تحرک موضعی در ساخت‌وساز

تحرک موضعی در ساخت وساز

عبارات مهم : استانی

به گزارش دنیای اقتصاد: کارنامه پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن طی یک سال 95 به عنوان «دماسنج بانکی» بازار ملک از «کم شدن شدت رکود سراسری ساخت و ساز» و همچنین «تحرک موضعی فعالیت های ساختمانی در 13 استان» خبر می دهد. تیراژ «ساخت و سازهای متکی به وام بانکی» در سال گذشته در 6 استان کشور که کمترین تعداد منزل خالی در آنها وجود دارد، بیش از 50 درصد زیاد کردن یافت. در مقابل، 5 استان موسوم به «کانون منزل های خالی» از جمله پایتخت ایران به علت چالش سازنده ها در فروش با رشد منفی تقاضای وام ساخت روبه رو شدند.

تحرک موضعی در ساخت‌وساز

دماسنج بانکی بازار سرمایه گذاری ساختمانی در کشور، ضمن آنکه «آستانه آخر رکود سراسری در ساخت و ساز» را نشان می دهد، از «تحرک موضعی» در بازار آپارتمان سازی مجموعه ای از استان ها حکایت دارد. گزارش «دنیای اقتصاد» از «توزیع جغرافیایی» تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال 95 حاکی است: تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده است در کل کشور با درشت ترین وام ساخت شبکه بانکی –که به وسیله بانک عامل بخش مسکن پرداخت می شود- در سال گذشته 2 درصد نسبت به سال 94 کم کردن یافت، ولی در 13 استان، تیراژ ساخت و سازهای متکی به این تسهیلات، رشد 2 رقمی را تجربه کرد.

کارنامه پرداخت این نوع تسهیلات ساخت که سقف ریالی آن، به مراتب، بیش از تسهیلات ساخت سایر بانک ها است، نشانه قابل استناد جهت برآورد «نبض ساخت و سازهای مسکونی» محسوب می شود. این نوع تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که به وسیله یک بانک پرداخت می شود، حداقل 40 درصد از کل تسهیلات پرداختی شبکه بانکی به بخش مسکن را مشمول بر می شود و مبلغ آن در شهرهای کوچک، بزرگ و پایتخت ایران به ترتیب 90، 110 و 130 تا 150 میلیون تومان است. پراکندگی پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده به لحاظ تعداد وام در 31 استان کشور طی سال 95، مشخص می کند: متناسب با درخواست و اقدام سرمایه گذاران ساختمانی جهت ساخت و ساز و تقاضای آنها جهت اخذ تسهیلات بدون سپرده با مبلغ بالا، سال گذشته حدود نیمی از کل واحدهای مسکونی جدید که جهت آنها پروانه صادر شده، متکی به وام ساخت بوده است.

رفتار متفاوت سازنده‌ها در 5 استان‌ موسوم به «کانون خانه‌های خالی»  گزارش از رشد بیش از 50 درصدی «ساخت و سازهای متکی به وام بانکی» در 6 استان

در یک سال 95، رقمی معادل 122 هزار و 954 فقره تسهیلات ساخت بدون سپرده به سازنده ها پرداخت شد. آخرین آمار انتشار یافته است از حجم صدور پروانه های ساختمانی در کل کشور که به نیمه اول 95 مربوط است، از ساخت 150 هزار واحد مسکونی طی 6 ماه اول پارسال حکایت دارد. با توجه به اینکه تخمین زده می شود در مجموع 12 ماه سال گذشته حدود 300 هزار واحد مسکونی ساخته شده است باشد، به این ترتیب پرداخت تسهیلات به حدود نیمی از ساخت و سازها نشان می دهد این نوع تسهیلات، نقش موثر و قابل توجهی در جنبش سرمایه گذاران به ایجاد پروژه های جدید ساختمانی طی سال گذشته داشته است. افت 2 درصدی تعداد تسهیلات پرداخت شده است به سازنده ها در سال 95، به نوعی، آخرهای رکود ساختمانی را علامت می دهد و از طرف دیگر، رشد حداقل 10 درصدی پرداخت در 13 استان نیز از «تحرک محسوس» بازار عرضه در مناطقی از کشور –موضعی- حکایت دارد.

