جایگزین مالیات بر فروش نوسازها

جایگزین مالیات بر فروش نوسازها

عبارات مهم : سرمایه گذاری – درآمد مالی

مطلوب ترین نوع مالیات جهت «تنظیم وکنترل بازار مسکن» و «تامین منابع درآمدی جهت دولت» به منظور جایگزین شدن با فرمول تازه مصوب «مالیات بر ساخت و نخستین فروش آپارتمان های نوساز» به دولت پیشنهاد شد.

جایگزین مالیات بر فروش نوسازها

به گزارش دنیای اقتصاد ، این پیشنهاد که با استناد به یک پژوهش بین المللی مطرح شده است است نشان می دهد مرسوم ترین و مطلوب ترین مالیات بخش مسکن در دنیا «مالیات هر سال بر املاک» است که 1+3 شاخصه در مقایسه با چهار نوع مالیات مرسوم در بخش مسکن به همراه دارد.

مدل بهینه اخذ مالیات در بخش مسکن که در جریان بررسی و تصویب لایحه «اصلاح قانون مالیات های مستقیم» در سال 94، به وسیله تیمور رحمانی اقتصاددان و صاحب نظر بخش مسکن تدوین و به معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی ارائه شد، نشان می دهد هم اکنون در کشورهای متفاوت و از جمله کشور عزیزمان ایران 5 نوع مالیات در بخش مسکن تعریف شده است که در بعضی کشورها همه این مالیات ها و در بعضی دیگر تعدادی از آنها در بازار اعمال می شود. هر کدام از این مالیات ها اثرات و پیامدهای مثبت و منفی خاص خود را به همراه دارد. مالیات بر عایدی سرمایه املاک، مالیات بر نقل و انتقال املاک، مالیات هر سال بر املاک، مالیات بر درآمد اجاره و مالیات بر درآمد حاصل از ساخت وفروش مسکن(اولین فروش آپارتمان های نوساز)، پنج شیوه مرسوم اخذ مالیات در دنیا محسوب می شوند که در این پژوهش شناسایی و تبعات مثبت و منفی هریک از آنها به منظور معرفی مدل بهینه و مطلوب تر اخذ مالیات در بخش مسکن مورد بررسی قرار گرفته است.

گزارش از نتیجه های یک پژوهش بین‌المللی راجع به تبعات «مالیات بر ساخت و فروش مسکن»  1+3 شاخصه مثبت «مالیات هر سال بر املاک» در کشورهای توسعه‌یافته

هر چند مالیات هر سال بر املاک به عنوان شکل مطلوب دریافت مالیات در بخش مسکن در قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم تعریف نشده است ولی به واسطه تغییراتی که در فرمول یکی از انواع مالیات های بخش مسکن در جریان تصویب قانون صورت گرفت از حدود دو ماه قبل با ابلاغ فرمول تازه دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن، شکل جدیدی از وظیفه مالیاتی در بخش مسکن مورد نیاز الاجرا شد که نتیجه های بررسی های به عمل آمده نشان می دهد مالیات تازه مصوب می تواند کمترین اثر مثبت و بیشترین عارضه منفی در بازار مسکن و ساخت و ساز را رقم بزند.

کارشناسان در این مقطع، جهت برطرف چالش فرمول تازه مالیات بر فروش واحدهای مسکونی نوساز، پیشنهاد می کنند: دولت، «مالیات هر سال بر املاک» را جایگزین «مالیات بر فروش نوسازها» کند. در این پیشنهاد با استناد به مطالعات اقتصادی صورت گرفته در قالب تدوین مدل بهینه مالیات ستانی از فعالان بازار مسکن، قیمت پایه «مالیات هر سال بر املاک» رقمی معادل 1/ 0 تا 5/ 0 درصد ارزش روز آپارتمان ها (ارزش بازاری ملک) توصیه شده است است.

خرداد ماه امسال، با تصویب آیین نامه اجرایی ماده 77 قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم، فرمول تازه دریافت مالیات از ساخت وفروش مسکن ابلاغ شد که براساس این فرمول تازه سازنده ها باید معادل 15 تا 25 درصد از درآمد حاصل از ساخت و نخستین فروش واحدهای مسکونی نوساز را به عنوان مالیات پرداخت کنند.

