بازار مسکن در پساانتخابات

بازار مسکن در پساانتخابات

عبارات مهم : بازار

به گزارش دنیای اقتصاد؛ تحقیقات میدانی از 50 مشاور ملکی راجع به «سمت وسوی بازار پس از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری» نشان می دهد تصویر العمل متغیرهای بازار مسکن به نتیجه انتخابات، در قالب دو سناریو قابل تصور است. نتیجه های نظرسنجی از واسطه های بازار مسکن حاکی است تغییر دولت چون به تقویت انتظارات در بازار جهت دگرگونی در سیاست ها منجر می شود، می تواند جهت حدود یک فصل، رکود مقطعی ایجاد کند. در سناریوی دیگر نیز احتمال داده است ثبات دولت موجب ادامه مسیر کنونی شود و بازار با شوک مثبت یا منفی مواجه نشود.

واسطه های ملکی در شهر تهران، با خوش بینی نسبت به روند خروج کامل معاملات مسکن از رکود طی نیمه دوم امسال، اوضاع «بازار در پسا انتخابات» را تصویر کردند. «دنیای اقتصاد» با نظرسنجی از 50 واسطه در بازار مسکن، برداشت «حلقه میانی» معاملات، نسبت به سه سطح پرسش را مورد بررسی قرار داده است. «شکل و میزان تغییرات رخ داده در بعضی پارامترهای بازار ملک طی هفته های گذشته از سال 96»، «چشم انداز بازارهای معاملات و ساخت و ساز تا آخر سال» و همچنین «سمت و سوی بازار مسکن در بعد از انتخابات ریاست جمهوری»، محورهای کلیدی 10 پرسش مطرح در این نظرسنجی بوده است که نتیجه های آن، ضمن آنکه همسو با انتظارات صاحب نظران اقتصاد مسکن، از «عزم خریداران» جهت خرید آپارتمان و شانس بالای بروز رونق در امسال حکایت دارد، «بازار پسا انتخابات» را در دو سناریو، آینده نگری می کند.

بازار مسکن در پساانتخابات

واسطه های ملکی از آنجا که اطلاعات لحظه ای از سطح «توقع» خریدار و فروشنده دارند و در عین حال، قادر به تشخیص «تغییر رفتار» این دو سمت بازار معاملات، در کمترین وقت ممکن هستند، راجع به عکس العمل های احتمالی فعالان بخش مسکن به نتیجه انتخابات ریاست جمهوری معتقدند: متناسب با نتیجه انتخابات که ممکن است به ادامه دولت فعلی (انتخاب روحانی) یا شکل گیری دولت جدید (انتخاب سایر کاندیداها) منجر شود، تصویر العمل های متفاوت از بازار مسکن بروز خواهد کرد.

واسطه های ملکی در سناریوی اول، با توجه به اوضاع فعلی بازار ملک که در فاز پیش رونق معاملات قرار دارد، آینده نگری می کنند، در صورت تغییر نکردن راس قوه مجریه، به علت استمرار سیاست های 4 سال اخیر در بازار مسکن که عمدتا به شکل تقویت قدرت خرید مسکن بوده است، بازار در مسیر رو به جلو، به حرکت خود ادامه خواهد داد و متغیرهای مسکن با شوک مثبت یا منفی مواجه نمی شود. در سناریوی دوم، چنانچه نامزد دیگری، برنده انتخابات شود، فعالان بازار مسکن جهت مدتی شاید حدود یک فصل، از انجام معامله انصراف می دهند تا متناسب با برنامه دولت جدید، تصمیم به «اقدام بعدی» بگیرند که در این صورت، بروز رونق در نیمه اول 96 به تاخیر می افتد. نیمی از دلالان مسکن جهت ماه های آتی، انتظار تغییر چندانی در قیمت ها ندارند.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ تحقیقات میدانی از 50 مشاور ملکی راجع به «سمت وسوی بازار پس از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری» نشان می دهد تصویر العمل متغیرهای بازار مسکن

