قیمت اجاره + حرارت مستاجران فروکش کرد

رقابت بین مستاجران بر سر واحدهای مسکونی مورد پسند آنها منجر به رشد ناگهانی اجاره بها در بعضی محله‌های پایتخت طی تابستان گذشته شد؛ رشدی که به عنوان پیش‌درآمد

التهاب اجاره قبل از رونق مسکن

شواهد و قرائن از تعداد معاملات و قیمت مسکن در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران حاکی از آن است که بخش مسکن هم اکنون در دوره پیش رونق قرار دارد. این عنوان را بالاتر قرار گرفتن ۱.۶ درصدی رشد قیمت مسکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نسبت به تورم نقطه به نقطه تایید می کند. ولی تجربه نشان داده قبل از التهاب مسکن، بخش اجاره ملتهب می شود. کسانی که می خواهند وارد مسکن شوند چون نقدینگی کافی ندارند، ابتدا به بازار اجاره ورود می کنند و سپس مجموعه بعدی وارد خرید و فروش می شود. بر همین اساس زیاد کردن قیمت مسکن متناسب با قیمت تورم یا ۵ درصد بالاتر از آن در سال آینده دور از ذهن نیست.

بخش مسکن در زمانی که به آخر دوره رکود خود نزدیک می شود، پنج پارامتر افزایشی را هر لحظه با هم دارد که عبارتند از قیمت، معاملات، اجاره، سرمایه گذاری و تولید. این پنج شاخص همواره با توجه به شرایطی که در بازار مسکن کشور عزیزمان ایران حاکم بوده حتما وجود خواهد داشت؛ آیا که بازار مسکن در کشور عزیزمان ایران دچار کسری یک میلیون واحد مسکونی بوده که هنوز در بخش دهک های پایینی این خلاء پر نشده و در وقت رکود شدت یافتن شده است هست. به همین علت تقاضا در بخش اجاره طی ۴.۵ سال گذشته پشت سد گرانی مسکن انباشته شده است است.

بیت الله ستاریان ـ کارشناس مسکن ـ می گوید: بارها به دولت هشدار دادیم رکود در عنوان مسکن نباید فریبتان دهد. مسکن یک کالای زیستی و حیاتی است و جزو نخستین کالاهایی است که تقاضای مطلق آن تلاش می کند به تقاضای موثر تبدیل شود. تقاضای موثر در دوره رکود کم کردن می یابد، ولی تقاضای مطلق قابل کنترل نیست و خود به خود زیاد کردن پیدا می کند؛ آیا که خانواده ها تشکیل می شود، ساختمانها استهلاک پیدا می کند و اینها به نیاز کشور اضافه می شود، لذا تقاضای مطلق در بطن خود زیاد کردن قیمت را خواهد داشت.

سکونت ۴ میلیون خانوار در ۱.۳ میلیون واحد مسکونی

آمار سال ۱۳۹۵ مرکز آمار این واقعیت را نشان می دهد که حدود ۴ میلیون خانوار در ۱.۳ میلیون واحد مسکونی به صورت دو تا سه خانوار در یک منزل زندگی می کنند. درست است که حدود ۲۷ میلیون مسکن در برابر ۲۴ میلیون خانوار داریم، ولی حدود ۴.۲ میلیون واحد مسکونی خالی یا نیمه خالی داریم که از دسترس متقاضیان واقعی خارج هست. به همین علت نمی تواند جزو موجودی واقعی بخش مسکن محسوب شود. لذا موجودی قابل دسترس بخش مسکن ۲۲.۸ میلیون واحد است.

دبیر کانون انبوه سازان بیان می کند: ریسک معاملات مسکن کم کردن یافته و مردم نسبت به بازار خرید رغبت پیدا کرده اند. از سوی دیگر قیمت اجاره به شدت زیاد کردن یافته است . در خصوص نیمه دوم سال آینده نگری می شود با در نظرگرفتن این که دولت تصمیم گرفته شکاف حوزه تقاضا و عرضه را که به واسطه کمبود نقدینگی بوده به نحوی پر کند شرایط معاملات مسکن از نیمه اول سال بهتر شود. منتها دولت باید نظارت و کنترل بر بازار را به عنوان یک اولویت در دستور کار خود قرار دهد.

فرشید پورحاجت با اشاره به رکود ۴.۵ ساله بخش مسکن خاطرنشان کرد: یک دوره ۴.۵ ساله رکود تورمی را در حوزه ساخت و ساز داشتیم که قیمت قرار داده های ساختمانی، قیمت زمین و قیمت عوارض زیاد کردن یافت و حالا که در آستانه پیش رونق قرار داریم بخش مسکن نیاز به مواظبت دارد تا دچار جهش قیمت نشود؛ آیا که اگر رونق به یکباره باعث ایجاد تورم مسکن شود در نهایت شکاف بین قدرت خرید متقاضیان و قیمت تمام شده است مسکن زیاد خواهد شد.

