شرح مالیات تازه مسکن

شرح مالیات تازه مسکن

عبارات مهم : مصالح ساختمانی – 100 میلیون

به گزارش دنیای اقتصاد؛ شرح کامل مصوبه هیات دولت راجع به «فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن»، از قیمت های متفاوت جهت شخصی سازها و شرکت های ساختمانی حکایت دارد. مطابق متن 14 ماده ای مصوبه، سازنده های حقوقی جهت نخستین فروش آپارتمان نوسازها، باید معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش، مالیات بپردازند. سازنده های حقیقی ولی متناسب با میزان درآمد که در سه سطح «تا 50 میلیون تومان»، «تا 100 میلیون» و «بیش از 100 میلیون» طبقه بندی شده، جهت پرداخت این نوع مالیات، مشمول قیمت های 15، 20 و 25 درصد خواهند شد. تا پیش از این، فرمول قدیم مالیات بر ساخت و فروش مسکن بر مبنای «ارزش منطقه ای املاک» محاسبه می شد ولی با فرمول جدید، «سود سازنده»، ملاک عمل قرار می گیرد که همین تغییر، در آستانه ورود بازار ساخت و ساز به فاز رونق، هزینه مالیاتی فعالان ساختمانی را دستخوش زیاد کردن قابل توجهی کرده هست. در عین حال، ساختار تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، حاوی 5 «نقطه روشن» همچون «معافیت مشروط عرضه آپارتمان در بافت فرسوده» و «انعطاف دووجهی در نحوه محاسبه ارزش زمین به عنوان جزء مهم قیمت تمام شده است مسکن» هست. سازنده های حرفه ای (حقوقی ها) ولی می گویند، این فرمول 4 نیروی دافعه جهت بازگشت آنها به بازار ایجاد می کند.

شرح مالیات تازه مسکن

نحوه محاسبه و اعمال فرمول تازه «مالیات بر ساخت و فروش مسکن»، 5 روز بعد از تصویب آیین نامه مربوط به آن در هیات دولت، منشتر شدن متن کامل مصوبه، مشخص شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از شرح کامل آنچه در قالب آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون تازه مالیات های مستقیم به تصویب هیات دولت رسیده، حاکی است: در کلیه مناطق شهری کشور، همه سازنده های مسکن از طیف های متفاوت مشمول بر «سازنده های حقیقی یا همان شخصی سازها، بساز و بفروش ها و تعاونی های مسکن» و همچنین «سازنده های حقوقی یا همان شرکت های ساختمانی و انبوه سازان» مکلفند جهت فروش آپارتمان هایی که پروانه ساخت آنها از ابتدای سال 95 به بعد صادر شده، مبلغ «مالیات بر ساخت و فروش عنوان ماده 77» را بر اساس فرمول تازه به ادارات مالیاتی پرداخت کنند.

این نوع مالیات تا پیش از مصوبه چهارشنبه گذشته هیات دولت، از عوامل «ساخت و فروش مسکن» دریافت می شد با این تفاوت که در «فرمول قدیم»، پایه محاسبه مالیات، «ارزش منطقه ای املاک» بود و مطابق آن، سازنده ها در وقت نخستین فروش آپارتمان ، مبلغی در حدود 1/ 0 درصد کل قیمت روز یک واحد مسکونی، مالیات پرداخت می کردند.

جزئیات قیمت مالیات بر نخستین فروش «نوساز»ها برحسب میزان سود سازنده   5 نقطه روشن و 4 دافعه «مالیات تازه مصوب» جهت رونق بخش مسکن

اما در «فرمول جدید»، پایه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از «ارزش منطقه ای املاک» به «میزان درآمد یا همان سود سازنده » عوض کردن پیدا کرده که بر اساس ساختار و قیمت های در نظر گرفته شده است در فرمول تازه و همچنین میانگین قیمت مسکن و سود مرسوم در بازار ساخت و ساز، مبلغ مالیات تازه رقمی در حدود 2/ 4 درصد کل قیمت روز یک آپارتمان است که سازنده ها باید در امسال و سال های آینده هنگام نخستین فروش نوسازها (آپارتمان های دارای پروانه به تاریخ بعد از 28 اسفند سال 94)، با عنوان «مالیات بر درآمد خود» به دولت بپردازند.

