان پارسال زیاد کردن حجم معاملات مسکن توام با اقبال خریداران مصرفی و نه سفته باز، به فایل های نوساز در شرایطی رخ داد که خبری از دستکاری مکرر و به دنبال آن خرید و فروش مکرر در بازار نبود.

در نتیجه این حاکمیت ثبات قیمتی در بازار مسکن، تقاضای مصرفی بیش از گذشته به تملک آپارتمان های نوساز رغبت پیدا کرد به نحوی که سهم نوسازها (تا پنج سال ساخت) از کل معاملات ماهانه مسکن در بهمن ماه 95، رکورد زد و با زیاد کردن قابل ملاحظه به میزان 54 درصد رسید که در 12 ماه قبل از آن بی سابقه بود. این رشد قابل توجه در شرایطی ثبت شد که به طور کلی سهم معاملات آپارتمان های نوساز در شرایط عادی بازار مسکن، عموما در محدوده 50 تا 51 درصد از کل معاملات فروش ماهانه است و طی دیگر ماه های سال گذشته نیز، همواره نیمی از خرید و فروش در بازار مسکن به آپارتمان های مسکونی کلیدنخورده تا حداکثر پنج سال ساخت تعلق داشته است.

با این وجود، بررسی «دنیای اقتصاد» حاکی است از اوایل امسال بازار مسکن دچار نوعی چرخش معنادار در ترکیب سنی آپارتمان های فروش رفته شد که بیش از هر چیز حاصل بازگشت همین «رفتار دومینویی» سازنده ها و فروشندگان آپارتمان های نوساز در حوزه قیمت گذاری هست. برابر گزارش بانک مرکزی، در فروردین ماه 96 سهم نوسازها از کل معاملات ماهانه با کم کردن 6/ 6 واحد درصدی به زیر 50درصد سقوط کرد و به 7/ 45 درصد رسید و در مقابل، سهم واحدهای با عمر زیاد اضافه شد. این آمار در حالی رویگردانی بخشی از متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان از فایل های نوساز و پیرتر شدن عمر معاملات را تایید می کند که در اسفند ماه گذشته نیز سهم واحدهای مسکونی نوساز و تازه ساز از کل معاملات با حدود 3 واحد درصد کم کردن نسبت به بهمن ماه، در ایستگاه 1/ 51 درصدی قرار گرفت. بر این اساس بعد از ثبت رکورد پرفروش نوسازها در بهمن ماه، سهم نوسازها از معاملات متاثر از عوض کردن شیوه قیمت گذاری آنها در بازار به تدریج با کم کردن روبه رو شد و در فروردین ماه به کمترین حد خود در 12 ماه قبل از آن رسید.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد سیگنال های بازگشت فروشنده ها به واکنش‌ها غلط دوران رونق بازار مسکن از هم اکنون قابل مشاهده است طوری که در فروردین و اردیبهشت امسال بعضی از سازنده ها و فروشنده های آپارتمان های کلیدنخورده و نوساز قیمت های خود را نسبت به فصل گذشته دستکاری کرده و زیاد کردن داده اند. به عنوان مثال سازنده ای که سه ماه قبل آپارتمان تکمیل شده است خود واقع در منطقه گیشا را به قیمت مترمربعی 7 میلیون و 400 هزار تومان فروخته بود، اکنون قیمت پیشنهادی پروژه مسکونی در آستانه تکمیل دیگری در نزدیکی همان محدوده را با حدود 14 درصد افزایش، مترمربعی 8 میلیون و 500 هزار تومان اعلام کرده هست. علاوه بر بعضی محله های منطقه 2، این واکنش‌ها در بعضی از محله های مناطق پرمعامله دیگر نظیر 5، 4 و 7 نیز مشهود است.

مشاوران املاک نیز به عنوان واسطه مطلع از کم و کیف معاملات اعلام می کنند هرج و مرج در قیمت گذاری آپارتمان های نوساز طی یکی، دو ماه اخیر اختلاف قیمت این گروه سنی از آپارتمان ها در بعضی از محله ها را به بیش از یک میلیون تومان رسانده است طوری که به عنوان مثال آپارتمان نوساز با امکانات کم و بیش یکسان در یک محله خاص بین 6 تا 9میلیون تومان قیمت گذاری می شود.