نظرسنجی «دنیای اقتصاد»‏ از 50 مشاور املاک در مناطق متفاوت پایتخت ایران حاکی است عزم متقاضیان خرید مسکن جدی است و کسانی که اکنون در بازار حضور دارند، تلاش می‏کنند به هر قیمت ممکن صاحب آپارتمان شوند. این عنوان باعث شده است آنها از تنظیم شرایط سن بنا جهت گزینش ملک عبور کنند و در هنگام مراجعه به مشاوران املاک، به دنبال فایل‏هایی متناسب با بودجه خود، فارغ از نوساز، میانسال یا کهنسال بودن آپارتمان باشند. به عبارت دیگر، گزینش اول خریداران در بازار کنونی، آپارتمان‏های نوساز نیست بلکه آپارتمان‏های متناسب با بودجه آنها است.

این واکنش‌ها متقاضیان خرید مسکن از دو منظر قابل تحلیل است؛ نخست اینکه بسیاری از خریداران ملک به علت مسئله تامین مالی، دچار نوعی ناگزیری هستند و به‏رغم اینکه انتظار این است به دنبال گزینش واحدهای نوساز باشند، ترجیح می‏دهند با بودجه موجود به هر شکل ممکن صاحب منزل شوند. در واقع آنها تمام توان خود را جهت اینکه بتوانند در بازار کنونی خرید کنند، گردآورده‏اند ولی باز هم واحدهای مطلوب با متراژ قابل قبول و سن بنای پایین‏تر متناسب با بودجه آنها وجود ندارد. به خاص اینکه فروشندگان نیز قیمت‏های پیشنهادی خود را نسبت به قیمت قطعی معاملات زمستان قدری زیاد کردن داده‏اند.

اما مشاوران املاک از وجود یک رخداد قابل تامل دیگر در بازار واحدهای مسکونی خبر می‏دهند که می‏تواند علت عبور خریداران از شرط سنی را نیز تحلیل کند. به گفته واسطه‏های ملکی، بازار مسکن دچار نوعی سردرگمی در نحوه و میزان قیمت‏های پیشنهادی شده است است به این معنا که اختلاف قیمت میان آپارتمان‏های نوساز و کلید نخورده در بعضی مناطق به بیش از سه میلیون تومان رسیده است طوری که قیمت یک آپارتمان نوساز در این مناطق از 6 میلیون تومان شروع می‏شود و بعضا به بیش از 9 میلیون تومان هم در همین منطقه می‏رسد.

بازار مسکن در پساانتخابات

یکی از مشاوران املاک فعال در منطقه پنج با اشاره به اینکه قیمت نوسازها از کنترل بازار خارج شده است است، به «دنیای اقتصاد» گفت: در حال حاضر قیمت واحدهای نوساز در محله‏های پر متقاضی نظیر خیابان شرکت برنامه و جنت‏آباد جنوبی، از هیچ قاعده مشخصی پیروی نمی‏کند و سازنده‏ها در قیمت‏گذاری این واحدها کاملا سلیقه‏ای برخورد می‏کنند. در واقع با توجه به اینکه واحد نوساز تا چند ماه پیش از مطلوبیت زیادی در بین خریداران برخوردار بوده، مالکان این واحدها در صورتی که پول‏لازم نباشند و عجله‏ای جهت فروش نداشته باشند، ملاحظات شرایط کنونی بازار و بضاعت خریداران را در قیمت‏گذاری لحاظ نمی‏کنند.

