نفع مستاجران از رکود مسکن

نفع مستاجران از رکود مسکن

عبارات مهم : اجاره

به گزارش دنیای اقتصاد؛رکورد کمترین رشد اجاره بها، پس از 11 سال، در کارنامه بازار مسکن 95 ثبت شد. سال گذشته، میانگین اجاره بهای واحدهای مسکونی در تهران، تحت تاثیر 5 مولفه ثبات ساز، 2 درصد زیاد کردن یافت. هزینه اجاره نشینی در فاصله سال های 84 تا 92، به طور میانگین هر سال 20 درصد رشد پیدا کرد؛ ولی از سال 93، مسیر نوسانات اجاره بها با چرخش روبه رو شد. رکود مسکن و کنترل تورم، بااهمیت ترین عوامل مهار رشد اجاره بها محسوب می شود. پارسال، وزن بالای «اجاره ماهانه» در برابر «رهن»، اثر آرامش نسبی اجاره بها را جهت مستاجران کمرنگ کرد.

نفع مستاجران از رکود مسکن

یک چرخش در مسیر نوسانات اجاره بهای سال 95 در بازار مسکن شهر تهران، باعث شد ضمن ثبت رکورد 11 ساله «کمترین رشد» در هزینه اجاره نشینی، «چالش مهم و قدیمی» مستاجرها به حاشیه رود. بررسی های «دنیای اقتصاد» از کارنامه یک سال 95 بازار اجاره مسکن حاکی است: میانگین اجاره بهای آپارتمان های اجاره ای در پایتخت، بعد از یک دهه رشد میانگین 20 درصد، سال گذشته تحت تاثیر «نوسان تک رقمی جهت دومین سال پیاپی»، با «سقوط قیمت رشد» مواجه شد. آمارهای دفتر اقتصاد مسکن از سامانه رهگیری معاملات اجاره، براساس اجاره نامه های تنظیم شده است در بنگاه های املاک نشان می دهد: پارسال میانگین بهای اجاره واحد مسکونی در مناطق 22 گانه پایتخت، 2 درصد نسبت به سال 94 زیاد کردن یافت به طوری که میانگین اجاره ماهانه یک آپارتمان با مساحت 100 مترمربع (بدون دریافت پول پیش)، از 2 میلیون و 290 هزار تومان به 2 میلیون و 340 هزار تومان رسید. سال 94، جهت نخستین بار قیمت رشد اجاره بهای مسکن، با رشد تک رقمی -7/ 9 درصد- روبه رو شد و سال گذشته، استمرار شیب منفی قیمت رشد، دامنه زیاد کردن را به 2 درصد محدود کرد.

آرامش نسبی اجاره بها در سال 95 که مطابق علائم موجود در بازار اجاره، دست کم تا نیمه اول امسال نیز می تواند ادامه داشته باشد، از 5 مولفه نشات می گیرد. هر چند سال گذشته، چالش مهم مربوط به «تورم دورقمی اجاره بها»، در حاشیه بازار قرار داده شد ولی بروز یک چالش فرعی ناشی از «تغییرات قیمت سود» و اثر منفی آن بر «فرمول محاسبه رهن و اجاره ماهانه»، باعث شد فشار هزینه ای بر اجاره نشین ها به شکل دیگری بروز کند. پارسال، با کم کردن دستوری قیمت سود بانکی به سطح 15 درصد، موجران در تمدید اجاره نامه ها و تنظیم قراردادهای جدید، در اقدامی هماهنگ و دسته جمعی، از دریافت رهن کامل یا رهن بیشتر-اجاره ماهانه کمتر، انصراف دادند و مبالغ اجاره ماهانه را در برابر کم کردن پول پیش، زیاد کردن دادند.

