رفع مزاحمت از بازار اجاره

رفع مزاحمت از بازار اجاره

عبارات مهم : سرمایه گذاری – شرایط مالی

به گزارش دنیای اقتصاد ؛ مسابقه بین بعضی بانک ها در عبور جهشی از سقف مصوب قیمت سود، تصویر العمل مثبت موجران در بازار اجاره مسکن را باعث شد. تحت تاثیر «احیای جاذبه» سپرده گذاری در بانک ها – پرداخت سود بالای 20 درصد – فرمول محاسبه اجاره بها که سال گذشته به خاطر کم شدن قیمت سود، «مخدوش» شده است بود، هم اکنون به نفع مستاجرها، در حال «اصلاح» هست. با از بین بردن مزاحم خارجی از بازار اجاره و میل به موجران به دریافت دوباره «پول پیش»، حجم عرضه فایل های «رهن کامل» یا «رهن بیشتر، اجاره ماهانه کمتر» بعد از دو سال کمیابی، رو به زیاد کردن گذاشته است.

دوپینگ نیروی «جاذبه» بازار پول با مسابقه افراطی بانک ها در پرداخت قیمت سود مورد قبول سپرده گذاران، باعث «اصلاح» فرمول قیمت‏گذاری در بازار اجاره مسکن از سمت موجران شد. نتیجه های تحقیقات میدانی «دنیای‏اقتصاد» از اوضاع فایل‏های سال 96 اجاره آپارتمان، آن هم در آستانه شروع موج مهم نقل و انتقال مستاجرها نشان می‏دهد: موج اول عرضه فایل‏های اجاره که همه ساله در اواسط بهار در بازار ملک شکل می‏گیرد، امسال به لحاظ فرمول اجاره‏بهای پیشنهادی موجران، با عوض کردن محسوس نسبت به سال گذشته همراه شده است هست. در حال حاضر، بازار اجاره مسکن، متفاوت از سال گذشته، با ورود فایل‏های «رهن‏کامل» یا «رهن بیشتر، اجاره ماهانه کمتر» روبه رو شده است که این اتفاق، با توجه به تحمیل فایل‏های «بدون پول‏پیش» به مستاجران در سال 95، اوضاع امسال اجاره‏نشینی را به نسبت پارسال اصلاح بخشیده است.

افزایش محسوس فایل‏های رهن‏ کامل  بعد از برقراری تعادل نسبی در اجاره‏بها چالش دوم مستاجرها هم کمرنگ شد

تحت تاثیر زیاد کردن قیمت سود سپرده‏های بانکی با فاصله بیش از 2 برابری از قیمت تورم و رغبت دوباره موجران به سپرده‏گذاری مبالغ اجاره در بانک‏ها، حجم فایل‏های «رهن کامل» و «رهن و اجاره» به نزدیک 50 درصد کل آپارتمان‏های آماده اجاره در بازار رسیده هست. پارسال، این نوع فایل‏ها که مورد تقاضای اکثر مستاجران در مقایسه با فایل «فقط اجاره ماهانه» محسوب می‏شود، تقریبا در سطح بازار کمیاب شده است بود. آنچه در سال 95، فرمول محاسبه اجاره‏بها را «مخدوش» کرد، به یک عامل خارجی –متغیر بیرونی بازار ملک- مربوط می‏شد. کم کردن بخشنامه‏ای قیمت سود بانکی به سطح 15 درصد در تابستان 95، به رغم کشش واقعی جهت پرداخت سود بالاتر، باعث اختلال در نظم قیمت‏گذاری بازار اجاره مسکن شد.

این کاهش، با اثر معکوس بر اجاره‏بها باعث زیاد کردن وزن اجاره ماهانه در برابر پول پیش شد و در نتیجه، فرمول اجاره‏ بها را به ضرر مستاجرها – که میل به به پرداخت پول پیش زیاد و اجاره ماهانه کمتر دارند- خدشه دار کرد. ولی در حال حاضر، با برطرف مزاحمت عامل خارجی تحت تاثیر اعمال سودهای به مراتب بالاتر از قیمت مصوب در بانک‏ها، بازار اجاره مسکن در مسیر بازگشت به نظم قبلی قرار گرفته هست. بررسی‏های «دنیای اقتصاد» حاکی است: اقدام بعضی بانک‏ها در پرداخت سود بالای 20 تا 22 درصد به سپرده گذاران بانکی که از نیمه سال گذشته، ابتدا به صورت محدود، جایگزین قیمت سود دستوری 15 درصدی شد و اوایل امسال به تعداد بیشتری از بانک‏ها تسری پیدا کرد، هم اکنون اثر ضربتی بر «نحوه محاسبه اجاره‏بها» گذاشته و بازگشت فرمول متعارف و مستاجرپذیر «رهن کامل» را به همراه داشته هست. هرچند سودهای ناپایدار بانک ها(عدم تناسب با قیمت پایین تر تورم)، باعث چسبندگی دارایی های مولد در بازار پول و رکود در سرمایه گذاری ها از جمله بخش مسکن شده است ولی در بازار اجاره فعلا به نفع اجاره نشین ها شده است است.

