قیمت + عوض کردن جهت بازار مسکن تهران

نشانه‌هایی مبنی بر عوض کردن رویکرد سرمایه گذاران از ساخت و ساز در مناطق شمال شهر به هسته مرکزی با رشد ۵۶ درصدی صدور پروانه‌های ساختمانی در نقاط بافت

با اینکه رشد ۳۶.۶ درصدی پروانه ساختمانی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن در بهار امسال دچار افت شد و به اوضاع منفی رسید، شاهد نوعی رونق ساخت و ساز در منطقه ۱۲ بودیم که صدور پروانه های ساختمانی در این منطقه نسبت به مدت مشابه سال قبل ۱.۵ برابر شد و نشان می دهد میل به جهت سرمایه گذاری در مسکن لوکس و نیمه لوکس با توجه به ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی استان تهران، به سمت متقاضیان مهم سوق یافته هست. اتفاقی که در روزهای اخیر با ارایه تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی با سود هشت درصد جهت ساخت و ساز در بافت فرسوده از طریق سپرده گذاری همراه شده است هست. در روزهای اخیر ۱۰۰۰میلیارد تومان تسهیلات نوسازی جهت اعطا به انبوه سازان انجام شد که نوعی حمایت از انبوه سازان در نوسازی بافت های فرسوده محسوب می شود.

مدیرعامل شرکت عمران و بهسازی شهری گفت: وجود ۲.۶ میلیون مسکن خالی در کشور نشان می دهد که انبوه سازان تا کنون راه را اشتباه رفته اند. لذا باید از این به بعددر سرمایه گذاریدقت کنند. قطعا بافت فرسوده عالی ترین نقطه جهت سرمایه گذاری هست؛ لیکن مخاطبان مسکن در استطاعت در محدوده های بافت فرسوده زندگی می کنند که با توجه به تسهیلات هشت درصد قطعا توانمند می شوند.

محمدسعید ایزدی اظهار کرد: جلساتی را با بانک مرکزی و معاونت اجرایی در خصوص دو مصوبه داشتیم که اعطای تسهیلات به انبوه سازان یکی از آنها بود و به وسیله بانک مرکزی انجام شد. مصوبه دوم هم به میزان ۱۰۰۰میلیارد تومان که امیدواریم ابلاغ شود تسهیلات جهت مردم است.

ایزدی پرداخت این تسهیلات را فرصتی کم نظیر جهت انبوه سازان و خریداران مسکن در بافتهای فرسوده دانست و گفت: ساز و کاری که این مصوبه در نظر گرفته تضمین فروش جهت انبوه سازان فراهم می کند؛ لیکن با توجه به سود هشت درصد قطعا تقاضا جهت خرید این واحدها اوج می رود. انبوه سازی که می خواهد در این بافتها پروژه ای را شروع کند با استفاده از سرمایه گذاری خرد از طریق مالکین وجوهی دریافت می کند،خودش هم پولی می گذارد و اگر دو سپرده ۴۰ میلیون تومانی در بانک بگذارد ۱۶۰ میلیون تومان وام با سود هشت درصد دریافت می کند که در تاریخ کشور عزیزمان ایران بی سابقه است.

از سوی دیگر اقبال به سمت واحدهای قدیمی ساز زیاد شده است و این در حالی است که انتظار می رفت به علت مازاد ۲.۶ میلیونی مسکن که حدود یک میلیون واحد آن طی پنج سال اخیر افزوده شده است و نیاز انبوه سازان به شارژ نقدینگی، شاهد عرضه زیاد واحدهای نوساز در بازار مسکن باشیم. ولی به نظر می رسد به علت عدم کفایت تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی جهت خرید واحدهای کلید نخورده، متقاضیان نشانه گذاری خود را به سمت اولویتهای بعدی عوض کردن داده اند.

افت تدریجی قیمت مسکن طی مدت ۴۸ ماه از یک سو با کم کردن شدید عرضه به علت بازده پایین سرمایه همراه شده است و از سوی دیگر با توجه به نزدیک شدن قیمت مسکن به کف، قدرت خرید دهکهای میانگین را زیاد کردن داده هست. بنابراین به علت تقویت بازار از طریق تسهیلات ۸۰ میلیون تومانی منزل اولیها با بهره ۹.۵ درصد و تسهیلات ۶۰ میلیون تومانی اوراق حق تقدم با بهره ۱۷.۵ درصد، بازه زمانی زمستان ۱۳۹۵ تا کنون وقت مناسبی جهت ورود متقاضیان مصرفی به بازار مسکن بوده که البته به کندی صورت گرفته هست. با این وجود زیاد کردن یک تا ۲۰ درصدی تعداد معاملات در مناطق ۳، ۵، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۳، ۲۰ و ۲۲ طی تیرماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل حاکی از تحرک نسبی در بازار میان متراژ، کوچک، قدیمی ساز و ارزان قیمت است.

بنابراین گزارش، در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران حدود ۱۴ هزار و ۷۹۲ هکتار را بافت ناپایدار تشکیل داده به گونه ای که ۴۳ درصد از کل واحدهای مسکونی کلانشهر خصیصه ناپایداری دارند. محدوده ناپایداری و ریزدانگی ۸۶۶۹ هکتار از کل وسعت پایتخت کشور عزیزمان ایران را به خود تخصیص داده شده است داده هست. ناپایداری و فرسودگی در کلانشهر پایتخت کشور عزیزمان ایران زیاد در محدوده مرکزی شهر و در مناطق ۱۲، ۱۱ و ۱۰ و همچنین مناطق حاشیه ای محدوده مرکزی مانند مناطق ۱۵، ۱۴، ۷ و ۱۷ متمرکز شده است هست. این مناطق ۲۳۵۰ هکتار از محدوده بافت فرسوده معادل ۷۲ درصد کل آن را مشمول بر می شوند.

بیشترین مساحت بافت فرسوده در بین مناطق در منطقه ۱۲ با ۵۹۳ هکتار و کمترین میزان در منطقه ۲۲ با ۰.۹ هکتار هست. بیشترین درصد فرسودگی در بین مناطق در منطقه ۱۰ با ۵۲.۳ درصد است که می بایست توجه خاص ای به آن داشت و کمترین درصد فرسودگی در منطقه ۲۲ با ۰.۰۲ درصد است.