جایگزین مالیات بر فروش نوسازها

دو واقعیت مهم جهت گزینش مدل مالیاتی

مدل بهینه مالیات در بخش مسکن نشان می دهد جهت تعریف هر نوع ابزار مالیاتی در بخش مسکن یا اعمال هر نوع عوض کردن در فرمول مالیات های درحال دریافت در این بخش باید سیاست گذار دو واقعیت مهم را به صورت توامان درنظر بگیرد و مدل بهینه مالیاتی را به شرط فراهم شدن هر دو واقعیت به صورت همزمان گزینش کند. نخستین واقعیت به این عنوان اشاره می کند که مدل مطلوب مالیاتی مدلی است که با اجرای آن دریافت مالیات منجر به جمع آوری منابع درآمدی جهت تامین مالی هزینه های عمومی یا به عبارت دیگر «درآمدزایی جهت دولت» به منظور صرف این درآمد ها جهت پاسخ به هزینه های عمومی شود.

این درحالی است که در قالب الزام دوم، مالیات های بخش مسکن باید اهداف سیاست گذار بخش مسکن در «کنترل و تنظیم بازار مسکن» را محقق کند طوری که دریافت مالیات نه تنها منجر به از بین رفتن یا ایجاد اختلال در نظم بازار و نوسان قیمت املاک نشود بلکه ضمن استفاده از آن به عنوان اهرم کنترلی بازار، در جریان سرمایه گذاری های ساختمانی نیز عامل بروز وقفه و اختلال نباشد. به این ترتیب هر مالیاتی که بتواند به صورت همزمان این دو نشانه مهم را محقق کند مدل بهینه مالیاتی در بخش مسکن محسوب می شود.

گزارش از نتیجه های یک پژوهش بین‌المللی راجع به تبعات «مالیات بر ساخت و فروش مسکن»  1+3 شاخصه مثبت «مالیات هر سال بر املاک» در کشورهای توسعه‌یافته

با لحاظ این دو واقعیت مهم، مطالعات صورت گرفته از سوی تیمور رحمانی نشان می دهد، مالیات های بخش مسکن دست کم باید 5 خصوصیت عمده داشته باشند تا بتوانند الزامات گفته شده است را تامین کنند؛ این پنج خصوصیت عبارتند از: مالیات مصوب «نباید منجر به زیاد کردن قیمت مسکن شود»، «دربردارنده کمترین هزینه اجتماعی جهت جامعه باشد»، «اثر سوء بر بازار اجاره مسکن نداشته باشد»، «باعث تحدید تقاضای سوداگرانه در بخش مسکن شود» و در نهایت «کمترین اثر سوء بر سرمایه گذاری های ساختمانی را داشته باشد».

برمبنای مطالعات صورت گرفته، مدل بهینه مالیاتی در شرایط فعلی جهت بازار مسکن، جایگزینی «مالیات هر سال املاک» با «فرمول تازه مالیات از ساخت و فروش واحدهای مسکونی» است که بررسی های انجام شده است نشان می دهد این نوع مالیات علاوه بر برخورداری از 5 شاخصه گفته شده، حداقل 1+3 شاخصه مهم را در خود جای داده است که این نوع مالیات را در مقایسه با 4 نوع مالیات دیگر در شرایط فعلی به عنوان مطلوب ترین گزینه کسب درآمد مالیاتی و از آن مهمتر به عنوان نسخه مطلوب مالیاتی جهت کنترل و تنظیم بازار مسکن مطرح می کند.

جایگزین مالیات بر فروش نوسازها

مطالعات حاکی است مالیات هر سال بر املاک در مقایسه با چهار مالیات دیگر بخش مسکن، مطلوب ترین نوع مالیات است چون علاوه بر برخورداری از 5 خصلت مهم ذکر شده، از کیفیت بیشتری نسبت به سایر مالیات های مرسوم و آشنا شده است بخش مسکن بهره مند هست. تحقیقات انجام شده است در قالب این مطالعه اقتصادی همچنین نشان می دهد اخذ مالیات هر سال از املاک در کشور از یک طرف می تواند منجر به جلوگیری از زیاد کردن قیمت مسکن در نتیجه اعمال بعضی سیاست های مالیاتی شود و نوسانات قیمتی بازار مسکن را کم کردن دهد.

یعنی دریافت این مالیات در بخش مسکن نه تنها منجر به زیاد کردن قیمت مسکن نمی شود بلکه علاوه بر جلوگیری از زیاد کردن قیمت مسکن، در نقش اهرم کنترل و تنظیم بازار مسکن ایفای نقش می کند. همچنین شاخصه دوم این نوع مالیات آن است که هم در کوتاه مدت و هم در بلند مدت میزان درآمد مالیاتی دولت از محل این نوع مالیات نسبت به سایر مالیات های شناسایی شده است در بازار مسکن، زیاد خواهد بود؛ به این معنا که بیشترین درآمد مالیاتی دولت از محل مالیات های بخش مسکن از محل این نوع مالیات می تواند محقق شود.