آنها هر قیمتی که اراده کنند را بدون لحاظ شرایط بازار اعمال می‏کنند و همین مساله موجب شده است خریداران روی نوساز بودن پافشاری نکنند. طبعا قیمت آپارتمان‏های میانسال با سن بنای 4 تا 7 سال در بازار مشخص است و مشاوران املاک نیز از این گروه آپارتمان‏ها با عنوان «به قیمت رسیده» یاد می‏کنند. به این ترتیب خریداران در صورت معامله این واحدها دچار حس مغبون شدن و ضرر و زیان نمی‏شوند. در مناطق مصرفی به خاص در شرق پایتخت ایران مشمول بر مناطق چهار و هشت، خریداران دو دسته شده‏اند: گروهی در برابر انتخابات پیش‏رو حالت دفاعی به خود گرفته‏اند و موقتا از خرید منصرف شده‏اند. در برابر گروه دیگر در خرید تعجیل می‏کنند و معتقدند باید قبل از انتخابات هر طور است آپارتمان مطلوب خود را معامله کنند. البته هیچ‏یک از این دو گروه نسبت به یکدیگر پیشی نگرفته‏اند و تعداد آنها تقریبا 50-50 است. از این‏رو تعادل بازار معاملات چندان بر هم نخورده است. هر چند به صورت سنتی و حتی در صورتی که خبری از انتخابات نباشد هم، زیاد کردن دمای معاملات در بازار ملک بعد از تعطیلات نوروز قدری زمانبر است.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ تحقیقات میدانی از 50 مشاور ملکی راجع به «سمت وسوی بازار پس از برگزاری انتخابات ریاست جمهوری» نشان می دهد تصویر العمل متغیرهای بازار مسکن

برخی از مشاوران املاک اعتقاد دارند بازار اردیبهشت امسال مختصات متفاوتی دارد که در سال‏های گذشته تجربه نشده است. در کنار حرکت کند بازار بعد از تعطیلات شروع سال، از یکسو مساله برگزاری انتخابات ریاست جمهوری در آخرهای این ماه و از طرفی هم شروع ماه رمضان بلافاصله بعد از اتمام اردیبهشت‏ماه باعث شده است دو نیروی متفاوت بازار معاملات ماه میانی بهار را کنترل کنند به این معنا که عده‏ای همان‏طور که اشاره شد به علت تحولات سیاسی پیش‏رو موقتا دست از خرید می‏کشند و در عین حال عده‏ای با توجه به اینکه در آستانه ماه رمضان و سردتر شدن بازار ملک قرار دارند، ترجیح می‏دهند هر چه زودتر خرید کنند. گروهی از متقاضیان خرید در اردیبهشت‏ماه نیز کسانی هستند که به علت قرار گرفتن در آستانه فصل ثبت‏نام مدارس، بنا دارند جابه‏جایی خود را زودتر قطعی کنند. به این ترتیب نمی‏توان پیش‏بینی کرد کدام گروه از متقاضیان خرید مسکن نسبت به دیگری پیشی خواهد گرفت و آینده بازار اردیبهشت را رقم می‏زند. هر چند مشاوران املاک معتقدند این دو نیروی متقابل احتمالا باعث می‏شود تعادل در بازار حفظ شود و حجم معاملات تغییر محسوسی نسبت به میانگین ماه‏های قبل نداشته باشد.

آغاز گذار قیمتی بازار مسکن

بازار مسکن در پساانتخابات

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نیمی از شرکت‏کنندگان در این نظرسنجی اعلام کرده‏اند که قیمت مسکن در روزهای سپری شده است از فصل بهار نسبت به قیمت‏های زمستان با اندکی نوسان روبه رو شده است است. به گفته آنها، تغییرات قیمتی در معاملات قطعی زیر 10 درصد و در بسیاری از موارد زیر 5 درصد بوده ولی به هر حال نوسان مثبت قیمت‏ها در بخشی از بازار کنونی غیرقابل انکار است. ولی در برابر 50 درصد از شرکت‏کنندگان در نظرسنجی نیز اعلام کرده‏اند که قیمت‏های بهاری تاکنون نسبت به زمستان تغییر نکرده بوده است. به این ترتیب می‏توان این‏طور تحلیل کرد که بازار در حال گذار از قیمت سال گذشته به قیمت‏های جدید آپارتمان متناسب با قیمت تورم عمومی است و این حرکت به شکل ملایم شروع شده است است.