وضعیت پرداخت تسهیلات ساخت به عنوان دماسنج بانکی بازار ملک نشان می دهد: بیشترین جنبش در نبض ساخت و سازهای مسکونی، متعلق به 6 استانی از کشور است که سهم منزل های خالی در هر یک از آنها، کمتر از 2 درصد کل آمار کشوری منزل های خالی اعلام شده است است. در مقابل، رشد منفی پرداخت تسهیلات ساخت در 5استان که کانون منزل های خالی محسوب می شوند، از چالش سازنده ها و سرمایه گذاران ساختمانی در سال 95 با «آپارتمان های فروش نرفته» و در نتیجه، ناتوانی آنها در شروع پروژه های جدید حکایت دارد. تعداد تسهیلات بدون ساخت پرداخت شده است در استان های تهران، خراسان رضوی، اصفهان، فارس و البرز از 8 تا 39 درصد کم کردن پیدا کرده است.

این استان ها در مجموع نزدیک به 50 درصد کل واحدهای مسکونی بلااستفاده را در خود جا داده اند و سهم هر یک از آنها از بازار این منزل ها، حداقل 5 درصد است. جغرافیای وام ساخت مسکن در کارنامه سال 95 یک پیام دیگر نیز دارد و آن حرکت سرمایه گذاران به غرب، جنوب و شرق کشور است. بیشترین رشد پرداخت وام ساخت متوجه استان های غربی و جنوبی و شرق کشور است. این شکل پراکندگی ساخت و سازهای مسکونی، در صورت استمرار و گرایش زیاد به شرق و جنوب، می تواند ناموازنه جمعیتی در کشور را به نفع شهرهای مستعد سرمایه گذاری و سکونت پذیری، متعادل کند. قطب نمای رشد تقاضای تسهیلات ساخت مسکن در کشور هم اکنون با نشان دادن دو جهت جغرافیایی پرکشش جهت ساخت واحدهای مسکونی، «غرب» و «جنوب» کشور را دو قطب مهم سرمایه گذاری های جدید ساختمانی معرفی می کند که طی یک سال 95 بیشترین میزان تقاضا جهت دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن را به خود تخصیص داده شده است داده اند.

تحرک موضعی در ساخت‌وساز

به گزارش «دنیای اقتصاد»، بیشترین میزان رشد تقاضا جهت دریافت وام بدون سپرده ساخت مسکن که از ابتدای سال 95 مسیر دسترسی سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی به تسهیلات سهل الوصول و با سقف مناسب ساخت وساز را هموار کرد در حالی در مناطق جنوبی و غربی کشور متمرکز شده است است که عمده استان هایی که بزرگترین کلانشهرهای کشور در آن ا واقع شده است اند، هم اکنون با نوعی «اصلاح واکنش‌ها سرمایه گذاری» در حوزه ساز و ساخت مواجه شده است اند. هرچند موثق ترین منبع قابل استناد به لحاظ درجه دقت، اهمیت و اعتبار جهت ارزیابی میزان رشد حجم سرمایه گذاری ساختمانی در مناطق مختلف، شرح مربوط به آمار صدور پروانه های ساختمانی در هریک از مناطق شهری و ارزیابی آن با سایر شهرها واستان ها است، ولی از آنجا که این آمار جهت یک سال 95 هنوز اعلام نشده است، حجم پرداخت «تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن» عالی ترین ملاک تعیین «استان های جذاب» ساختمانی محسوب می شود.

کارنامه یک ساله بانک عامل بخش مسکن درپرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت واحدهای مسکونی نشان می دهد سال گذشته عمده تقاضا جهت ساخت مسکن با استفاده از این تسهیلات، در استان های «اولویت دار» و «مستعد» از نظر سرمایه گذاری های جدید ساختمانی تمرکز داشته است. این استان ها که هم اکنون میانگین واحدهای مسکونی خالی از سکنه در آنها ناچیز و عمدتا کمتر از حد متعارف است، غالبا در جنوب و غرب کشور واقع شده است اند؛ هرچند تقاضای ساخت مسکن با استفاده از تسهیلات بدون سپرده بانکی، در استان های مستعد ساخت وساز در سایر مناطق کشور نیز به صورت پراکنده طی یک سال گذشته با زیاد کردن چشمگیر مواجه شده است است.

