بازار ملک در مرز رکود و رونق

بازار ملک در مرز رکود و رونق

عبارات مهم : انتخابات 29 اردیبهشت – خرید آپارتمان

به گزارش دنیای اقتصاد؛بازار مسکن در ماه انتخابات، مطابق برآوردها و آنچه پیش تر در جریان تحقیقات میدانی، تا حدودی نمایان شده است بود، در مسیر پیش رونق معاملات، بدون آنکه به عقب برگردد، با تحرک خفیف ولی رو به جلو، مواجه شد.

بازار ملک در مرز رکود و رونق

گزارش دنیای اقتصاد از آمارهای دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن حاکی است: در ماه میانی بهار امسال، تحت تاثیر برداشت های متفاوت فعالان بازار ملک از انتخابات 29 اردیبهشت و در نتیجه، اعمال تاخیر در انجام معامله ملکی در هر دو سمت عرضه و تقاضا، امکان پیشروی گسترده معاملات به فاز رونق، از بازار سلب شد ولی با وجود اثرگذاری بزرگ ترین مناسبت سیاسی-ملی بر فرآیند معاملات مسکن اردیبهشت ماه، نیروی برتر ناشی از محرک های بازار(همچون وام های خرید)، مانع پسرفت معاملات (رفتن به فاز رکود) شد. کارنامه فعلی بازار از دو عوض کردن نامحسوس در قیمت مسکن، حکایت دارد.

ماه گذشته، در پایتخت کشور عزیزمان ایران حجم خرید و فروش آپارتمان در کل مناطق 22 گانه، 6 درصد نسبت به اردیبهشت سال قبل زیاد کردن پیدا کرد. اردیبهشت امسال، بیش از 15 هزار و 300 واحد مسکونی در پایتخت کشور عزیزمان ایران معامله شد که در مقایسه با ماه نیمه تعطیل فروردین -همه ساله، معاملات ملک در نخستین ماه سال، تا مرز تعطیلی بازار، ریزش می کند- 202 درصد رشد کرد. با این حال، منشأ رشد 3 رقمی حجم معاملات اردیبهشت نسبت به فروردین، «رفتار سنتی بازار ملک در شروع سال جدید» بوده است و ارتباطی به دوره های رکود یا رونق مسکن ندارد. در همه سال های گذشته، چه در وقت رونق و چه در دوره رکود، معاملات مسکن در فروردین هر سال، به پایین ترین حد، کم کردن پیدا می کند و در ماه بعد از آن، با طبیعی شدن نبض بازار، حجم معاملات با رشد شدید ماهانه مواجه می شود.

نبض بازار مسکن در ماه انتخابات از پایداری معاملات در فاز پیش‌رونق خبر داد  متوسط قیمت آپارتمان به مترمربعی 5/ 4 میلیون تومان بازگشت

بررسی ها راجع به نبض فعلی معاملات مسکن در پایتخت، حاوی دو خبر هست. رشد 6 درصدی حجم خرید آپارتمان در اردیبهشت امسال که به معنای فروش 1000 واحد مسکونی زیاد از حجم معاملات اردیبهشت سال گذشته هست، از تحرک نسبی بازار در مسیر پیش رونق حکایت دارد. همچنین تعداد آپارتمان های فروخته شده است طی ماه گذشته، در قالب خبر دوم، مشخص می کند: بازار معاملات در حال حاضر در میانه رکود-رونق واقع شده است است و در عین حال آماده پیشروی زیاد هست. مطابق روند های گذشته، حجم معاملات در دوره رکود، معمولا به کمتر از 12 هزار واحد در ماه، کم کردن می کند و در وقت رونق نیز خرید و فروش ماهانه آپارتمان در پایتخت به حدود 17 هزار واحد می رسد. با این حال، حجم معاملات اردیبهشت، زیاد از دوره رکود و کمتر از دوره رونق است ولی از آنجا که رشد خفیف 6 درصدی نسبت به سال گذشته همین موقع پیدا کرده، نشانه ای از آمادگی بازار جهت پیشروی است.

حجم معاملات خرید آپارتمان در اردیبهشت امسال، از پرفروش ترین ماه بازار ملک در سال 95، اندکی کمتر است.