به گزارش دنیای اقتصاد؛رکورد کمترین رشد اجاره بها، پس از 11 سال، در کارنامه بازار مسکن 95 ثبت شد. سال گذشته، میانگین اجاره بهای واحدهای مسکونی در تهران، تحت تا

به این ترتیب، اگر چه سال گذشته، بهای کل اجاره مسکن زیاد کردن آنچنانی پیدا نکرد ولی تغییر افزایشی وزن اجاره ماهانه در برابر وزن پول پیش، آن هم در شرایطی که غالب مستاجرها میل به پرداخت رهن دارند، در عمل، اثر مثبت پایداری نسبی بهای کل اجاره مسکن را به نوعی خنثی کرد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، سال 95، مجموعه ای از 5 مولفه مشمول بر «روند کاهنده قیمت تورم، ثبات نسبی قیمت مسکن، رکود معاملات خرید در سال 94، پیش رونق معاملات خرید در سال 95 و همچنین قیمت سود بانکی»، بر فرآیند رشد اجاره بها تاثیر کنترل شده است گذاشت و مانع زیاد کردن شدید یا محسوس آن شد.

اجاره بهای مسکن همواره تابعی از قیمت تورم و قیمت رشد قیمت مسکن است؛ به این صورت که هزینه اجاره نشینی در بازه این دو نرخ، نوسان می کند و معمولا میزان رشد آن در بلندمدت، کمتر از رشد اجاره بها بوده است. روند دو دهه گذشته نوسانات اجاره بها نشان می دهد در سال های جهش قیمت مسکن، اجاره بها نیز دچار جهش شده است است؛ از جمله در سال 86 که همزمان با جهش 86 درصدی قیمت مسکن، اجاره بها در پایتخت ایران نزدیک 40 درصد زیاد کردن پیدا کرد. ولی هم اکنون، ریزنوسان 5 درصدی قیمت مسکن در یک سال 95 از یکسو و همچنین روند کاهنده قیمت تورم به زیر 10 درصد از سوی دیگر، باعث شده است میزان رشد هزینه اجاره نشینی به کمتر از 5 درصد برسد.

در این میان، تحت تاثیر رکود معاملات خرید ملک در سال های 93 و 94، عرضه اضطراری نوسازها به بازار اجاره زیاد کردن پیدا کرد و اثر آن در سال 95 مشهود شد. از طرفی با زیاد کردن معاملات خرید در سال گذشته، به علت ناتوانی خریداران در تامین بخشی از هزینه خرید، تعدادی از واحدهای مسکونی معامله شده است جهت مدتی مشخص، وارد بازار اجاره شد. در این میان، از آنجا که موجران در سال گذشته به زیاد کردن اجاره ماهانه در برابر کم کردن پول پیش اقدام کردند، قدرت چانه زنی مورد نیاز جهت زیاد کردن قابل توجه رقم کل اجاره بها در برابر مستاجران را از دست دادند.

نفع مستاجران از رکود مسکن

وضعیت موجود بازار اجاره مسکن مشخص می کند: در حال حاضر فایل اجاره در بنگاه ها، کم نیست ولی انتظار می رود در ماه های آینده زیاد کردن یابد ضمن آنکه از میل به موجران به تمدید قراردادها با مستاجرهای سال گذشته خبر داده می شود که این اتفاق می تواند از زیاد کردن دورقمی اجاره بها در امسال پیشگیری کند. دلالان ملک آینده نگری می کنند از خرداد ماه فایل واحدهای اجاره ای زیاد کردن یابد. میانگین اجاره بها در شهر پایتخت ایران متر مربعی به سطح 23 هزار و 400 تومان رسیده ولی در منطقه یک، این رقم 40 هزار تومان و در مناطق 4 و 5 بین 27 تا 28 هزار تومان است. بانک مرکزی در گزارشی جداگانه، قیمت رشد شاخص بهای مسکن اجاره ای در سال 95 را حدود 8 درصد اعلام کرده است که با میزان قیمت رشد اجاره بهای اعلام شده است از سوی دفتر اقتصاد مسکن تفاوت دارد ولی روند تغییرات شاخص نیز کاهشی بوده و در عین حال میزان رشد آن، تک رقمی است.