رفتار متفاوت سازنده‌ها در 5 استان‌ موسوم به «کانون خانه‌های خالی»  گزارش از رشد بیش از 50 درصدی «ساخت و سازهای متکی به وام بانکی» در 6 استان

سال گذشته، علاوه بر آنکه حجم عمده تقاضا جهت دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در استان های غربی و جنوبی کشور متمرکز شد، استان های پرریسک به لحاظ سرمایه گذاری ساختمانی نیز از فهرست مناطق جذاب سرمایه گذاری جهت سازندگان خارج شدند. 5استان اول کشور به لحاظ قرار گرفتن بیشترین سهم منزل های خالی در سال 95، مناطقی هستند که اتفاقا قیمت رشد پرداخت وام بدون سپرده ساخت مسکن در آن ها طی یک سال گذشته، افت شدید داشته است. به این معنا که طی یک سال 95 به رغم فراهم شدن مسیر دسترسی ساده و موثر به تسهیلات ساخت مسکن، حجم تقاضا جهت دریافت تسهیلات ساخت، در این استان ها با افت محسوس مواجه شد. کارشناسان در تحلیل این عنوان از بروز نوعی «خوداصلاحی» در واکنش‌ها «سمت عرضه» جهت هدایت سرمایه ها به بازار ساخت وساز در مناطق «اولویت دار»، «پرکشش» و «مستعد» خبر می دهند.

حرکت مثبت سرمایه گذاران ساختمانی به سمت استان های مستعد و اولویت دار در حالی با زیاد کردن تقاضا جهت دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در این مناطق مواجه شده است است که بنا بر یک علت عمده که از آن تحت عنوان «کمبود منابع بانکی» جهت ادامه مسیر پرداخت این تسهیلات به متقاضیان یاد می شود، هم اکنون جریان پرداخت این تسهیلات در سال جدید متوقف شده است است.

تحرک موضعی در ساخت‌وساز

به رغم تاکید سیاست گذار بخش مسکن به هدایت سرمایه گذاران ساختمانی به شهرهای «میانی» و «کوچک» و همچنین «تغییر داوطلبانه» مکان فعالیت سمت عرضه از استان های پرریسک به مناطق مستعد، مسدود شدن جریان پرداخت تسهیلات بدون سپرده می تواند منجر به توقف مسیری شود که طی سال های اخیر همواره مورد تاکید کارشناسان و سیاست گذار بخش مسکن قرار داشته است. سیاست گذار بخش مسکن طی سه سال گذشته همواره بر ضرورت اصلاح مدل و مکان سرمایه گذاری ساختمانی و هدایت سرمایه ها به شهرهای میانی و کوچک تاکید کرده است؛ واکنش‌ها سال گذشته سازندگان مسکن نیز نشان داد سرمایه گذاران ساختمانی پس از پشت سر گذاشتن حداقل سه سال رکود عمیق ساختمانی، مصمم شده است اند کانون سرمایه گذاری های ساختمانی را از استان ها و کلانشهرهای پرریسک به مناطق میانی و استان های اولویت دار هدایت کنند.

با این حال، در حال حاضر توقف جریان پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن که از سال گذشته با تخصیص اعتبار مورد نیاز جهت پرداخت تسهیلات تا سقف 150 میلیون تومان در هفت کلانشهر کشور، 130 میلیون تومان در مراکز استان ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و 100 میلیون تومان در سایر شهرها مصوب شده است بود، ادامه مسیر شروع شده است جهت هدایت سرمایه های ساختمانی به مناطق اولویت دار را با چالش همراه کرده است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد هم اکنون سازندگان و سرمایه گذاران ساختمانی جهت ادامه مسیری که سال گذشته با زیاد کردن تقاضا جهت ساخت مسکن در مناطق مستعد شروع شده است است، به یک «مسیر جایگزین» جهت تکمیل بنیه مالی خود دسترسی دارند. این مسیر جایگزین استفاده از «اوراق حق تقدم وام مسکن» جهت برخورداری از تسهیلات ساخت، البته با «نرخ سود» ، «هزینه» و«سقف» متفاوت است.

خیز ساخت وساز در مناطق «مستعد»

به گزارش «دنیای اقتصاد»، استان های واقع در «جنوب» و «غرب» کشور در حالی بیشترین قیمت رشد تقاضا جهت دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن طی یک سال 95 نسبت به سال 94را به خود تخصیص داده شده است داده اند که پیش از این نیز عموم این استان ها با توجه به قیمت منزل های خالی در آنها، به عنوان مستعدترین مناطق جهت سرمایه گذاری های جدید ساختمانی معرفی شده است بودند.