ویژگی سوم مالیات هر سال بر املاک، به میزان اثر سوء این نوع مالیات بر بازار مسکن و فعالیت های ساختمانی نسبت به سایر انواع مالیات های آشنا شده است در بازار مسکن برمی گردد؛ براین اساس، مطالعات نشان می دهد، میزان اثر سوء این مالیات بر سرمایه گذاری های ساختمانی نسبت به چهار نوع دیگر مالیات در کمترین حد قرار دارد.

بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد، دریافت مالیات بر درآمد هر سال املاک علاوه بر سه شاخصه گفته شده است از سوی دیگر کمک موثری جهت تامین منابع درآمدی پایدار شهرداری ها محسوب می شود. درحال حاضر اگرچه مالیات هر سال بر املاک، در لیست مالیات های دریافتی از بخش مسکن وجود ندارد ولی شهرداری ها عوارضی تحت عنوان «عوارض نوسازی» دریافت می کنند که شبیه مالیات هر سال بر املاک است ولی قیمت این عوارض حدود «01/ 0 درصد» قیمت روز املاک است که در مقایسه با قیمت مالیات هر سال بر املاک در کشورهای مختلف، فوق العاده ناچیز و غیرموثر به حساب می آید.

مالیات هر سال بر املاک در عمده کشورها با درجات متفاوت توسعه یافتگی دریافت می شود؛ پایه این مالیات ارزش بازاری املاک است که با قیمت 5/ 1 تا 2 درصد تعیین می شود؛ این قیمت در کشورهای با بالاترین مرحله توسعه یافتگی 4/ 3 درصد هست. همچنین در کشورهای عضو شرکت همکاری اقتصادی و توسعه (OECD) متشکل از 30 کشور توسعه یافته دنیا، مالیات هر سال بر املاک بیشترین درآمد مالیاتی بخش مسکن را در مقایسه با سایر مالیات های این بخش جهت دولت ایجاد می کند. طوری که 64 درصد درآمد مالیاتی دولت ها در بخش مسکن در کشورهای عضو این سازمان، مربوط به این نوع مالیات هست. درحالی که در کشور عزیزمان ایران 64درصد درآمدهای مالیاتی بخش مسکن از محل مالیات بر نقل و انتقال واحدهای مسکونی حاصل می شود.

نسخه جایگزین فرمول تازه مالیاتی

به گزارش «دنیای اقتصاد»، همزمان با ابلاغ فرمول تازه مالیات بر ساخت وفروش مسکن در خردادماه امسال، تصویر العمل هایی به مصوبه تازه از سوی سازندگان وکارشناسان مسکن مطرح شد مبنی بر اینکه اعمال فرمول تازه مالیاتی می تواند منجر به تمدید دوره رکود در بازار ساخت و ساز شود؛ بعد از این تصویر العمل شواهدی مبنی بر آمادگی مذاکره در دولت جهت بازبینی در فرمول تازه مالیاتی مطرح شد تا جایی که بعضی مسوولان دولت نیز از آمادگی جهت شروع فرآیند اصلاح و بازبینی در فرمول تازه مالیات بر ساخت وفروش مسکن خبر دادند.

این درحالی است که مدل بهینه مالیات در بخش مسکن نشان می دهد دریافت مالیات هر سال بر املاک می تواند جایگزین فرمول تازه مالیات بر ساخت وفروش مسکن شود؛ آیا که علاوه بر تبعات منفی فرمول تازه مالیاتی در مقطع زمانی فعلی به خصوص ترساندن سرمایه گذاری های تازه ساختمانی، از سوی دیگر اعمال فرمول مالیاتی جهت دریافت مالیات هر سال از املاک همراه با چندینه مزیت عمده است.

فعالان و کارشناسان بازار ساخت و ساز می گویند مالیات بر ساخت وفروش مسکن با فرمول تازه بیشترین اثر سوء را بر سرمایه گذاری های ساختمانی در مقایسه با سایر اشکال مالیات های شناسایی شده است در بخش مسکن(چهار مالیات دیگر)برجای می گذارد.مطالعات انجام شده است نیز اثبات می کند اخذ این نوع مالیات در مقایسه با سایر مالیات های بخش مسکن به خصوص در مقایسه با مالیات هر سال بر املاک تصویر العمل منفی سرمایه گذاری های ساختمانی را رقم می زند؛ همچنین برمبنای بررسی های به عمل آمده، این مالیات در کوتاه مدت منجر به زیاد کردن قیمت مسکن می شود.