نیمه تابستان سال گذشته –مرداد ماه- حجم خرید آپارتمان در پایتخت تحت تاثیر کم کردن هماهنگ قیمت سود سپرده های بانکی در بانک ها به سطح 15 درصد در تیرماه، به علت زیاد کردن تقاضای خرید ملک، 37 درصد نسبت به مرداد 94 زیاد کردن پیدا کرد و به مرز 16 هزار واحد رسید ولی در ماه های بعد از آن، با تخلیه هیجان در معاملات ملک به علت نبود زمینه سفته بازی در شکل نوسانات قیمت، حجم معاملات خرید مسکن در نیمه دوم سال گذشته، نسبت به نیمه اول تا حدودی کم کردن یافت. آنچه در نیمه دوم سال گذشته، در کم کردن ماهانه حجم معاملات خرید مسکن موثر بوده، به زیاد کردن مجدد قیمت سود بانکی در بعضی بانک ها، علی رغم روند کاهنده قیمت تورم مربوط است که عملا باعث جذب تقاضای خرید ملک به سمت بازار پول شد.

بازار ملک در مرز رکود و رونق

در حال حاضر با توجه به اینکه بازار معاملات مسکن در اردیبهشت امسال حدود 5 درصد به لحاظ حجمی، نسبت به نقل و انتقالات شب عید (متوسط حجم معاملات در دو ماه بهمن و اسفند پارسال)، زیاد کردن پیدا کرده هست، آینده نگری می شود: بازار بعد از پشت سر گذاشتن ماه رمضان، در اواسط تابستان، با جنب وجوش زیاد از ماه های بهار همراه شود. نحوه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در یک فصل آتی بااهمیت ترین پارامتر در تنظیم دمای معاملات ملک محسوب می شود. در صورتی که مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار راجع به زیاد کردن سقف وام خرید مسکن زوجین به اجرا دربیاید، حرکت بازار ملک، تندتر خواهد شد.

افت 7درصدی قیمت واقعی مسکن

نبض بازار مسکن در ماه انتخابات از پایداری معاملات در فاز پیش‌رونق خبر داد  متوسط قیمت آپارتمان به مترمربعی 5/ 4 میلیون تومان بازگشت

بررسی های «دنیای اقتصاد» راجع به آخرین اوضاع قیمت مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران نیز مشخص می کند در ماه میانی بهار 96، سطح میانگین قیمت آپارتمان در پایتخت، با دو عوض کردن محسوس روبه رو شد. میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در معاملات ماه اردیبهشت، با 3 درصد زیاد کردن ماهانه (نسبت به فروردین 96) به 4 میلیون و 500 هزار تومان رسید. به این ترتیب، قیمت مسکن ظرف دو ماه اول امسال، با یک افت و خیز جزئی، ابتدا 5/ 3 درصد در فروردین نسبت به اسفند سال قبل، کم کردن پیدا کرد و سپس با 1/ 3درصد افزایش، به قیمت های آخر سال گذشته نزدیک شد.

معاملات مسکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در سال گذشته، با میانگین قیمت 4میلیون و 539 هزار تومان در آخرین ماه، به آخر رسید. در فروردین ولی به علت تعطیلی کل بازار در نیمه اول ماه و نیمه تعطیل بودن معاملات در نیمه دوم، میانگین قیمت مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران با کم کردن 5/ 3 درصدی به سطح 4 میلیون و 376 هزار تومان افت کرد و هم اکنون به اندکی بالاتر از 5/ 4 میلیون تومان، بازگشته است.