پایداری ادامه پیدا می کند؟

به گزارش دنیای اقتصاد؛رکورد کمترین رشد اجاره بها، پس از 11 سال، در کارنامه بازار مسکن 95 ثبت شد. سال گذشته، میانگین اجاره بهای واحدهای مسکونی در تهران، تحت تا

نرخ رشد هر سال اجاره بها در سال 95، یک رکورد جدید به نفع اجاره نشین های پایتخت محسوب می شود که عملا به معنای عدم ناپایداری اجاره بهای هر سال است. کارشناسان و فعالان بازار اجاره مسکن در تشریح دلایل تحقق ثبات در بازار اجاره واحدهای مسکونی، سه علت عمده را عنوان می کنند. نخستین علت به «رکود شدید در بازار معاملات مسکن» در فاصله سال های 93 و 94 و تا حدی سال 95 برمی گردد؛ رکود در بازار خرید و فروش ملک در این سال ها موجب شد سازندگان مسکن عملا موفق به فروش حجم قابل توجهی از واحدهای نوساز و آماده عرضه خود به بازار مسکن نشوند؛ سخت شدن فرآیند فروش واحدها منجر به عرضه بخش قابل توجهی از این واحدها به بازار اجاره و در نتیجه تقویت این بازار از سمت عرضه به نفع مستاجران شد.

دلیل دوم به «روند کاهنده قیمت تورم عمومی» طی دست کم سه سال گذشته بر می گردد؛ از آنجا که قیمت تورم یکی از عوامل اثرگذار بر اجاره بها است و نوسانات آن به طور مستقیم قیمت اجاره مسکن در بازار ملک را تحت تاثیر قرار می دهد روند کاهنده تورم عمومی، منجر به کم کردن محسوس قیمت رشد هر سال اجاره بها شد؛ طوری که همزمان با کم کردن قیمت تورم در سال گذشته، قیمت رشد اجاره بهای مسکن نیز به سطح 2 درصد کم کردن یافت. سومین علت اثرگذار بر قیمت رشد اجاره بها را می توان به «ثبات نسبی قیمت مسکن» مربوط دانست؛ بازار معاملات خرید و فروش مسکن در حالی در سال های 93 و 94 با «تخلیه حباب سال 92» همراه بود که در سال 95، قیمت مسکن تنها رشد 5 درصدی را تجربه کرد. همین عنوان یکی از عوامل کم کردن قیمت رشد اجاره بها در این سال محسوب می شود. با توجه به نیروهای اثرگذار بر بازار اجاره و با در نظر گرفتن تاثیرپذیری این بازار از «قیمت مسکن» و«سطح تورم عمومی» می توان گفت قیمت رشد اجاره بها در سال 95 کمتر از قیمت رشد 5 درصدی قیمت مسکن و قیمت تورم 9 درصدی در سال گذشته بوده است.

نفع مستاجران از رکود مسکن

برآوردهای «دنیای اقتصاد» بر مبنای سه دسته اطلاعات مشمول بر «تحقیقات میدانی از بازار اجاره»، «پیش بینی دلالان و واسطه های بازار» و«بررسی های انجام شده است از سوی اتحادیه مشاوران املاک»در مورد «آینده کوتاه مدت بازار اجاره مسکن» نشان می دهد در سال 96 به خصوص در 6 ماه اول، بازار اجاره می تواند همچون سال های 94 و 95 از آرامش نسبی برخوردار باشد؛ هرچند این آرامش هرگز به معنای آینده نگری ثبات کامل بهای اجاره در بازار اجاره مسکن همه مناطق پایتخت در یک سطح و به میزان یکسان نیست ولی انتظار می رود میزان رشد اجاره بها در قراردادهایی که تابستان امسال سررسید می شود یا در قراردادهای جدید نسبت به سال 95، «حول تورم عمومی» باشد. بر مبنای اطلاعات به دست آمده از سه منبع یاد شده است انتظار رشد محسوس اجاره بها در سه ماه اول سال وجود ندارد؛ این در حالی است که در بدبینانه ترین حالت، آینده نگری می شود اجاره بهای مسکن در فصل تابستان که فصل طلایی و اوج جابه جایی مستاجران محسوب می شود، کمتر از 10 درصد رشد داشته باشد.