پورحاجت، تولید یک میلیون واحد مسکونی با توجه به حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه و هم چنین نیاز به نوسازی را مهم دانست و گفت: ۱۲ میلیون جوان در کشور داریم که یا به سن ازدواج رسیده اند یا از سن ازدواج گذشته اند که باید جهت مسکن آنها چاره اندیشی شود. البته نباید واهمه داشته باشیم که تورم معقول در حوزه مسکن صورت گیرد. تورم معقول نسبت به رکود، دردسرهای کمتری را جهت اقتصاد کشور به وجود می آورد.

جهش اجاره بها در بعضی بافت های پایتخت

در تابستان گذشته مستاجران تهرانی حال و هوای آرامی را سپری نکردند. تابستان امسال قیمت اجاره ها از زیاد کردن عادی ۱۰ درصدی هرساله به ۳۰ و بعضا ۴۰ درصد رسید و از خط قرمز عبور کرد. این در حالی است که در طول ۵ سال گذشته، قیمت املاک نه تنها هیچ افزایشی نداشته، بلکه با توجه به پایین تر قرار داشتن قیمت تورم مسکن از تورم عمومی، قیمت واقعی مسکن کم کردن هم داشته هست. بعد علت جهش اجاره بها در بعضی مناطق چیست؟ یکی از آدرس ها به کم کردن سود بانکی می رسد؛ لیکن هم اکنون شورای پول و اعتبار قیمت سود سپرده های بانکی را به ۱۵ درصد رسانده و به همین علت موجران ترجیح می دهند به جای ودیعه، اجاره ی بیشتری دریافت کنند.

مستاجر یک واحد مسکونی ۷۵ متری درغرب پایتخت کشور عزیزمان ایران می گوید: سال گذشته ۷۰ میلیون تومان پول پیش و ۲۰۰ هزار تومان اجاره می دادم، امسال صاحب منزل گفته باید ۵۵۰ هزار تومان به اجاره اضافه کنم. من هم که چنین پولی نداشتم گفتم بلند می شوم. ولی نخستین متقاضی که جهت اجاره منزل آمد همه ی شرایط مالک را قبول کرد.

اما ظاهرا جهش اجاره در تمام محله های پایتخت اتفاق نیفتاده و فعلا در نقاط پرتقاضا زیاد دیده می شود. در بعضی بافت ها به علت کم کردن عرضه و زیاد کردن تقاضا کورسی بین متقاضیان گذاشته می شود. لذا خودشان جهت این که موفق به اجاره مسکن مورد نظر شوند، قیمت پایه ای که موجر گذاشته را اوج می برند. علت این مساله هم ضعف تولید مسکن استیجاری و عدم تعادل عرضه و تقاضا است.

رئیس اتحادیه املاک: رشد میانگین اجاره ۷ تا ۱۰ درصد بوده است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک اعتقاد است: بیش از ۹۵ درصد مستاجران را دهک های پایین تشکیل می دهند که حقوقشان بین ۱۲ تا ۲۰ درصد رشد داشته و تمام این رقم به سبد مسکن نمی آید بلکه باید به بهداشت، تغذیه، پوشاک، آموزش و غیره هم برسد و بین ۷ تا ۱۰ درصد آن به مسکن تخصیص داده شده است می یابد؛ این همان رقمی است که ما به عنوان میانگین رشد اجاره بها در شهرهای بزرگ اعلام کردیم.

حسام عقبایی درخصوص تناقض گزارشهای میدانی بازار اجاره و گزارش رسمی اعلام شده است از سوی اتحادیه مشاوران املاک گفت: آنچه که از سوی ما اعلام می شود میانگین رشد اجاره بها در تمام بافتها و مناطق است ولی گزارش میدانی ممکن است فقط به استثناهایی بپردازد که در آن نقاط اجاره بها ۳۰، ۴۰ یا حتی ۱۰۰ درصد زیاد کردن داشته و طبیعتا نمی توان این مساله را به کل تعمیم داد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک، زیاد کردن یکباره قیمت مسکن را بعید دانست و راجع به آینده نگری از آینده بازار مسکن گفت: خوشبختانه از نیمه دوم سال قبل شاهد زیاد کردن ساخت و سازهای مسکونی در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران بودیم که می تواند باعث ایجاد تعادل قیمت شود. لذا آینده نگری می کنم زیاد کردن قیمتی در نیمه دوم امسال نداشته باشیم. اگر به سمت رونق هم برویم رشد زیاد کردن قیمت مسکن بیش از تورم نخواهد بود.