بازار ملک در مرز رکود و رونق

بر اساس این گزارش، نخستین عوض کردن محسوس در واکنش‌ها قیمت مسکن طی امسال را می توان در «بیشتر شدن شیب رشد نقطه ای قیمت» نسبت به سال گذشته همین موقع و «کمتر شدن شیب» نسبت به تغییرات نقطه ای قیمت در آخرهای سال گذشته عنوان کرد. سال گذشته، در میانه بهار، میانگین قیمت مسکن در پایتخت، 4/ 3 درصد نسبت به ماه مشابه سال 94، زیاد کردن پیدا کرد و سپس به تدریج در نیمه دوم سال ، میزان رشد نقطه ای قیمت به بالای 7 درصد رسید، ولی در حال حاضر، قیمت رشد نقطه ای قیمت مسکن (میزان زیاد کردن در اردیبهشت 96 نسبت به اردیبهشت 95) به سطح 9/ 4 درصد رسیده هست. شتاب رشد قیمت مسکن (تغییرات قیمت رشد یا همان میزان تورم مسکن) بعد از زیاد کردن خفیف در نیمه دوم سال گذشته، طی اسفند 95 و فروردین 96 کاهنده شد. تغییرات نقطه ای قیمت مسکن در پایتخت کشور عزیزمان ایران از 5/ 9 درصد در دی ماه، به 8 درصد در بهمن، 5 درصد در اسفند و 2/ 4 درصد در فروردین رسید، ولی ماه گذشته، مجددا مسیر نوسانات تورم مسکن، شیب مثبت گرفت، به طوری که قیمت رشد نقطه ای از 2/ 4 درصد به 9/ 4 درصد رسید. این حرکت قیمت، با توجه به رشد جزئی حجم معاملات در میانه بهار، طبیعی برآورد می شود.

دومین عوض کردن محسوس در واکنش‌ها قیمت نیز به «رشد قیمت واقعی ملک» مربوط هست. در حال حاضر، شکاف بین سطح بالاتر قیمت تورم عمومی و سطح پایین تر تورم مسکن، نسبت به فاصله این دو قیمت در نیمه دوم سال گذشته، زیاد شده است است.

قیمت واقعی مسکن از مهر ماه سال 92، تحت تاثیر «ترکیدن حباب مسکن بعد از جهش بهار همان سال»، با رشد منفی همراه شد به این معنا که میزان رشد قیمت اسمی آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران از نیمه سال 92، در سطح پایین تر از تورم عمومی قرار گرفت. روند رشد منفی قیمت مسکن تا زمستان سال گذشته ادامه پیدا کرد، ولی در دی ماه 95، رشد نزدیک به 10 درصدی میانگین قیمت مسکن (رشد نقطه ای)، باعث سبقت جزئی یک واحد درصدی منحنی تورم مسکن از تورم عمومی بعد از 39 ماه رشد منفی قیمت واقعی، شد. ولی اتفاق دی ماه پارسال، ماندگار نشد، به طوری که در حال حاضر، با عوض کردن هر دو مسیر تورم مسکن و تورم عمومی طی چهار ماه اخیر، قیمت رشد قیمت واقعی مسکن در تهران، مجددا شیب منفی به خود گرفته هست. ماه گذشته ارزش واقعی آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران –میزان رشد قیمت اسمی در مقایسه با قیمت تورم- حدود 7 درصد نسبت به اردیبهشت سال 95 کم کردن پیدا کرد. علت عوض کردن محسوس در شیب رشد قیمت واقعی ملک طی سه ماه اخیر را می توان در سه پارامتر عنوان کرد. نخستین پارامتر، به عوض کردن صعودی قیمت تورم نقطه به نقطه در فاصله بهمن سال گذشته تاکنون، نسبت به ماه های قبل از آن، مربوط است.

نرخ تورم نقطه به نقطه از حدود 9درصد در نیمه زمستان امسال، به 6/ 12 درصد در فروردین امسال رسید و ماه گذشته نیز 8/ 11 درصد شد. این افزایش، در کنار پارامتر «شتاب کاهنده قیمت رشد نقطه ای قیمت مسکن طی همین فاصله زمانی»، در زیاد کردن رشد منفی قیمت واقعی مسکن، اثرگذار بوده هست. در این میان عدم زیاد کردن شدید حجم معاملات خرید مسکن که باعث جلوگیری از رشد چشمگیر قیمت مسکن شده، به عنوان پارامتر سوم، مطرح هست. منشاء این پارامتر، نبود تقاضای سفته بازی در بازار ملک تحت تاثیر جذابیت بازار رقیب (سپرده گذاری در بانک ها)، بوده هست. از ابتدای امسال تاکنون، قیمت بازدهی خرید ملک در تهران، تقریبا صفر بوده هست. این در حالی است که سپرده گذاران بانکی طی این دو ماه، در بانک هایی که 22 درصد سود پرداخت می کنند، حدود 6/ 3 درصد بازدهی سپرده گذاری کسب کرده اند.