وضعیت فعلی که «تخلیه شوک» ناشی از کم کردن چند باره قیمت سود بانکی در سال‏های 94 و 95 را در بازار اجاره مسکن نشان می‏دهد، به معنای حل چالش دوم در آستانه فصل مهم جابه جایی مستاجران هست. قیمت سود بانکی در سال 94، دو مرتبه از 22 درصد به 20 درصد و سپس به 18 درصد کم کردن پیدا کرد. تابستان 95 نیز قیمت سود مجددا به شکل دستوری کم کردن یافت و به 15 درصد رسید که تبعات آن در بازار اجاره به شکل خروج فایل‏های «رهن‏کامل» از بازار اجاره بروز کرد. تابستان پارسال، نسبت رهن به اجاره در بیش از 60 درصد از فایل‏های اجاره به صورت 30 به 70 تعریف شد.

رفع مزاحمت از بازار اجاره

در حال حاضر اما، چرخش قیمت سود بانکی، از یکسو چالش کمیابی فایل‏های رهن کامل را برطرف ساخته و از سوی دیگر، ‏ وزن غالب در فایل‏های رهن و اجاره را متوجه پول پیش کرده هست. پیش‏تر، آمارهای رسمی مربوط به تحولات اجاره بهای مسکن در سال 95، از حل چالش اول و قدیمی اجاره ‏نشین‏ها خبر داده بود. سال گذشته، میانگین اجاره ‏بهای مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران با کمترین قیمت رشد هر سال طی یک دهه اخیر روبه رو شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار اجاره مسکن این روزها در حالی در آستانه ورود به فصل اوج جابه‏جایی‏ها قرار گرفته است که بررسی‏های میدانی از «تاثیر آنی» زیاد کردن غیر‏دستوری قیمت سود سپرده‏ها در بازار پول بر «اصلاح فرمول تعیین اجاره بها» خبر می‏دهد. فرمول تعیین اجاره‏بهای مسکن که با کم کردن چند مرحله‏ای قیمت سود سپرده‏های بانکی از آخرهای سال 94 و به خصوص ابتدای تابستان 95، منجر به «کاهش» میل به موجران به عرضه واحدهای اجاره‏ای با شرایط «رهن کامل» به بازار مسکن شده است بود، هم‏اکنون با اقدام بعضی بانک‏ها جهت پرداخت قیمت سود زیاد به سپرده گذاران، تا حد زیادی اصلاح شده است و چالش دوم مستاجران در بازار اجاره را کمرنگ کرده است.

افزایش محسوس فایل‏های رهن‏ کامل  بعد از برقراری تعادل نسبی در اجاره‏بها چالش دوم مستاجرها هم کمرنگ شد

بررسی‏های میدانی «دنیای اقتصاد» از «بازگشت محسوس» فایل‏های اجاره مسکن با شرایط «رهن کامل» و همچنین فایل‏های اجاره با «وزن متعارف» رهن نسبت به اجاره ماهانه حکایت دارد که در نتیجه از بین بردن فاصله قیمت سود سپرده‏های بانکی با انتظار فعلی بازار منجر به زیاد کردن انگیزه موجران جهت دریافت رهن کامل یا نسبت زیاد پول پیش در مقایسه با اجاره ماهانه شده است هست. متقاضیان اجاره واحدهای مسکونی در حالی طی دست کم یک‏دهه گذشته با «دو چالش عمده» در بازار اجاره مواجه بوده ‏اند که سال گذشته تحت تاثیر سه علت عمده یعنی رکود شدید در بازار معاملات مسکن، روند کاهنده قیمت تورم عمومی و ثبات نسبی قیمت مسکن، بحران ناشی از تورم دورقمی اجاره‏بها به‏عنوان چالش مهم مستاجران در بازار مسکن از حالت بحرانی خارج شد. سال گذشته قیمت رشد هر سال اجاره‏بها 2 درصد بود که کمترین میزان تورم اجاره بها طی 11 سال گذشته محسوب می‏شود.