اما به همان اندازه که پیش‏بینی اوضاع بازار معاملات مسکن بعد از انتخابات سخت است، پیش‏بینی بازار مسکن تابستانی نیز ساده به نظر نمی‏رسد، چراکه هرگونه پیش‏بینی آتی بازار ملک به نتیجه انتخابات بستگی دارد. اغلب شرکت‏کنندگان در نظرسنجی بهاری «دنیای اقتصاد» اعتقاد دارند در صورت گزینش دوباره حسن روحانی به عنوان رئیس‏جمهوری، طبعا سیاست دولت کنونی در حوزه مسکن ادامه خواهد یافت؛ سیاست مبتنی بر خروج غیرتورمی از رکود که طی بیش از سه سال اخیر تلاش کرد در عین جلوگیری از ایجاد دوباره حباب قیمتی، چرخ معاملات مصرفی مسکن را که در رونق صنایع متعددی اثرگذار است، به حرکت درآورد.

در صورت استمرار این سیاست تغییر محسوسی در حرکت ملایم بازار از پیش‏رونق به رونق مشاهده نخواهد شد و ورود به فاز رونق در فصل طلایی معاملات یعنی تابستان قابل انتظار است. البته 38 درصد از نظرات مشاوران املاک ناظر بر شروع دوره رونق و 25 درصد ناظر بر استمرار پیش‏رونق در تابستان بود که در هر دو صورت حرکت بازار مسکن به سمت مقصد که همان «خروج از رکود» است، ادامه خواهد یافت. در برابر 37 درصد از شرکت‏کنندگان اعلام کردند که با توجه به شرایط سیاسی در آستانه تغییرات احتمالی، از پیش‏بینی بازار آتی ناتوانند. البته بعضی احتمال می‏دهند در صورت تغییر دولت، ‏ طبعا تا وقت استقرار دولت بعدی، مشخص شدن ترکیب کابینه و اعلام برنامه‏های حوزه مسکن، دو طرف بازار یعنی هم خریدار و هم فروشنده در لاک دفاعی فرو می‏روند و موقتا از معامله منصرف می‏شوند. ولی در عین حال این پیش‏بینی را نیز قطعی و قابل تکیه نمی‏دانند. پاسخگویان به پرسش‏های «دنیای اقتصاد» همچنین پاسخ‏های مشابهی راجع به بازار معاملات مسکن بعد از انتخابات عنوان کردند.

تسهیلات مسکن ابتر است

یکی از پرسش‏های این نظرسنجی از مشاوران املاک شرکت‏کننده، ناظر بر تاثیر منطقه‏ای تسهیلات مسکن بر میزان معاملات در طول سال گذشته، بر اساس متراژ آپارتمان‏ها و سن بنا بود. «دنیای اقتصاد» با آنالیز پاسخ واسطه‏های ملکی دریافت که تسهیلات خرید مسکن صرفا توانسته بازار آپارتمان‏های کوچک‏متراژ و میان‏متراژ را تکان دهد. به بیان دیگر، عمده استفاده‏کنندگان از تسهیلات خرید مسکن در سال گذشته، متقاضیان آپارتمان‏های تا 70 مترمربع بوده‏اند که توانسته‏اند بخشی از تامین مالی خود را با استفاده از وام اوراق یا تسهیلات صندوق یکم تامین کنند. از طرفی این تسهیلات صرفا جهت آپارتمان‏های حداکثر 300 تا 350 میلیون تومانی گره‏گشا است. بنابراین در بعضی از مناطق مصرفی نظیر 2 و 8 که قیمت‏ها نسبت به دیگر مناطق مصرفی قدری بالاتر است و میانگین قیمت آپارتمان در آنها بین 400 تا 600 میلیون تومان است، وام مسکن حتی با سقف‏های زیاد کردن یافته سال 95 عملا کاربردی ندارد.