نبض مسکن به روایت بانک مرکزی

مطابق با تازه ترین گزارش بانک مرکزی درخصوص تحولات بازار مسکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در اردیبهشت ماه که دیروز منتشر شد، حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در پایتخت درحالی اردیبهشت ماه امسال به حدود 16 هزار و 400 فقره رسید که حجم معاملات مسکن در بعضی ماه های نهایی سال گذشته رشد منفی را تجربه کرده بود؛اسفند سال گذشته، 12 هزار و 200 فقره معامله خرید مسکن در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران به ثبت رسید که آمار تازه از اوضاع معاملات خرید مسکن در اردیبهشت ماه حاکی از زیاد کردن 4 هزار فقره ای معاملات خرید آپارتمان در این ماه نسبت به اسفند سال گذشته، در سطح شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران دارد. آمارهای بانک مرکزی از بازار معاملات مسکن، دارای اختلاف ناچیز با آمارهای دفتر اقتصاد مسکن هست. حجم معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران اردیبهشت ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، با رشد 4/ 6 درصدی همراه شد؛ این درحالی است که سال گذشته در بعضی ماه ها از جمله دو ماه نهایی سال (بهمن و اسفند)، حجم معاملات مسکن رشد منفی را تجربه کرده بود.

دومین خبر از اوضاع فعلی بازار مسکن براساس گزارش بانک مرکزی که به نوعی مکمل خبر اول نیز محسوب می شود، «ریزنوسان قیمت مسکن در اردیبهشت ماه» به رغم توقف رشد منفی معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی هست. میانگین قیمت مسکن در مناطق 22 گانه شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در اردیبهشت ماه امسال به مترمربعی 4 میلیون و530 هزار تومان رسید که در مقایسه با ماه قبل 7/ 3 و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل 7/ 5 درصد زیاد کردن یافت. در شرایطی که حجم معاملات خرید وفروش مسکن در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران طی دومین ماه از سال جاری، نسبت به اردیبهشت ماه سال قبل 4/ 6 درصد زیاد شد، میانگین نقطه ای قیمت مسکن (متوسط قیمت مسکن در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته)در این ماه تنها 7/ 5 درصد زیاد کردن یافت؛این درحالی است که بانک مرکزی دو روز پیش اعلام کرد قیمت تورم در دوازده ماه منتهی به اردیبهشت ماه ۱۳۹۶ نسبت به دوازده ماه منتهی به اردیبهشت ماه ۱۳۹۵ معادل 8/ 9 درصد است که این آمار بیانگر کم کردن قیمت واقعی مسکن است.

سومین خبر قابل استنباط از اوضاع فعلی بازار مسکن، به «حضور پررنگ منزل اولی ها در بازار تقاضا جهت خرید آپارتمان» برمی گردد؛ اگر چه بازار مسکن از ابتدای شروع فاز پیش رونق در اوایل سال گذشته همواره بازاری مصرفی و خالی از تقاضای سوداگری و سفته بازی بوده هست، ولی شواهد بازار مسکن و تازه ترین آمار انتشار یافته از اوضاع معاملات خرید و فروش آپارتمان در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد هم اکنون عمده تقاضای موجود در بازار مسکن مربوط به متقاضیان «مصرفی منزل اولی» است که عمدتا متقاضی خرید انواع مشخصی از واحدهای مسکونی یعنی آپارتمان های کوچک متراژ و میان متراژ با سطح قیمت میانگین محسوب می شوند. مشخصات آپارتمان های معامله شده است طی اردیبهشت ماه امسال اعم از«میانگین قیمت کل و میانگین قیمت هر مترمربع از واحدهای معامله شده»، «متراژ آپارتمان های خریداری شده» و «مناطقی که عمده معاملات خرید مسکن در آنها انجام شده است است»، صحت خبر سوم بازار مسکن در دومین ماه از سال 96 را تایید می کند؛براین اساس، اردیبهشت ماه امسال، بیشترین حجم معاملات مسکن را معاملات منزل اولی ها به خود تخصیص داده شده است داده است.