براساس شرح کارنامه استانی پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال 95 که از طرف بانک عامل بخش مسکن در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار گرفته است حجم تسهیلات پرداختی به متقاضیان ساخت وسازهای مسکونی در استان های اردبیل، چهارمحال و بختیاری، قم، زنجان، کرمانشاه و ایلام نسبت به سال 94 بیش از 50درصد زیاد کردن یافته است. علاوه بر این استان ها، عمده استان های واقع در دو قطب غربی و جنوبی کشور همچون سنندج، همدان، اهواز، بوشهر و بندرعباس با زیاد کردن قابل توجه تقاضا جهت دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن، در فهرست استان های پرکشش جهت سرمایه گذاری های جدید ساختمانی قرار گرفته اند. سال گذشته، حجم تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن پرداخت شده است به سازندگان استان اردبیل به میزان 99 درصد، چهارمحال و بختیاری 84درصد، قم 83درصد، زنجان 82 درصد، کرمانشاه 56 درصد و ایلام 53 درصد نسبت به سال 94 زیاد کردن یافت. این استان ها، مناطقی هستند که پیش از این در برآوردهای صورت گرفته از تعداد منزل های خالی در آنها، استان های «اولویت دار» یا «مستعد» جهت ساخت وساز معرفی شده است بودند.

بررسی های «دنیای اقتصاد» از نتیجه های اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 که در روزهای نهایی سال گذشته منتشر شد، نشان داد بیشترین سهم اتلاف و حبس سرمایه های ساختمانی در استان هایی متمرکز شده است است که 5 کلان شهر واقع در این استان ها بیشترین سهم منزل های خالی از مجموع کل واحدهای مسکونی خالی از سکنه کشور را در خود جای داده اند.

استان های تهران، خراسان رضوی، اصفهان، فارس و البرز در حالی به دنبال اعلام نتیجه های اولیه سرشماری نفوس و مسکن سال 95 به عنوان استان های با بیشترین حجم منزل های خالی معرفی شدند که ارزیابی واکنش‌ها سمت عرضه مسکن در این استان ها در سال گذشته نشان دهنده افت قابل توجه میل به به ساخت و ساز در این استا ن ها طی یک سال گذشته است. حجم تقاضا جهت دریافت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن طی یک سال 95 در استان البرز 39 درصد، فارس 21 درصد، اصفهان 17 درصد، خراسان رضوی 16 درصد و در پایتخت ایران 8 درصد نسبت به سال 94 کم کردن یافت که به معنای «اصلاح غیردستوری واکنش‌ها سازندگان مسکن» در بازار ساخت وساز محسوب می شود.

این استان ها که هم اکنون 5/ 46 درصد از کل منزل های خالی کشور را در خود جا داده اند، پیش از این به عنوان پرریسک ترین استان ها جهت سرمایه گذاری های جدید ساختمانی معرفی شده است بودند؛ براساس اعلام مرکز آمار، هم اکنون 19 درصد حجم کل منزل های خالی در استان تهران، 9 درصد در اصفهان، 5/ 7 درصد در خراسان رضوی، 6 درصد در فارس و 5 درصد در استان البرز واقع شده است است؛ هر چند این عنوان نه تنها هرگز به معنای لزوم توقف کامل ساخت وساز در این مناطق نیست بلکه استمرار رشد منفی در این استان ها می تواند تبعات و پیامدهای منفی خاص خود را بر جای بگذارد. آمار استانی پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در سال گذشته نشان می دهد، هم اکنون سازندگان و سرمایه گذاران مسکن نیز با درک این ضرورت، مناطق پرکشش ساختمانی را که کمترین حجم منزل های خالی در آنها واقع شده است است به عنوان مقصد «جذاب» سرمایه گذاری نشانه قرار داده اند.

مسیر جایگزین با سه تفاوت

تحقیقات «دنیای اقتصاد» از آخرین اوضاع پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن در استان های متفاوت نشان می دهد هم اکنون دسترسی سازندگان در بعضی استان ها به این تسهیلات مسدود شده است است. بر مبنای بیانات بعضی شعب بانک پرداخت کننده این تسهیلات، به علت آنکه اعتبارات سال 96 انقباضی بسته شده است است، هم اکنون بخش قابل توجهی از منابع این بانک که طی یک سال گذشته صرف پرداخت تسهیلات بدون سپرده به سازندگان می شد جهت کمک به تکمیل واحدهای مسکن مهر به کار گرفته شده است است و بنابراین منابعی جهت ادامه پرداخت این تسهیلات هم اکنون در دسترس نیست.

