تغییر انتظارات در بازار مسکن

تغییر انتظارات در بازار مسکن

عبارات مهم : انتخابات ریاست جمهوری – نتیجه انتخابات

حرکت رفت و برگشت معاملات مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران طی یک هفته اول بعد از انتخابات ریاست جمهوری از «تغییر انتظارات» در بازار ملک حکایت دارد. نتیجه های تحقیقات میدانی در بازار مسکن نشان می دهد در اوایل هفته گذشته، صحنه معاملات ملک شاهد بازگشت و مراجعه متقاضیان خرید به بنگاه ها – بعد از رکود انتخاباتی دو ماه اول سال – شد؛ ولی در حال حاضر به علت «تقویت انتظار جهت بهتر شدن شرایط اقتصادی» میل به خرید و فروش مجددا کم کردن یافته است.

بررسی ها حاکی است سمت تقاضا در بازار مسکن با اطمینان اولیه به «تداوم سیاست های کلیدی 4 سال اخیر در حوزه اقتصاد»، هم اکنون از بابت تغییرات احتمالی در تیم اقتصادی دولت، نسبت به رخدادهایی همچون «تسهیل شرایط خرید مسکن، راحت سازی مسیر وام دهی در بانک ها و اصلاحات در بازار پول» خوش بین شده است هست. این انتظارات، در کنار «افت سنتی حجم معاملات مسکن در ماه رمضان» که همه ساله اتفاق می افتد، باعث شده است کارشناسان، مسیر بازار ملک طی حداقل یک ماه آینده را در قالب سناریوی تازه آینده نگری کنند. براساس چشم انداز مطرح، حرکت رو به جلو به لحاظ رشد معاملات مسکن در هفته های آتی، بعید هست؛ مگر آنکه محرک تازه وارد بازار شود. تحلیلگران در عین حال فرضیه «عقبگرد از پیش رونق به رکود» را رد می کنند.

روایت واسطه‌های ملکی از پیش اثر دو عامل بیرونی  تحلیل صاحب‌نظران بخش مسکن از «تعلل مقطعی» خریداران 

حرکت رفت و برگشتی معاملات مسکن در «هفته اول بعد از انتخابات ریاست جمهوری» و همچنین «آستانه شروع ماه مبارک رمضان»، به عنوان علائم اثرگذاری دو رخداد بیرونی بر بازار ملک، باعث آینده نگری سناریوی سوم جهت آینده کوتاه مدت رفتارها در این بازار شد. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از آنچه طی هفته اخیر بر بازار معاملات مسکن گذشت، حاکی است: واکنش‌ها سمت تقاضای خرید آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران در فاصله شنبه تا دوشنبه گذشته، مطابق «سناریوی اول» که پیش تر راجع به «بازار مسکن پساانتخابات» مطرح شده است بود، پیش رفت به طوری که فعالان بازار ملک با اعتماد به «تداوم سیاست های بخش مسکن و عدم عوض کردن ناگهانی مثبت یا منفی در متغیرها»، وارد بنگاه ها و صحنه معاملات شدند.

اما طی سه روز اخیر، مطابق آنچه واسطه های ملکی در مناطق متفاوت شهر روایت می کنند، جو معاملات مجددا به فضای قبل از انتخابات برگشت پیدا کرده هست. برداشت گروهی از دلالان ملک در بعضی مناطق پایتخت کشور عزیزمان ایران از علت دو واکنش‌ها متفاوت طی یک هفته اول پساانتخابات در بازار، مشخص می کند: هر دو سمت عرضه و تقاضا (فروشنده ها و خریداران واحد مسکونی) تحت تاثیر بیانات مدیر جمهور دولت دوازدهم در مصاحبه مطبوعاتی روز دوشنبه که از «جوان تر شدن کابینه جدید» سخن گفته بود، تصمیم به «تامل در انجام معامله تا روشن تر شدن ترکیب تیم اقتصادی دولت» را اتخاذ کرده اند.

بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد: اگر چه خط مشی کلی دولت در اقتصاد، ‏ به لحاظ «پایبندی به مهار تورم و کم کردن زیاد آن و همچنین هدایت بخش مسکن به مسیر رونق»، در 4 سال پیش رو، ادامه همان مسیر 4 سال طی شده است خواهد بود ولی تحول در کابینه، می تواند به بهترشدن شرایط در بازارها هم جهت سرمایه گذاری های مولد (غیرسفته بازی) و هم جهت مصرف کننده ها منجر شود. عنوان عوض کردن تیم اقتصادی دولت، ‏ جو بازار مسکن را از بابت «انتظارات جهت کم شدن قیمت سود سپرده های بانکی» تحت تاثیر قرار داده هست. در این میان، امیدواری نسبت به «تسهیل شرایط فعلی پرداخت تسهیلات مسکن به لحاظ قیمت سود، مبلغ قسط و مدت بازپرداخت» نیز باعث شده است فعالان بازار ملک در عین اطمینان به «بهبود اوضاع در آینده ناشی از استمرار سیاست های مهم بازار مسکن و بازار پول»، معاملات را با حداقل یک ماه تاخیر استارت بزنند.