برآیند کلی تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن وجود چند علامت مهم در این بازار را تایید می کند؛ در شرایطی که بررسی های صورت گرفته از سوی اتحادیه مشاوران املاک پایتخت ایران و همچنین اتحادیه مشاوران املاک شمیران چند ویژگی مهم را در ارتباط با بازار اجاره مسکن در مقطع زمانی فعلی و آینده کوتاه مدت آن مطرح می کند، تحقیقات میدانی نیز این نشانه ها را تایید می کند. «عدم کمبود فایل های اجاره مسکن» از همان نخستین روزهای شروع به کار بازار مسکن در سال 96(نیمه فروردین)، «عدم زیاد کردن چشمگیر اجاره بهای آپارتمان ها در عمده فایل های معرفی شده است به بازار اجاره» در مقایسه با اجاره بهای واحدهای مشابه در سال گذشته، «افزایش 2 تا 5 درصدی حجم فایل های رهن کامل و فایل های ترکیبی رهن و اجاره»، چند نمونه از ویژگی های بارز بازار اجاره مسکن در مقطع زمانی فعلی هستند که فعالان بازار اجاره بر آن اتفاق نظر دارند.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک پایتخت ایران با بیان اینکه یکی از شاخصه های مهم تعیین اجاره بهای مسکن، «نوسانات قیمت مسکن» است، به «دنیای اقتصاد» گفت:با توجه به اینکه دست کم طی سه ماه اول امسال انتظاری جهت زیاد کردن محسوس قیمت مسکن در معاملات خرید و فروش وجود ندارد بنابراین زیاد کردن محسوس اجاره بها نیز آینده نگری نمی شود و ثبات نسبی در بازار اجاره مسکن مطابق با انتظار موجود حداقل تا آخر سه ماه اول امسال پابرجا خواهد بود.

حسام عقبایی افزود: این در حالی است که جهت سه ماه دوم سال نیز به رغم آنکه اوج جابه جایی ها در بازار اجاره محسوب می شود انتظاری جهت زیاد کردن اجاره بها بیش از حد تورم عمومی وجود ندارد. وی تاکید کرد: انتظار می رود در فصل تابستان، اجاره بهای مسکن کمتر از 10 درصد نوسان داشته باشد و حتی در بعضی مناطق، شاهد زیاد کردن اجاره بها نباشیم. وی با بیان اینکه در بسیاری موارد دیده می شود موجران در سال جدید قراردادهای سررسید شده است اجاره را با همان اجاره بهای سال قبل با مستاجران تمدید می کنند، گفت: واقعیت این است که بازار اجاره مسکن در مقطع زمانی فعلی ظرفیتی جهت زیاد کردن قیمت ندارد و به موجران نیز توصیه می شود با در نظر گرفتن این موارد نسبت به تعیین اجاره بهای عادلانه و متناسب با شرایط اقتصادی جامعه اقدام کنند.

وی نوسانات اجاره بها را وابسته به «نرخ تورم عمومی»، «قیمت مسکن» و «توازن میان عرضه و تقاضا» در این بازار بیان کرد و گفت: جهت ادامه سال و با آخر گرفتن فصل جابه جایی ها انتظار می رود اجاره بهای مسکن با کم کردن چند درصدی به قیمت های زمستان سال قبل بازگشت کند که علت مهم این بازگشت، کم کردن تقاضا جهت اجاره مسکن همزمان با فرارسیدن فصل سرد و اتمام فصل طلایی جابه جایی ها در بازار اجاره است.