بررسی ها حاکی است یک درصد زیاد کردن مالیات هر سال بر املاک، 6/ 0درصد قیمت مسکن را کم کردن می دهد؛ ولی یک درصد زیاد کردن مالیات بر ساخت وفروش مسکن در کوتاه مدت 4/ 0درصد قیمت مسکن را زیاد کردن داده و همچنین 6/ 0درصد میزان سرمایه گذاری ساختمانی در بخش مسکن را کم کردن می دهد. اشکال سوم فرمول تازه مالیات بر ساخت و نخستین فروش آپارتمان های نوساز آن است که میزان درآمد مالیاتی از محل دریافت این نوع مالیات در مقایسه با سایر انواع مالیات های آشنا شده است در بخش مسکن جهت دولت کمتر است و در واقع این نوع مالیات، در مقایسه با سایر مالیات های بخش مسکن کمترین درآمد مالیاتی جهت دولت را به همراه خواهد داشت.

پیش هشدار راجع به فرمول جدید

به گزارش «دنیای اقتصاد»، پژوهشی که تیمور رحمانی، اقتصاددان، جهت تدوین مدل بهینه مالیات های بخش مسکن در سال 94 همزمان با بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم انجام و آن را جهت اعمال مدل بهینه مالیاتی در متن لایحه اصلاح قانون مالیات های مستقیم به معاونت مسکن وساختمان وزارت راه وشهرسازی ارائه کرده بود حاوی یک هشدار راجع به تبعات عوض کردن فرمول مالیات بر ساخت و فروش مسکن خطاب به مسوولان بود.

در حالی که مسوولان مالیاتی، اخذ مالیات از «درآمد سازندگان» مانند سایر فعالان اقتصادی به منظور برقراری عدالت مالیاتی را به عنوان بااهمیت ترین نشانه طراحی وابلاغ فرمول تازه مالیات بر ساخت وفروش مسکن عنوان می کنند، این پژوهشگر در مطالعات خود تاکید کرده بود که به دو دلیل، فعالیت های ساختمانی را نمی توان در ردیف مشاغلی قرار داد که قانون مالیات های مستقیم شاغلان این مشاغل را مکلف به پرداخت «مالیات بر درآمد» می داند.

اولین علت به این عنوان برمی گردد که فعالیت های ساختمانی مانند بسیاری از مشاغل مشمول پرداخت مالیات بر درآمد، «استمرار» ندارد و دومین علت مطرح شده است به این عنوان مربوط می شود که ساخت و سازهای منطبق با الگوی تقاضا(ساخت وسازهای مصرفی) در عین حال باید از طریق مشوق های مالیاتی تقویت شوند تا از این طریق علاوه بر جلوگیری از انحراف سرمایه گذاری های ساختمانی، پاسخ مناسبی به نیاز خانوارها جهت تامین مسکن مصرفی ایجاد شود.

در این پژوهش تاکید شده است بود در صورتی که دولت به هر دلیلی قصد داشته باشد فرمول دریافت مالیات از ساخت وفروش مسکن را عوض کردن دهد و مبنای دریافت مالیات از سازندگان مسکن را درآمد حاصل از ساخت وفروش قرار دهد، قیمت مناسب مالیات جهت سازندگان بین 5 تا 15 درصد درآمد حاصل از فروش ملک می تواند تعیین شود.این درحالی است که در فرمول تازه دریافت مالیات از ساخت و فروش مسکن، 15 تا 25 درصد از درآمد سازندگان به عنوان مالیات محاسبه می شود.این عنوان نشان می دهد نه تنها مدل بهینه اخذ مالیات از بخش مسکن که قبل از تصویب قانون اصلاح قانون مالیات های مستقیم در سال 94 مطرح شده است بود در جریان اصلاح این قانون اعمال نشد بلکه قیمت پیشنهادی جهت دریافت مالیات از درآمد سازندگان در جریان ساخت و نخستین فروش آپارتمان های نوساز نیز مورد توجه قرار نگرفت.

واژه های کلیدی: سرمایه گذاری | درآمد مالی | درآمدزایی | مقایسه | دریافت | مطالعات | دریافتی | قانون | فرمول | بازار | مالیات