تغییر انتظارات در بازار مسکن

پیش تر، کارشناسان با طرح دو سناریو از بازار مسکن پساانتخابات، عوض کردن مدیر جمهور فعلی را زمینه بروز سناریوی دوم به معنای رکود مقطعی حداقل یک فصلی در بازار معاملات مسکن عنوان کرده بودند. با این حال، در شرایط فعلی، انتظار بهتر شدن شرایط ناشی از تحول در کابینه دولت دوم حسن روحانی و شروع ماه مبارک رمضان از روز شنبه، ‏ به عنوان دو عامل بیرونی، باعث طرح سناریوی سوم جهت آینده کوتاه مدت بازار مسکن شده است هست. در قالب این پیش بینی، بی میلی به معاملات مسکن در یک ماه آینده، مشابه روزهای قبل از انتخابات، امکان رشد حجمی بازار را سلب خواهد کرد و در صورت عدم مواجهه خریداران با محرک تازه، حالت شبه رکود مقطعی حفظ می شود. با این حال، چنانچه پرداخت تسهیلات تازه خرید مسکن جهت زوجین و البته مجردها، در بانک عامل بخش مسکن در یک ماه پیش رو شروع شود، فضای رخوت بازار ملک، تا حدودی در مسیر شدت یافتن پیش رونق ماه های قبل جهت می گیرد.

صاحب نظران بخش مسکن، در کنار این سناریو که «تعلل مقطعی در خرید و فروش آپارتمان» را جهت یک ماه آتی مطرح می کند، تاکید دارند: فرضیه «تکرار رکود مسکن سال های 93 تا 95 و عقبگرد معاملات از فاز پیش رونق» کاملا بعید خواهد بود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ‏ سال گذشته، حجم معاملات مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران در ماه رمضان، 4 درصد کم کردن پیدا کرد ولی بعد از آن، مسیر رشد بازار مجددا شروع شد.

روایت واسطه‌های ملکی از پیش اثر دو عامل بیرونی  تحلیل صاحب‌نظران بخش مسکن از «تعلل مقطعی» خریداران 

علت تعلل مقطعی در بازار مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، تحلیل واکنش‌ها فروشندگان و متقاضیان خرید در بازار مسکن پساانتخاباتی حاکی است با مشخص شدن سکاندار قوه مجریه در چهار سال پیش رو، بازار مسیر خود را بر اساس سناریوی سومی که جهت کوتاه مدت قابل تحقق هست، ادامه خواهد داد. یک هفته بعد از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و اعلام نتایج، هنوز فضای سنگین روزهای آخر قبل از برگزاری انتخابات و جو متاثر از مناظرات انتخاباتی پابرجا است و همچنان وزن این فضاها در بازار مسکن حس می شود. بر این اساس طی یک هفته بعد از انتخابات حجم فایل ها و نیز میزان مراجعه و تماس های مربوط به آگهی های املاک نسبت به 20 روز قبل از آن که انتخابات بر فعالیت بازار ملک سایه انداخته بود، تفاوت چندانی نداشته است.

نتیجه آخرین تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از مشاوران املاک پیش از برگزاری انتخابات، وقوع دو سناریو در بازار مسکن پساانتخابات را محتمل می دانست. سناریوی اول مبتنی بر آینده نگری گزینش دوباره حسن روحانی به عنوان مدیر جمهور بود که واسطه های ملکی بر اساس آن این طور تحلیل کردند که به دنبال ثبات مدیریتی در راس قوه مجریه، سیاست های بخش مسکن نیز در چهار سال آینده استمرار خواهد داشت. به این ترتیب هرگونه هیجان کاذب و تغییرات ناگهانی که به ایجاد حباب قیمتی یا بازگشت رکود منجر شود، دور از ذهن خواهد بود و با توجه به اینکه بازار مسکن از سال گذشته روی ریل پیش رونق قرار گرفته و حجم معاملات رشد داشته هست، دوره بعد از انتخابات شاهد شکل گیری تدریجی فاز رونق در بازار مسکن خواهیم بود.