عقبایی درخصوص اوضاع عرضه وتقاضا در بازار اجاره مسکن تاکید کرد: هم اکنون حجم قابل توجهی از فایل های اجاره ملک در بازار مسکن موجود است و بازار اجاره به لحاظ حجم عرضه با کمبود مواجه نیست. وی همچنین معیار درست تعیین اجاره بها را درنظر گرفتن «یک پنجم» یا «یک ششم» از «قیمت کل فروش ملک» به عنوان «مبلغ رهن کامل» اعلام کرد و گفت: در صورت زیاد کردن وزن اجاره ماهانه در فرمول رهن و اجاره، این میزان بازهم می تواند تعدیل شود. مدیر اتحادیه مشاوران املاک شمیران نیز در تشریح شرایط فعلی بازار اجاره مسکن، رشد اجاره بها بیش از حد تورم عمومی را جهت شش ماه اول امسال و همچنین تا آخر سال منتفی دانست. به گفته محمدرضا قاسمی هیچ سیگنالی از شرایط فعلی و انتظارات موجود در بازار مسکن جهت زیاد کردن غیرمتعارف اجاره بها در امسال مشاهده نمی شود و بعید است که اجاره بها در امسال زیاد کردن بیش از 10 درصدی را تجربه کند. قاسمی گفت:بازار اجاره مسکن به هیچ وجه در امسال دچار جهش قیمتی نخواهد شد.

علائم جدید در بازار اجاره

کارشناسان و فعالان بازار اجاره مسکن در شرایطی از وجود ثبات در این بازار خبر می دهند که تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد از ابتدای امسال حجم قابل توجهی فایل های اجاره مسکن به بازار ملک عرضه شده است و این در حالی است که در سال های اخیر، فایل های اجاره در روزهای ابتدایی سال معمولا کمیاب بودند و به تدریج از نیمه اردیبهشت ماه شاهد زیاد کردن حجم فایل در بازار اجاره مسکن بودیم.

همچنین هم اکنون انواع مختلفی از فرمول تعیین اجاره بها در بازار مسکن مشاهده می شود که گزینش را جهت متقاضیان این واحدها راحت تر کرده است؛ در شرایطی که سال گذشته تحت تاثیر کم کردن دستوری قیمت سود بانکی، واحدهای اجاره ای با شرایط رهن کامل در بازار اجاره نایاب شد و فرمول نامتعارفی از تعیین اجاره بهای ماهانه زیاد و پول پیش کم در این بازار باب شد؛ هم اکنون حجم عرضه واحدهای اجاره ای با شرایط «رهن کامل» یا «ترکیبی متعارف از نسبت رهن به اجاره ماهانه» نسبت به سال گذشته اصلاح یافته است. هر چند در حال حاضر نیز حجم فایل های رهن کامل کمتر از فایل های اجاره با سهم زیاد اجاره بهای ماهانه است ولی هم اکنون در عمده مناطق مصرفی می توان هر سه نوع روش تعیین اجاره بها مشمول بر «رهن کامل»، «اجاره ماهانه کامل» یا «اجاره بهای ترکیبی» را مشاهده کرد.

بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد هم اکنون میل به به تعیین روش ترکیبی اجاره بهای ماهانه و پول پیش با فرمول متعادل تر و سهم متعارف تر، نسبت به سال گذشته در بازار مسکن «مناطق مصرفی» پایتخت در میان بخشی از موجران رصد می شود و این در حالی است که «سهم زیاد اجاره بهای ماهانه در برابر پول پیش» در مناطق «لوکس» و«گران قیمت» شکل محسوس تری به خود گرفته است. به این معنا که هم اکنون در این مناطق موجران میل به بیشتری به دریافت مبلغ اجاره، در قالب اجاره بهای ماهانه بدون پول پیش یا با پول پیش ناچیز دارند. از سوی دیگر تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» نشان می دهد در حال حاضر فرمول تعیین رهن کامل جهت هر مترمربع واحد مسکونی در مناطق معمولی و مصرفی شهر پایتخت ایران بین یک میلیون تا یک میلیون و 500 هزار تومان به طور میانگین است؛ این در حالی است که در مناطق مرغوب تر و لوکس تر مبلغ رهن کامل واحدهای اجاره ای به طور میانگین از یک میلیون و500 هزار تومان شروع شده است و در ارقام بالاتر ادامه پیدا می کند.