این درحالی است که با توجه به تبعات منفی مسدود شدن مسیر دسترسی سازندگان به تسهیلات بدون سپرده که طی یک سال گذشته منجر به بروز تحرک مثبت میان سازندگان در شهرهای میانی و استان های اولویت دار شده است بود و به نوعی مشوق مهمی در اصلاح الگوی سرمایه گذاری ساختمانی محسوب می شد، هم اکنون استفاده از تسهیلات ساخت مسکن با استفاده از«اوراق حق تقدم دریافت تسهیلات مسکن» به عنوان «مسیر جایگزین» به سازندگان توصیه می شود. تسهیلات اوراق جهت سازندگان نسبت به تسهیلات بدون سپرده دست کم با سه تفاوت عمده همراه است. نخستین تفاوت به «افزایش هزینه دریافت وام جهت سازندگان» در این روش نسبت به وام بدون سپرده برمی گردد؛ در شرایطی که سازندگان طی یک سال 95 از تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن بدون پرداخت هیچ گونه هزینه اضافی جهت برخورداری از حق امتیاز وام برخوردار بودند، در مسیر جایگزین، سازندگان باید به طور میانگین جهت دریافت تسهیلات 60میلیونی، حدود 8 و نیم میلیون تومان هزینه خرید اوراق پرداخت کنند؛ قیمت هر فقره اوراق حق تقدم مسکن طی روزهای اخیر به طور میانگین حول و حوش 71 هزار و 500 تومان بوده است.

تفاوت دوم به «کاهش قابل توجه سقف تسهیلات بانکی» جهت ساخت مسکن در روش جایگزین برمی گردد؛ درحالی که تسهیلات بدون سپرده در سه سقف 150، 130 و 100 میلیون تومان به سازندگان کلان شهرها، مراکز استان ها و سایر شهرها پرداخت می شد، سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق حق تقدم هم اکنون در شهر پایتخت ایران 70 میلیون تومان، در مراکز استان ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر 60 میلیون و در سایر شهرها 50 میلیون تومان است. این در حالی است که قیمت سود تسهیلات بدون سپرده 18 درصد ولی قیمت تسهیلات مسکن از محل اوراق حق تقدم هم اکنون 5/ 17 درصد است؛ هرچند با محاسبه هزینه ای که سازندگان باید بابت تهیه اوراق بپردازند «نرخ سود تسهیلات جایگزین» از قیمت سود تسهیلات بدون سپرده «بیشتر» خواهد شد.

تسهیلات بدون سپرده تمام شد؟

مدیر امور طرح وبرنامه بانک مسکن درخصوص توقف جریان پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: درحال حاضر بخش مهمی از منابع بانک مسکن به سمت پرداخت تسهیلات اضافی به مسکن مهر رفته است و بانک مسکن جهت پرداخت تسهیلات بدون سپرده فعلا با قدری محدودیت منابع مواجه است.

وی با بیان اینکه عدم رعایت قیمت سود مصوب از سوی تعدای از بانک ها منجر به انباشت بخش قابل توجهی از نقدینگی های مولد مردم در این بانک ها شده است است، کم کردن منابع بانک های مقید به قیمت سود مصوب را از دیگر دلایل کم کردن منابع جهت پرداخت تسهیلات عنوان کرد. مرادی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن به سازندگان مطابق با مصوبه شورای پول و اعتبار و تکالیف دولت انجام شده است است، تاکید کرد: در صورتی که بانک مسکن منابع کافی در اختیار داشته باشد به سرعت این منابع را جهت رونق ساخت وساز به این بخش تزریق می کند. وی با اشاره به اینکه هم اکنون راهکارهای جایگزین در بانک مسکن درحال بررسی است، گفت: سازندگان می توانند هم اکنون جهت دریافت تسهیلات ساخت مسکن از محل اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن اقدام کنند.

واژه های کلیدی: استانی | تسهیلات | استان تهران | سرمایه گذار | استان اردبیل | تسهیلات مسکن | سرمایه گذاری | سرمایه گذاری