تغییر انتظارات در بازار مسکن

سناریوی دوم اما، مبتنی بر عوض کردن مدیر جمهوری نوشته شده است بود. مشاوران املاک بر این باور بودند که در صورت اعلام نتیجه متفاوت انتخابات ریاست جمهوری و پیروزی دیگر نامزدها، طبعا اوضاع کشور به لحاظ اقتصادی و سیاسی دستخوش تغییراتی خواهد شد که به نوعی غیرقابل آینده نگری هست. از این رو فعالان بازار مسکن نیز جهت مدت حداقل یک فصل از انجام معامله انصراف می دهند تا متناسب با برنامه دولت جدید، راجع به اقدام آتی خود تصمیم گیری کنند. به این ترتیب بر اساس سناریوی دوم استمرار پیش رونق و ورود تدریجی به فاز رونق با تاخیر روبه رو خواهد شد و دست کم تا آخر تابستان که تقریبا با استقرار دولت تازه همزمان هست، بازار در حالت تعلیق باقی می ماند.

اما اکنون که انتخابات ریاست جمهوری برگزار شده است و مدیر دولت یازدهم دوباره به عنوان سکاندار دولت گزینش شده است هست، مشاوران املاک از وقوع یک سناریوی سوم در بازار مسکن خبر می دهند. چشم انداز بازار معاملات مسکن بعد از مشخص شدن وظیفه انتخابات از دید آنها، مبتنی بر قدری «تعلل مقطعی» است که ناشی از نامشخص بودن اوضاع کابینه آینده به خاص با توجه به وعده مدیر جمهور در خصوص جوان تر شدن کابینه در نخستین نشست خبری بعد از انتخابات است.

به اذعان مشاوران املاک دمای معاملات در بازار مسکن در هفته قبل از انتخابات متاثر از شوک انتخابات ریاست جمهوری سرد بود و این اوضاع که از 20 روز قبل از انتخابات در بازار حاکم شده است بود، حتی بعد از اعلام نتیجه های انتخابات هم ملموس هست. هر چند در سه روز نخست بعد از انتخابات آمار مراجعه خریداران واقعی به بنگاه ها زیاد کردن یافت ولی در نیمه دوم هفته ای که گذشت، عمده تماس ها و مراجعات صرفا با مقصود «مطلع شدن از قیمت ها» و داشتن تحلیلی از اوضاع بازار مسکن بوده هست. تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حاکی است در بعضی مناطق تهران، تحرکات قیمتی از جانب فروشنده ها «بازخورد منفی» سمت تقاضا را در پی داشته و همین مساله در سنگین تر شدن فضای رکود انتخاباتی تاثیرگذار بوده است.

رد فرضیه «بازگشت به رکود»

فضای کارشناسی بازار مسکن درحالی به شدت فرضیه بازگشت به رکود معاملاتی در این بازار را رد می کند که به اعتقاد کارشناسان، حرکت بازار مسکن در مسیر پیش رونق طی ماه های پیش رو از سر گرفته می شود.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در شرایطی که بازار خرید وفروش آپارتمان های مسکونی از چند روز قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری تقریبا به حالت «نیمه تعطیل» درآمد، کارشناسان از تسریع حرکت بازار معاملات مسکن در فاز پیش رونق در کوتاه مدت خبر می دهند. بررسی های «دنیای اقتصاد» از شرایط فعلی بازار مسکن نشان می دهد بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی دست کم از دو هفته قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری یا اندکی قبل از آن به حالت شبه رکود درآمد ولی مطابق با آینده نگری های کارشناسی، رخداد اخیر در معاملات مسکن «موقتی» هست؛ طوری که با مشخص شدن نتیجه انتخابات، به زودی شاهد ادامه مسیری خواهیم بود که بازار معاملات مسکن از نیمه سال گذشته با زیاد کردن حجم معاملات، در آن قرار گرفت.

به این ترتیب فرضیه بازگشت به عقب و چرخش معنادار بازار معاملات ملک به سمت رکود از اساس از سوی کارشناسان بازار مسکن رد شده است و به اعتقاد آنها مبنای اقتصادی ندارد.کارشناسان می گویند در شرایطی که هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن تا قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در انتظار روشن شدن نتیجه انتخابات به طور موقت فعالیت خود را در بازار معاملات مسکن متوقف کرده بودند، هم اکنون با مشخص شدن نتیجه و گزینش مدیر جمهور فعلی، با اطمینان بیشتری وارد بازار معاملات مسکن می شوند. تا قبل از برگزاری انتخابات به علت فضای مبهم آینده سیاسی و اقتصادی کشور، فضای بازار مسکن نیز مانند عمده بازارهای اقتصادی، به حالت «نیمه تعطیل» درآمد؛این درحالی است که تعطیلی موقت بازار مسکن بیش از آنکه مبنای اقتصادی داشته و علامت بازگشت معاملات خرید وفروش ملک به فاز رکود باشد، ناشی از بروز «نااطمینانی» در بازار مسکن جهت متقاضیان خرید وفروش ملک نسبت به آینده سیاسی و اقتصادی کشور، است.