فاصله سال‏های 84 تا 93، مستاجران همواره با چالش تورم میانگین 20 درصدی اجاره بها در هر سال نسبت به سال قبل رو‏به‏رو بودند؛ این‏در‏حالی است که این قیمت رشد در سال 94 با رسیدن به قیمت رشد 7/ 9 درصدی، تک رقمی شد و در سال 95 استمرار شیب منفی قیمت رشد، دامنه زیاد کردن اجاره بها را به 2 درصد محدود کرد.

رفع مزاحمت از بازار اجاره

پارسال، وزن بالای اجاره ماهانه در برابر رهن تاثیر آرامش نسبی در بازار اجاره بها را جهت مستاجران کمرنگ جلوه داد و باعث شد عملا این ثبات نسبی به‏عنوان پدیده مهم بازار سال گذشته اجاره‏بها در میان مستاجران حالت محسوسی به خود نگیرد. در واقع کمیاب شدن و در بعضی موارد نایاب شدن فایل‏های رهن کامل در بازار مسکن به رغم کم کردن فشار رشد هر سال اجاره بها منجر به بروز چالش دومی جهت مستاجران شد که در بعضی موارد حتی تا ماه‏ها آنها را جهت یافتن فایل اجاره متناسب با شرایط مالی و توان پرداخت متقاضیان، با مسئله مواجه کرد.

بروز اختلال شدید در فرمول تعیین اجاره‏بها در بازار اجاره مسکن تحت تاثیر کم شدن قیمت سود بانکی در آخرهای سال 94 و سپس ابتدای تابستان 95 موجب شد فرمول تعیین وزن رهن نسبت به اجاره ماهانه از همان شروع فصل طلایی جابه جایی در بازار اجاره سال 95، به زیان مستاجران عوض کردن کند. به عبارت دیگر، مستاجران سال گذشته تاوان نامعادله قیمت سود سپرده‏های بانکی را به‏صورت کم کردن شدید دسترسی آنها به فایل‏های رهن کامل یا رهن و اجاره متعارف در بازار مسکن پرداخت کردند.

اواخر سال 94 و نیمه اول سال 95، افت محسوس جاذبه سپرده‏گذاری در بانک‏ها به دنبال کم کردن دستوری قیمت سود سپرده‏های بانکی منجر به کم کردن میل به و انگیزه موجران جهت دریافت مبلغ رهن کامل یا سهم متعارف رهن نسبت به اجاره ماهانه شد و فرمول دریافت اجاره‏بها به‏صورت یک‏طرفه و بدون جلب رضایت مستاجر به سمت دریافت مبلغ اجاره بها به‏صورت 100 درصد اجاره ماهانه عوض کردن کرد. این عوض کردن در عمده فایل‏ها به خصوص فایل‏های مربوط به اجاره واحدهای مصرفی «کوچک متراژ» و «میان متراژ» زیاد به شکل تعیین وزن سنگین اجاره‏بهای ماهانه در برابر ودیعه سبک، متقاضیان این گروه از واحدهای اجاره‏ای را با مسئله مواجه کرد؛ طوری که به‏عنوان مثال، اجاره بهای ماهانه یک واحد کوچک متراژ 50 مترمربعی در مناطق معمولی در عمده فایل‏ها از مرز یک میلیون تومان گذشت و در برابر مبلغ ودیعه بسیار کمی جهت این واحدها از سوی موجر تعیین شد.

زیاد کردن سود بانکی به نفع مستاجران

بازار مسکن امسال درحالی از نیمه اردیبهشت ماه مطابق با روال هر سال شاهد زیاد کردن عرضه حجم قابل توجهی از فایل‏های موجران به متقاضیان اجاره است که در این فضا، چرخش سودبانکی از قیمت 15 درصدی به قیمت افراطی، اثر آنی خود را بر بازار اجاره مسکن به شکل محسوس نشان می‏دهد و منجر به اصلاح فرمول تعیین اجاره‏بها در بازار مسکن شده است هست. یافته‏های میدانی از روند فعلی بازار اجاره از بازگشت محسوس فایل‏های رهن کامل و رهن و اجاره متعارف به بازار مسکن خبر می‏دهد.