بررسی های «دنیای اقتصاد» حاکی است این مدل قیمت گذاری تابع هیچ مبنا و ساز و کار روشنی نیست و در آن نه تنها محدوده قیمت تورم ماهانه، بلکه حتی قیمت تورم عمومی هر سال نیز رعایت نشده که موید روی آوردن سازنده ها به دستکاری دومینویی قیمت ها هست. از سوی دیگر آمار رسمی نیز از کم کردن قابل توجه سهم آپارتمان های نوساز از کل معاملات مسکونی در فروردین ماه حکایت دارد که بروز این واکنش‌ها را در بازار تایید می کند. به دنبال این اعمال سلیقه در قیمت گذاری، خریداران بااهمیت ترین علت خود جهت معامله واحدهای نوساز را که همان «قیمت گذاری در محدوده قیمت معاملات ماه های قبل» هست، از دست داده و به واحدهای چند سال ساخت که «به قیمت رسیده» هستند اقبال بیشتری نشان داده اند.

هشدار به فروشندگان آپارتمان های نوساز

هرچند ممکن است در تعدادی از فایل ها، قیمت گذاری های بیش از حد معقول و مورد انتظار به نتیجه برسد و معامله سر بگیرد، ولی فروشندگان باید از عواقب واکنش‌ها خود مطلع بوده و با عنایت به تجربه دوره های رونق در یک دهه گذشته، از تکرار اشتباهی که ممکن است بازار را بار دیگر به ورطه رکود بکشاند، پرهیز کنند. تجربه قیمت گذاری دومینویی سازنده ها در سال های 86 و 92 نشان داد این روش اگرچه ممکن است جهت مدت کوتاهی تحت تاثیر هیجان ناشی از رشد ناگهانی قیمت، جواب دهد و فروشندگان را به سودهای کلان برساند ولی نخستین عوارض ناشی از آن، بازگشت بازار به رکود مطلق متاثر از خارج شدن تقاضای مصرفی از بازار خواهد بود که در این صورت کسب سود از محل ساخت وساز جهت آنها به کلی متوقف خواهد شد.

کارشناسان اقتصادی توصیه می کنند سازندگان از تجربه تابستان سال 95 که در آن توانستند در عین حفظ سطح معقول قیمت ها متناسب با قیمت تورم، از سهم قابل قبول فروش نسبت به حجم کل معاملات آپارتمان برخوردار شوند، به عالی ترین شکل بهره بگیرند و به جای تکرار اشتباه گذشته که رکود را به دنبال دارد، با قیمت گذاری متعادل، شرایط مشابه تابستان پارسال را در بازار حاکم کنند. در عین حال انتظار این نیست که سازنده ها و فروشنده ها ضرر کنند یا قیمت پیشنهادی خود را عوض کردن نکرده نگه دارند ولی انتظار این است که آنها قیمت تورم عمومی را که در حال حاضر ماهانه حدود یک درصد هست، مبنای اعلام قیمت پیشنهادی فروش قرار دهند. در غیر این صورت باید منتظر باشند که خریداران بازار مسکن، نوسازها را به کلی بعد بزنند و بعد از شیفت به سمت معامله آپارتمان های میانسال و کهنسال، اندکی بعد به کلی بازار را ترک کنند؛ چراکه با وجود تقویت قدرت خرید طرف تقاضا با زیاد کردن تسهیلات، بازار هنوز هم کشش پذیرش قیمت های بالاتر از حد متعارف کنونی را ندارد. به عبارت دیگر بازار از سمت تقاضا به شدت شکننده است و در نتیجه باید واکنش‌ها طرف عرضه محتاطانه باشد.

از طرفی کم کردن سهم فروش نوسازها در بازار به دنبال دستکاری مکرر قیمت ها نیز بیش از هر کسی خود سازنده ها را با خطر روبه رو می کند، چراکه در صورت رویگردان شدن طرف تقاضا از خرید آپارتمان های نوساز که همواره مطلوب بیش از نیمی از خریداران مسکن بوده هست، بازار آنها را با خطر نابودی روبه رو می کند.

واژه های کلیدی: معاملات آپارتمان | فروردین ماه | قیمت گذاری | آپارتمان | اقتصاد | فروردین | اقتصادی | بازار | سازنده | اقتصاد