اگرچه با گذشت نزدیک به یک هفته از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری یخ اخیر بازار معاملات مسکن هنوز به طور کامل ذوب نشده است ولی کارشناسان و فعالان بازار مسکن می گویند بازار مسکن طی روزهای پیش رو و تا قبل از شروع فصل تابستان به روال سابق یعنی پیش رونق تجربه شده است طی ماه های اخیر، برمی گردد. هم اکنون بازار مانند سایر بازارهای اقتصادی در حال پشت سر گذاشتن دوره «نااطمینانی» ناشی از برگزاری انتخابات است و به زودی روند حرکت بازار مسکن به مسیر طبیعی خود که همان پیش رونق شروع شده است طی ماه های اخیر هست، بازمی گردد. هرچند این جو روانی ممکن است دست کم تا چند روز و شاید چند هفته در بازار مسکن وجود داشته باشد ولی به زودی بازار به روال طبیعی برمی گردد و اوضاع فعلی حالت پایدار نخواهد داشت.

این در حالی است که علاوه بر بازگشت اطمینان به بازار مسکن، گزینش مجدد حسن روحانی به عنوان مدیر دولت دوازدهم و ادامه مسیر فعالیت های اجرایی شروع شده است در دولت یازدهم و نیز سیاست گذاری های پیشین در حوزه های گوناگون سیاسی و اقتصادی از جمله بازار مسکن، دورنمای مشخص تر و قابل اطمینان تری را جهت ادامه حرکت بازار ملک در فضای قبل از برگزاری انتخابات، برابر فعالان این بازار قرار داده است.

غیرمحتمل ترین فرضیه

بهروز ملکی، کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه انتخابات به خودی خود، تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن ندارد به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: آنچه گاه به وسیله بعضی از افراد در خصوص تاثیر انتخابات بر بازار مسکن عنوان می شود، در واقع تاثیرات غیرمستقیمی است که از کانال عوض کردن متغیرهای اقتصاد کلان بر بازار مسکن تحمیل می شود. البته برنامه هر دولتی جهت بخش مسکن می تواند متفاوت از دولت دیگر باشد و بالطبع، تاثیر این برنامه ها بر بخش مسکن انکارناپذیر است ولی آینده نگری می شود با مشخص شدن نتیجه انتخابات و پیروزی حسن روحانی در انتخابات ریاست جمهوری دوازدهم، رئوس کلی برنامه های دولت، با تغییرات مبنایی مواجه نشود.

ملکی در خصوص چشم انداز پیش روی بازار مسکن طی روزها و ماه های آینده گفت: در این زمینه سناریوهای متنوعی قابل آینده نگری و وقوع هست. سه سناریوی کاهش، ثبات و شوک قیمت مسکن از احتمال وقوع اندکی برخوردارند. محتمل ترین سناریو این است که بازار مسکن پایتخت کشور عزیزمان ایران که از سال 95 وارد دوره پیش رونق ملایم شده است هست، به روند خود در سال 96 ادامه دهد و درپي آن، ساير شهرها نيز روند مشابهي را طي کنند.در این میان، فرضیه بازگشت به رکود غیرمحتمل ترین فرضیه قابل آینده نگری در بازار مسکن است.

بازار مسکن به حالت طبیعی برمی گردد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک پایتخت کشور عزیزمان ایران نیز هرگونه بازگشت به عقب و به فاز رکود در بازار مسکن را بعید اعلام کرد و گفت: بازار مسکن از سال گذشته وارد فاز پیش رونق شده است است و بازگشت به رکود در شرایط فعلی معنا و مفهوم کارشناسی ندارد.

حسام عقبایی خاطرنشان کرد: هم اکنون عمده تقاضای موجود در بازار مسکن تقاضای مصرفی است و ظرفیت زیاد کردن قیمت بیش از حد تورم عمومی جهت ماه های پیش رو در بازار مسکن آینده نگری نمی شود. وی بروز وقفه نسبی در معاملات خرید وفروش مسکن ناشی از جو روانی برگزاری انتخابات ریاست جمهوری را گذرا و موقتی اعلام کرد و گفت: بازار مسکن طی روزهای آتی به روال طبیعی خود برمی گردد. به گفته وی هم اکنون شرایط در بازارمسکن به گونه ای است که متقاضیان مصرفی و همچنین مالکان آپارتمان های فروشی راغب به انجام معامله هستند و بنابراین دلیلی جهت بازگشت به رکود در بازار ملک مشاهده نمی شود.