به این ترتیب، اگر چه دولت مطابق یکی از اهداف تعریف شده است در قانون اصلاح مالیات های مستقیم، فعالیت های ساختمانی و سرمایه گذاری در ساخت و سازهای مسکونی را همچون سایر فعالیت های درآمدزای اشخاص حقیقی و حقوقی، مشمول پرداخت «مالیات بر اساس نسبتی از درآمد» کرده و حتی قیمت مالیات تعیین شده است جهت فعالیت های ساختمانی را هم سطح با سایر شغل های دارای درآمد، تعیین کرده است ولی همین دگرگونی مالیاتی باعث شده است در بازار مسکن، میزان ریالی مالیات جهت سمت عرضه (سازنده ها)، نسبت به قبل حدودا 40 برابر شود. در این میان گروهی از سازنده ها از 50 برابر شدن مبلغ این مالیات خبر می دهند.

بررسی های «دنیای اقتصاد» راجع به ساختار فرمول تازه «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نشان می دهد: این نوع مالیات بر حسب نوع سازنده و میزان درآمد حاصل از نخستین فروش، با 4 قیمت متفاوت محاسبه خواهد شد. بر اساس طبقه بندی تعرفه های تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، قیمت این مالیات جهت اشخاص حقوقی سازنده مسکن، معادل 25 درصد درآمد سازنده تعیین شده است است.

شرح مالیات تازه مسکن

سه قیمت دیگر مربوط به سازنده های حقیقی است که بر اساس میزان درآمد کسب شده است در سه سطح متفاوت تعیین شده است است به این معنا که چنانچه درآمد سازنده ها از محل «ساخت و فروش نخستین واحد مسکونی» از 50 میلیون تومان تجاوز نکند، قیمت مالیات بر ساخت و فروش، معادل 15 درصد درآمد سازنده اعمال می شود. سازنده های حقیقی با درآمد 50 تا 100 میلیون تومان، جهت درآمد تا 50 میلیون تومان، مشمول پرداخت مالیات 15 درصدی و جهت مازاد بر آن تا 100 میلیون تومان (50 میلیون دوم) مشمول مالیات بر ساخت و فروش معادل 20 درصد می شوند. سازنده هایی که از محل ساخت و نخستین فروش واحد مسکونی، بیش از 100 میلیون تومان درآمد کسب کنند، جهت دو سطح اول یعنی 50 میلیون اول و 50 میلیون دوم، به ترتیب مشمول مالیاتی معادل 15 درصد و 20 درصد می شوند و درآمد بیش از آن (اضافه بر 100 میلیون تومان)، مشمول مالیات 25 درصدی خواهد شد.

مطابق ضوابط تعیین شده است در نحوه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، منظور از «درآمد سازنده ها»، مابه التفاوت «قیمت فروش آپارتمان» و «قیمت تمام شده است ساخت مسکن به معنای مجموع هزینه ساخت، قیمت زمین و هزینه های استهلاک» است که فعالان ساختمانی در بازار ملک از آن –درآمد- به «سود ساخت» نام می برند.

جزئیات قیمت مالیات بر نخستین فروش «نوساز»ها برحسب میزان سود سازنده   5 نقطه روشن و 4 دافعه «مالیات تازه مصوب» جهت رونق بخش مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، مبنای تازه تعیین شده است جهت دریافت «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» به این معنا است که شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران که سازنده ها تا پیش از این جهت فروش یک واحد مسکونی با قیمت میانگین شهر و میانگین حدود 100 مترمربع بنا، مبلغی در حدود 400 هزار تومان، مالیات پرداخت می کردند، با فرمول جدید، باید حدود 17 میلیون تومان، مالیات بپردازند.

ضربه گیرهای مالیات شوکه کننده

تحلیل ساختار فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، حکایت از آن دارد که این فرمول حاوی 5 نقطه روشن است که می تواند ضربه ناشی از رشد یکباره هزینه نهایی سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی از این محل را کنترل کند، ولی در مقابل، وجود 4 نیروی دافعه در فرمول تازه مالیات، برابر سازنده ها، نگرانی کارشناسان نسبت به بازتاب آثار روانی قیمت های تازه بر فعالیت سازنده ها به شکل «تاخیر در بروز رونق ساختمانی» را برانگیخته است.