برخی از مشاوران املاک اظهار می کنند که زیاد کردن سقف تسهیلات خوب است ولی از آخرهای سال 94 تا به حال قیمت آپارتمان به صورت تدریجی زیاد کردن یافته و وام‏های 100 تا 160 میلیون تومانی خرید مسکن نیز در صورتی می‏تواند همچون سال 95، شتاب رشد معاملات را زیاد کردن دهد که در شرایط پرداخت، تغییرات تحریک‏کننده اتفاق بیفتد. آنها بر این باورند که میزان زیاد کردن سقف تسهیلات با قیمت‏های کنونی اگرچه نسبت به سال‏های قبل از سال 93 اصلاح پیدا کرده ولی اگر قرار است اقبال متقاضیان مسکن به آن زیاد شود، شرایط آن از قبیل میزان سپرده‏گذاری در صندوق یکم و میزان اقساط ماهانه تسهیلات اوراق نیازمند بازبینی و اصلاح است. بر اساس بیانات واسطه‏های ملکی، اغلب کسانی که با بودجه 500 میلیون تومان و زیاد جهت خرید مراجعه می‏کنند، از تسهیلات مسکن استفاده نمی‏کنند و به طور کلی در مناطقی که آپارتمان مناسب بودجه قشر میانگین رو به اوج معامله می‏شود، تسهیلات جایگاهی ندارد.

اما گرم‏تر شدن بازار نقل‏وانتقالات ملکی علاوه بر عزم خریداران و پیش‏بینی تسهیلات، شرط سومی هم دارد و آن همراهی موثر فروشنده‏ها در تحرک بازار است. مشاوران املاک به عنوان حلقه واسط فروشنده‏ها و خریداران که بی‏واسطه در جریان آخرین تحولات بازار مسکن قرار دارند، به فروشنده‏ها توصیه می‏کنند قیمت‏های عادلانه‏تری متناسب با میانگین قیمت معاملات اخیر پیشنهاد کنند. آنها می گویند که قیمت‏های پیشنهادی فروشنده‏ها به حدی اوج است که اغلب در معاملات نهایی تا 10 درصد قابلیت کم کردن و تخفیف دارد.

این در حالی است که واکنش‌ها آنها در قیمت‏گذاری ممکن است به رشد بی‏دلیل قیمت مسکن در ماه‏های پیش‏رو منجر شود. توصیه دوم واسطه‏های ملکی این است که فروشنده‏هایی که سازنده نیستند و قصد دارند بعد از فروش ملک خود، آپارتمان دیگری با شرایط مناسب‏تر خریداری کنند، ابتدا ملک جایگزین خود را در بازار بیابند و سپس معامله فروش را نهایی کنند تا احیانا در جریان تحولات قیمتی احتمالی در ماه‏های پیش‏رو متضرر نشوند.

بخرم یا صبر کنم؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، پاسخ اکثریت قاطع 88 درصدی مشاوران املاک به این پرسش که «بخرم یا صبر کنم؟» توصیه به خرید است. اغلب مشاوران املاک زیاد کردن خفیف قیمت ملک را بیش از سایر گزینه‏ها می‏دانند و اعتقاد دارند رکود روزهای نهایی را در بازار سپری می‏کند و بنابراین احتمال ثبات یا افت قیمت در جریان تغییر فاز بازار، به تدریج کم کردن می‏یابد. مسکن حدود چهار سال است که رونق را به خود ندیده و دیگر جایی جهت ادامه رکود وجود ندارد. از طرفی یکی از مطمئن‏ترین بازارهای سرمایه‏گذاری در کشور، بازار ساخت‏وساز است، چراکه قیمت پروانه، مصالح ساختمانی، مجوز ساخت و نظایر آن همواره رو به زیاد کردن بوده است.

از سوی دیگر 60 درصد از شرکت‏کنندگان در نظرسنجی «دنیای اقتصاد» پیش‏بینی می‏کنند امسال با توجه به کم کردن فایل‏های نوساز در بازار و فرارسیدن وقت مناسب جهت ساخت‏وساز، شاهد زیاد کردن آمار صدور پروانه و ساخت‏وساز بیش از سال گذشته خواهیم بود. هرچند گروه 40 درصدی دیگری معتقدند بازار هنوز گنجایش ساخت‏وساز زیاد را ندارد و با توجه به تعداد آپارتمان‏های خالی در تهران، بعید است سازندگان امسال نیز حضور پررنگی در بازار ساخت‏وساز داشته باشند.

واژه های کلیدی: بازار | اقتصاد | اقتصاد | تسهیلات | انتخابات | آپارتمان | تسهیلات مسکن | نتیجه انتخابات | انتخابات ریاست جمهوری