تحولات بازار معاملات مسکن در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران نشان می دهد هم اکنون دست کم از سه ناحیه می توان اثبات کرد عمده معاملات خرید مسکن طی اردیبهشت ماه از سوی متقاضیان منزل اولی صورت گرفته است؛هرچند بررسی های میدانی از بازار مسکن نیز این عنوان را تایید می کند. توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده است بر حسب میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در اردیبهشت ماه سال 96 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی 3 میلیون تومان تا 3میلیون و 500 هزار تومان به ازای هرمترمربع، با سهم 5/ 12درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات خرید مسکن شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران را به خود تخصیص داده شده است داده اند؛این درحالی است که دامنه های قیمتی 3 میلیون و500 هزار تومان تا 4 میلیون تومان و همچنین 2 میلیون و 500 هزار تومان تا 3 میلیون تومان با سهم های 2/ 11 درصدی و همچنین 1/ 11 درصدی در رتبه های بعدی قرار دارند. در واقع در این ماه، توزیع حجم معاملات خرید مسکن به گونه ای بوده است که در حدود 2/ 61 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از میانگین قیمت هرمترمربع واحد مسکونی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران معامله شده است اند.

مطابق با گزارش بانک مرکزی، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران طی اردیبهشت ماه امسال 4 میلیون و530 هزار تومان بوده هست. انجام بیش از نیمی از معاملات خرید آپارتمان در پایتخت کشور عزیزمان ایران در میان واحدهای مسکونی با قیمتی پایین تر از قیمت میانگین هرمترمربع آپارتمان این خبر را مخابره می کند که هم اکنون عمده تقاضا جهت خرید آپارتمان از سوی منزل اولی هایی صورت می گیرد که در تلاشند با صرف هزینه کمتری آپارتمانی را جهت سکونت خود خریداری کنند. از سوی دیگر، آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده است در اردیبهشت ماه امسال به واحدهای مسکونی با زیربنای 60 تا 70 مترمربع معادل 9/ 15 درصد تخصیص داده شده است داشته است که به معنای سبقت معامله آپارتمان های کوچک متراژ و میان متراژ از سایر واحدهای عرضه شده است به بازار فروش مسکن هست. این درحالی است که در همین بازه زمانی، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع معادل 7/ 52 درصد از معاملات انجام شده است خرید مسکن را به خود تخصیص داده شده است داده اند.

بازه مساحتی زیر 80 مترمربع در آپارتمان های مسکونی، هم اکنون مشمول بر آپارتمان های کوچک متراژ و میان متراژی است که عمده متقاضیان آنها منزل اولی ها هستند.از این لحاظ نیز می توان حضور این دسته از متقاضیان در بازار مسکن را در مقطع زمانی فعلی حضوری «پررنگ» توصیف کرد.

سومین شاهد از حضور گسترده منزل اولی ها در بازار معاملات خرید مسکن، به انجام بخش عمده معاملات خرید آپارتمان در «مناطق مصرفی» پایتخت برمی گردد، آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد، از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 1/ 16 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای خرید مسکن را به خود تخصیص داده شده است داده است؛منطقه 5 شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران یکی از دو منطقه مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران به لحاظ تقاضای خرید آپارتمان محسوب می شود.این در حالی است که دو منطقه مصرفی دیگر یعنی منطقه 4 و 2 به ترتیب با سهم 4/ 11 درصدی و 4/ 9 درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.همچنین در مجموع 74 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده است در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در اردیبهشت ماه مربوط به 10 منطقه شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران بوده است که 9 منطقه از این 10 منطقه، مناطق مصرفی محسوب می شوند که می توان از این مناطق با عنوان «کانون تقاضای منزل اولی ها» جهت خرید آپارتمان یاد کرد.

واژه های کلیدی: انتخابات 29 اردیبهشت | خرید آپارتمان | ماه اردیبهشت | بانک مرکزی | بازار مسکن | آپارتمان | نبض بازار | اردیبهشت | فروردین | مرکزی | بازار