شرح مالیات تازه مسکن

گزارش «دنیای اقتصاد» از نقاط روشن یا همان ضربه گیرهای فرمول تازه «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» حاکی است: در این فرمول، یک امتیاز جهت سازنده ها از بابت نحوه محاسبه «هزینه زمین» به عنوان جزء مهم قیمت تمام شده است مسکن (بیش از 50 درصد قیمت تمام شده، صرف خرید زمین می شود)، در نظر گرفته شده است هست. مطابق این امتیاز، پایه زمانی محاسبه «هزینه مربوط به خرید زمین» جهت سازنده بابت تعیین درآمد مشمول مالیات بر ساخت و فروش، می تواند یکی از دو موقعیت مربوط به «زمان خرید زمین جهت شروع ساخت در ابتدای پروژه» یا «زمان فروش آپارتمان نوساز در آخر پروژه» باشد به این معنا که بالاترین ارزش ریالی زمین در هر کدام از این دو موقعیت، مبنای محاسبه هزینه خرید زمین، قرار می گیرد و به عنوان جزئی از کل هزینه های سازنده، از مبلغ فروش آپارتمان کسر می شود.

این وقت سازی از محل نحوه محاسبه قیمت زمین در بهای تمام شده است مسکن، باعث می شود در دوره های «غیر از رکود مسکن» که همواره قیمت زمین به خصوص در پایتخت، با رشد قابل توجه و حتی زیاد از قیمت آپارتمان همراه هست، تورم زمین در طول ساخت یک پروژه مسکونی، در قیمت تمام شده است ساخت، منظور شود و در نتیجه، میزان درآمد ملاک عمل جهت اخذ «مالیات ساخت و فروش»، کمتر از درآمد کسب شده است جهت سازنده، محاسبه شود.

همچنین در وقت رکود مسکن و دوره کم کردن قیمت ها (تخلیه حباب)، چنانچه سازنده ها به مرحله فروش آپارتمان های نوساز خود برسند، جهت پرداخت مالیات بر ساخت و فروش مسکن، می توانند جهت اعلام قیمت تمام شده، اسناد مالی «بهای زمین در وقت خرید آن» را جهت محاسبه مالیات، به ادارات مالیاتی ارائه کنند تا از این طریق، زیان احتمالی یا سود کم حاصل از «ساخت و ساز در وقت رشد قیمت و فروش در وقت افت قیمت»، از طریق کم نمایی درآمد در مالیات، به نوعی جهت سازنده ها جبران شود. قیمت زمین طی دو دهه گذشته، در بلندمدت رشد هر سال بیش از 20 تا 25 درصدی داشته است که از میانگین رشد هر سال قیمت مسکن، 2تا 3 واحد درصد فراتر بوده است.

دومین امتیاز منظور شده است در فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، مربوط به انبوه سازان و آن دسته از سازنده ها است که از وزارت راه و شهرسازی گواهی مجاز به ساخت و ساز مسکونی دریافت کرده اند. این گروه از سازنده ها، مطابق ماده 6 آیین نامه اجرایی ماده 77، در حکم بنگاه های تولیدی عنوان ماده 138 مکرر قانون مالیات های مستقیم، تلقی می شوند به این معنا که انبوه ساز، معادل قیمت سود بانکی منابع مالی به کار گرفته شده است در ساخت و ساز، از مالیات 25 درصدی معاف هست. قیمت سود در این حالت، معادل قیمت سود عقود مشارکتی (18 درصد) محاسبه می شود که باعث کم شدن قیمت مالیات خواهد شد. همچنین مبلغی که سازنده بابت قیمت سود منابع مالی دریافتی از بانک ها، به بانک عامل پرداخت می کند، هزینه قابل قبول مالیاتی، منظور می شود.

نقطه روشن دیگر، به پارامترهای مدنظر مرجع مالیاتی جهت محاسبه قیمت تمام شده است ساخت مسکن برمی گردد. تمام هزینه های مربوط به «قیمت خرید مصالح ساختمانی و مواد مصرفی، حقوق و دستمزد عوامل ساخت، وجوه پرداختی به شرکت تامین اجتماعی، اجاره بهای ماشین آلات ساختمانی، مخارج مربوط به سوخت، برق، آب و… در پروژه ساخت، مبلغ انواع عوارض ساختمانی شهرداری، مخارج حمل و نقل و همچنین سود و کارمزد تسهیلات ساخت مسکن»، تحت عنوان هزینه های قابل قبول ساخت و هزینه استهلاک پروژه ساختمانی، قابل محاسبه است که در کنار هزینه خرید زمین، از مبلغ فروش آپارتمان، کسر می شود و امکان تعیین درآمد سازنده جهت پرداخت مالیات را فراهم می کند.