پیش رونق ادامه دارد

نویسنده طرح جامع مسکن با تایید فضای نیمه منجمد بازار معاملات ملک در چند هفته اخیر، به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد:این توقف مقطعی و ناشی از فضای روانی قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری است و به هیچ وجه معنای بازگشت بازار معاملات مسکن به فاز رکود را منعکس نمی کند. فردین یزدانی افزود: انجماد موقتی در بازار معاملات مسکن همان توقف مقطعی است که تحت تاثیر فضای نااطمینانی اقتصادی ناشی از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در تمام بازارهای اقتصادی و در واقع در کل اقتصاد کشور، ایجاد شده است است و تنها مختص بازار معاملات ملک نیست، از این منظر نیز فرضیه بازگشت بازار مسکن به فاز رکود رد می شود.

وی با بیان اینکه با مشخص شدن نتیجه های انتخابات ریاست جمهوری به طور قطع بازار مسکن از روزهای آینده به روال طبیعی خود بازگشته و حرکت در مسیر پیش رونق را ادامه می دهد، گفت: گزینش مجدد حسن روحانی به عنوان مدیر جمهوری دولت دوازدهم به معنای استمرار سیاست های گذشته در حوزه مسکن است و به احتمال نیرومند معنای برطرف نقاط ضعف گذشته را نیز در خود جای داده است و از این بابت بازگشت بازار مسکن به مسیر پیش رونق طی روزهای پیش رو قطعی هست. یزدانی افزود: همچنین با ادامه سیاست های گذشته در حوزه مسکن در دولت دوازدهم و دستیابی اقتصاد کشور به آرامش نسبی درحالی که چشم انداز رشد اقتصادی کشور نیز مثبت و رو به جلو است حرکت بخش مسکن در مسیر پیش رونق نیز در کوتاه مدت و میان مدت تا حد زیادی تسریع خواهد شد.

نویسنده طرح جامع مسکن با بیان اینکه انتظار می رود امسال علاوه بر تحقق رونق معاملات مسکن، بازار ساخت وساز و سرمایه گذاری ملکی نیز از رکود خارج شده است و با رشد مثبت همراه شود، تاکید کرد: با این وجود آنچه مسلم است حرکت آرام و تدریجی بازار معاملات مسکن به فاز رونق است و ما هرگز در سال 96 و در دوره تازه رونق، جهش سال های 86 و 91 را تجربه نخواهیم کرد؛رونق بازار معاملات مسکن در امسال تدریجی و به دور از هرگونه هیجان و جهش قیمت خواهد بود.وی زیاد کردن قیمت مسکن در امسال بیش از حد تورم عمومی را بعید اعلام کرد و گفت: هرچند انتظار می رود با بروز رونق، تورم عمومی مقداری زیاد شود ولی تورم نیز رشد زیادی نخواهد داشت و بازار مسکن حول و حوش قیمت تورم، نوسان خواهد داشت.

علی قائدی، کارشناس اقتصاد مسکن نیز در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد:فضای روانی قبل از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری موجب شد بعضی فروشندگان مسکن و حتی بعضی خریداران به صورت موقت از انجام معامله انصراف دهند و معاملات خود را به بعد از مشخص شدن نتیجه های انتخابات موکول کنند. وی افزود: این در حالی است که بازار مسکن در فاز پیش رونق واقع شده است است و این وقفه موقتی به معنای عقبگرد بازار به سمت رکود نیست؛ چراکه دوران رکود مسکن از سال گذشته و همزمان با زیاد کردن نسبی حجم معاملات به اتمام رسیده و هم اکنون در فاز پیش رونق قرار گرفته ایم. قائدی افزود: با مشخص شدن نتیجه های انتخابات و چشم انداز مشخص ادامه سیاست های دولت یازدهم در بازار مسکن انتظار می رود حرکت بازار در فاز پیش رونق تسریع شده است و بازار معاملات مسکن با سرعت بیشتری به سمت رونق حرکت کند.

اخبار اقتصادی – دنیای اقتصاد

واژه های کلیدی: انتخابات ریاست جمهوری | نتیجه انتخابات | اخبار اقتصادی | اعلام نتایج | بازار مسکن | سال آینده | انتخابات | اقتصاد | برگزاری | بازگشته | اقتصادی