در حالیکه در بعضی موارد، فایل های اجاره مسکن با قیمت هایی به مراتب بیش از آنچه به عنوان عرف هر منطقه آشنا می شود، معرفی و معامله می شوند، مشاوران املاک فعال در این مناطق «افزایش سهم فایل های بدون واسطه اجاره مسکن» را یکی از بااهمیت ترین دلایل این عنوان می دانند. به گفته آنان هم اکنون در بعضی مناطق، بعضی موجران به طور مستقیم وبدون واسطه دلالان اقدام به انتشار آگهی جهت اجاره ملکشان می کنند و به این ترتیب امکان مداخله مشاوران املاک جهت تعدیل قیمت های پیشنهادی اجاره بها به نفع مستاجران در این دسته از فایل ها عملا از بین می رود. واسطه های بازار مسکن شهر پایتخت ایران به مستاجران توصیه می کنند حتما جهت اجاره واحد موردنظرشان به بنگاه های املاک مراجعه کنند تا از مزایای تعدیل قیمت ها در بنگاه برخوردار شوند.

پاسخ به یک نگرانی

در شرایطی که بازار معاملات خرید وفروش مسکن در آستانه قرار گرفتن در فاز رونق قرار دارد، فعالان و کارشناسان بازار اجاره مسکن به یک نگرانی عمده در این بازار پاسخ می دهند. به گزارش «دنیای اقتصاد» زیاد کردن حجم معاملات خرید مسکن، درحالی منجر به بروز تصور خروج بعضی واحدهای اجاره ای در ماه های پیش رو از این بازار و معامله در بازار خرید مسکن شده است است که کارشناسان بازار مسکن معتقدند اگرچه با زیاد کردن حجم معاملات مسکن وقرار گرفتن در فاز رونق شاهد خروج بعضی از واحدهای اجاره ای از بازار اجاره و عرضه آنها در بازار فروش مسکن خواهیم بود ولی بنا بر سه علت عمده بازار اجاره مسکن امسال با معضل «کمبود شدید آپارتمان های اجاره ای» مواجه نمی شود و از این بابت تهدیدی متوجه مستاجران نخواهد بود. علت اول به «بازگشت و عرضه مجدد بخشی از واحدهای فروش رفته به بازار اجاره مسکن» برمی گردد؛ از آنجا که تعداد قابل توجهی از خریداران مسکن جهت تامین بخشی از هزینه های خرید ناچار به عرضه آپارتمان خریداری شده است به بازار اجاره به شکل رهن کامل، دست کم جهت مدت یک سال هستند، بخشی از واحدهای فروش رفته بار دیگر به بازار اجاره برمی گردند و منجر به تقویت حجم عرضه فایل های رهن کامل در بازار اجاره می شوند.

دلیل دوم، به «کاهش تقاضای اجاره به تناسب زیاد کردن حجم معاملات خرید» در بازار مسکن مربوط می شود؛ از آنجا که اغلب خریداران مسکن در شرایط فعلی «مستاجر» و «خانه اولی» هستند با خروج آنها از بازار اجاره به واسطه صاحبخانه شدنشان، واحدهای اجاره ای که تا پیش از این در آن سکونت داشته اند تخلیه شده است و به مستاجران جدید عرضه می شود. سومین علت به «فراوانی فایل های اجاره» از نخستین روزهای شروع به کار بازار مسکن در سال 96 برمی گردد؛ درحالی که معرفی حجم عمده فایل های اجاره در سال های گذشته معمولا از اواسط اردیبهشت ماه شروع می شد، بازار مسکن امسال از همان روزهای اول شروع به کار با فراوانی واحدهای اجاره ای همراه شده است است؛ فراوانی فایل اجاره می تواند مانع کمیاب شدن فایل اجاره در نتیجه رونق بازار معاملات خرید مسکن شود. با این حال بررسی ها نشان می دهد در صورتی که طی ماه های پیش رو «نرخ سود بانکی» به صورت «دستوری» مجددا کم کردن پیدا نکند، از آنجا که بعضی بانک ها هم اکنون قیمت های بالاتر سود بانکی را به صاحبان سپرده پرداخت می کنند، فایل های رهن کامل در بازار اجاره زیاد کردن می یابد و شرایط پرداخت اجاره بها به نفع مستاجران اصلاح پیدا می کند.

واژه های کلیدی: اجاره | بازار | بازار مسکن | اخبار اقتصادی و بازرگانی