چهارمین ضربه گیر در فرمول تازه مالیاتی نیز مربوط به امتیاز ساخت و ساز در شهرهای کوچک _کمتر از 100 هزار نفر جمعیت- هست. ساخت و سازهای مسکونی در شهرهای کوچک، از پرداخت مالیات بر ساخت و فروش با فرمول جدید، معاف هستند. این معافیت، به تقویت انگیزه عرضه مسکن و هدایت سرمایه گذاری به شهرهای مستعد جمعیت پذیری منجر می شود. هر چند جهت این مهاجرت سرمایه در بازار مسکن، باید ابتدا جذابیت سکونت پذیری در شهرهای کوچک، به سطح قابل قبولی جهت مسابقه با کلان شهرها زیاد کردن پیدا کند. امتیاز پنجم نیز به ساخت و سازهای بافت فرسوده مربوط است مشروط به آنکه، مالیات جهت سازنده ها، به صورت علی الراس تعیین شود. در این صورت، سازنده های بافت فرسوده از پرداخت 40 درصد از مالیات تازه معاف می شوند.

تبعیض بین بسازوبفروش ها و حرفه ای سازها

بررسی ها راجع به روی دیگر فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن نشان می دهد: دو نوع تبعیض لحاظ شده است در این فرمول به نفع شخصی سازها در بازار مسکن باعث شده است کارشناسان بابت کم کردن میل به حرفه ای سازی و حتی «انصراف احتمالی» شرکت های ساختمانی از ساخت در قالب سازنده حقوقی و «تغییر چهره» به سازنده حقیقی، اظهار نگرانی کنند.

تبعیض اول در فرمول، به قیمت مالیات برمی گردد که جهت سازنده های حقوقی، بدون لحاظ میزان درآمد، یک قیمت ثابت 25 درصد است ولی جهت شخصی سازها (سازنده های حقیقی)، بر حسب مبلغ درآمدشان، به صورت شناور 15 تا 25 درصد تعیین شده است است.

تبعیض دوم نیز معافیت شخصی سازها از پرداخت کل مالیات در سال چهارم بعد از صدور آخر کار و سال های بعد از آن است در حالی که سازنده های حقوقی، هر وقت که اقدام به فروش نوسازها کنند، باید مالیات مربوطه را بپردازند.

کارشناسان بازار مسکن، تبعات این تبعیض را در قالب نخستین نیروی دافعه، ضد نشانه «رواج مجریان ذی صلاح در ساخت و ساز و تصفیه بازار ساخت و ساز از سازنده های گمنام و حقیقی» عنوان می کنند که به نوعی در مغایرت با اهداف متولی بخش مسکن محسوب می شود.

دومین نیروی دافعه، اثر منفی چند برابر شدن ناگهانی مالیات ساخت و فروش مسکن بر «ثبات نسبی قیمت ملک» هست. این میزان رشد هزینه سازنده ها از محل مالیات، احتمال دارد باعث انتقال مبلغ مالیات به قیمت فروش شود هرچند به نسبتی از همین میزان، سازنده موظف به پرداخت مالیات زیاد خواهد شد ولی اثر روانی ناشی از شوک سازنده ها از فرمول تازه مالیات می تواند در آرامش نسبی بازار، اختلال به وجود بیاورد.

سومین نیروی دافعه ناشی از این تبعیض نیز ممکن است به شکل احتکار آپارتمان های نوساز از سوی سازنده های حقیقی جهت استفاده از معافیت 100 درصدی در پرداخت مالیات، منجر شود به این معنا که سازنده ها در سال چهارم اقدام به فروش کنند. هرچند، ریسک استفاده از این مدل ساخت و فروش، به علت احتمال ضعیف بازگشت بازار مسکن به دوره های گذشته حباب قیمتی، جهت سازنده ها، در سطح بالایی ارزیابی می شود.

کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: فرمول تازه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، در «بدترین وقت ممکن» به لحاظ همزمانی با آستانه رونق ساخت و ساز و گذار از دوره احیا و نقاهت بازار، به اجرا درآمده است هرچند منطق دریافت مالیات بر درآمد از سازنده ها همچون سایر فعالیت های اقتصادی، فاقد اشکال آنچنانی ارزیابی می شود ولی دست کم، این فرمول می توانست جهت بخشی از ساخت و سازهای به شدت مورد نیاز تقاضای مصرفی و خانوارهای کم درآمد، به مشوق هایی مجهز شود یا اینکه قیمت به صورت پلکانی و تدریجی زیاد کردن می یافت.

واژه های کلیدی: مصالح ساختمانی | 100 میلیون | آپارتمان | فرمول | بازار | میلیون | مالیات | سازنده