برمبنای تحقیقات صورت گرفته از بازار اجاره مسکن، هم اکنون روزانه دست کم هزار فایل اجاره آپارتمان با شاخصه ها، متراژ و مشخصات گوناگون در مناطق 22 گانه پایتخت از سوی موجران و واسطه‏ها به بازار مسکن عرضه می‏شود که دست‏کم 450 فایل از این تعداد با فرمول رهن کامل یا وزن متعارف رهن و اجاره ماهانه به مستاجران معرفی شده است اند؛ از میان این 450 فایلی که روزانه با شرایط قیمتی دقیق به بازار اجاره عرضه می شوند تعداد فایل‏های رهن کامل هم‏اکنون از 20 درصد فراتر رفته هست؛ هر چند سایر فایل‏ها که میزان، شرایط و نحوه پرداخت اجاره بها در آنها مشخص نشده است در اغلب موارد فایل‏هایی هستند که پتانسیل عرضه در قالب رهن کامل یا نسبت متعارف رهن و اجاره را دارند؛ موجران این دسته از آپارتمان‏ها که حدود 55 درصد از کل فایل‏های عرضه شده است در هر روز به بازار اجاره را به خود تخصیص داده شده است می‏دهند تعیین اجاره‏بها و نحوه پرداخت آن را منوط به «مذاکره حضوری» با مستاجر و اطلاع از شرایط او کرده ‏اند.

از این بابت این فایل‏ها نیز در اغلب موارد فایل‏هایی هستند که امسال یا با شرایط رهن کامل به مستاجران واگذار می‏شوند یا موجر نسبت متعارفی از رهن و اجاره ماهانه را جهت آنها تعیین می‏کند. هم‏اکنون علی رغم سال گذشته تعداد فایل‏های اجاره مسکن که با شرایط پرداخت 100 درصد اجاره ماهانه به بازار مسکن عرضه می‏شوند بسیار محدود است.

تایید بازگشت «رهن کامل»

به گزارش «دنیای اقتصاد» واسطه‏های بازار اجاره ضمن تایید اصلاح فرمول تعیین اجاره‏بها از حالت خدشه دار سال گذشته به شکل متعارف، چرخش میل به موجران به دریافت رهن کامل از مستاجران به نفع متقاضیان بازار اجاره را مدیون دو مناسبت می‏دانند. نخستین مناسبت به «افزایش غیردستوری سود سپرده‏های بانکی» از سوی بعضی بانک‏ها برمی‏گردد که میل به موجران را جهت زیاد کردن موجودی حساب‏های خود در بازار پول زیاد کردن داده است و دومین مناسبت به «پیشرفت بازار معاملات مسکن در فاز پیش رونق» مربوط می‏شود؛ همزمان با زیاد کردن حجم معاملات خرید مسکن بعضی از خریداران به منظور پرکردن شکاف قدرت خرید خود و قیمت مسکن ناچارند دست کم جهت مدت یک سال، واحد خریداری شده است را با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه کنند؛ همین اتفاق در کنار بازگشت جذابیت به بازار پول جهت سپرده‏گذاران منجر به اصلاح فرمول تعیین اجاره بها در بازار مسکن به نفع مستاجران شده است است.

در حال حاضر از آنجا که بعضی از این بانک‏ها به ازای سپرده‏گذاری حداقل 100 تا 150 میلیون تومانی، قیمت سودهای بالاتر از 22 درصد نیز به سپرده‏گذاران پرداخت می‏کنند، تعریف نرخ‏های تازه سود بانکی موجب شده است موجران به خصوص مالکان آپارتمان‏های تازه‏ساز، فرمول اجاره را به نوعی تعریف کنند که از محل دریافت رهن زیاد بتوانند به سود بیشتری در بازار پول دست پیدا کنند. بررسی‏های «دنیای اقتصاد» نشان می‏دهد در صورتی که روال فعلی بازار پول در پرداخت قیمت سود سپرده طی ماه‏های پیش‏رو ادامه پیدا کند، چالش دوم مستاجران ناشی از کمیاب شدن فایل‏های رهن کامل و تعیین نسبت‏های نامتعارف اجاره ماهانه به رهن، حل می‏شود. از سوی دیگر، با توجه به اینکه هم‏اکنون چشم‏انداز زیاد کردن محسوس قیمت در بازار اجاره دست کم طی ماه‏های پیش رو وجود ندارد متغیری جهت برهم خوردن نظم فعلی بازار اجاره مشاهده نمی‏شود. هرچند هنوز هم سطح اجاره‏بهای مسکن از توان مالی مستاجران بالاتر است و ثبات فعلی به معنای توانمندی 100 درصدی و بی قید و شرط مستاجران جهت اجاره واحد دلخواهشان نیست.

واژه های کلیدی: سرمایه گذاری | شرایط مالی | سود سپرده | سود بانکی | دریافت | اقتصاد | فرمول | بازار | اجاره | اقتصاد