توسعه پایتخت ایران با نقشه خدشه دار

توسعه پایتخت ایران با نقشه مخدوش

عبارات مهم : ایران

به گزارش دنیای اقتصاد؛ اعمال نقشه خدشه دار جهت صدور مجوزهای ساختمانی در پایتخت ایران طی سال های اخیر باعث شد قیمت «جمعیت قابل سکونت در واحدهای مسکونی موجود» از ظرف جمعیتی مصوب سال 86 عبور کند. طرح جامع تهران، سقف جمعیت پذیری شهر در سال 1405 را 5/ 10 میلیون نفر تعیین کرده، ولی هم اکنون در پایتخت جهت سکونت حدود 6/ 11 میلیون نفر، آپارتمان وجود دارد. نقشه «پهنه بندی شهر پایتخت ایران براساس کاربری املاک» در طرح تفصیلی به علت مغایرت 20 درصدی با سند بالادست (طرح جامع) پایتخت را خلاف جهت اهداف «جمعیتی، زیست محیطی و عملکردی شهر» توسعه داده است.

نتایج مطالعاتی که از سوی یک تیم کارشناسی به سرپرستی مهرناز بیگدلی راجع به مغایرت های طرح جامع و طرح تفصیلی، تحلیلی که یک کارشناس شهری براساس یک مطالعه انجام داده و مستندات شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نشان می دهد منشا توسعه انحرافی شهر پایتخت ایران به یک نقشه خدشه دار باز می گردد به این معنا که بخشی از ساخت وسازهای صورت گرفته در سال های اخیر در شهر پایتخت ایران به جای استناد به نقشه مهم و بالادست توسعه پایتخت(طرح جامع شهر تهران) براساس ضوابط یک نقشه فرعی و البته خدشه دار شکل گرفته است.

گزارش  درباره منشأ انحراف پایتخت ایران از ظرف جمعیتی   ساخت و سازهای «مغایر» در بعضی مناطق و منطقه 22 با سند مهم اداره پایتخت 

این نقشه خدشه دار مشمول بر تغییراتی است که در کاربری املاک در قالب تغییر پهنه بندی های موجود در طرح جامع صورت گرفته است. مطالعات انجام شده است راجع به تغییرات پهنه ها حاکی از آن است که 20 درصد مساحت شهر پایتخت ایران در جریان تدوین و تصویب طرح تفصیلی جدید پایتخت دچار تغییر پهنه بندی (تغییر کاربری املاک) نسبت به سند پهنه بندی اصلی(طرح جامع شهر تهران) شده است است. طرح جامع شهر پایتخت ایران به عنوان سند بالادستی توسعه شهری پایتخت در سال 1386 به تصویب رسید و برمبنای این طرح مجموعه ای از اهداف به لحاظ میزان جمعیت پذیری و نحوه توسعه کالبدی شهر تعریف شد تا طبق محتوای این طرح شهر پایتخت ایران بتواند طی 20 سال به لحاظ خدمات دهی و سرانه زیست محیطی، کیفیت مطلوبی را به شهروندان و ساکنان پایتخت ارائه دهد.

در این سند مهم به عنوان سند بالادست اداره پایتخت در جهت تحقق این اهداف یک ظرف جمعیتی جهت شهر پایتخت ایران تعریف شده است است. به این معنی که ساخت وسازها در شهر پایتخت ایران به گونه ای مجوز داده شود که در افق طرح جامع یعنی سال 1405 جمعیت پذیری پایتخت حداکثر به 5/ 10میلیون نفر برسد.

به تعبیر دیگر ظرفیت سکونتی پایتخت به لحاظ تعداد واحدهای مسکونی حداکثر پذیرای 5/ 10 میلیون نفر جمعیت در سال افق طرح باشد. ولی مطابق تحلیل حبیب الله طاهرخانی کارشناس شهری از نحوه نگارش طرح تفصیلی جدید پایتخت ایران که در سال های 90 و 91 به تصویب و اجرا رسیده، نقشه پهنه بندی کاربری ها به گونه ای تدوین می شود که هم اکنون قیمت فعلی جمعیت پذیری پایتخت از ظرف جمعیتی مصوب سال 86 عبور کرده است. این کارشناس شهری عنوان کرده که نقشه پهنه بندی کاربری های املاک شهر پایتخت ایران ابزاری است جهت تحقق اهداف جمعیتی، زیست محیطی و عملکردهای پایتخت که در طرح جامع شهر پایتخت ایران آمده است. ولی تحت تاثیر نقشه خدشه دار طرح تفصیلی شهر در مسیری مخالف این اهداف توسعه پیدا کرده است. حرکت در مسیر خلاف نشانه طرح جامع شهر پایتخت ایران با استناد به آمار و ارقام مربوط به ساخت وساز واحدهای مسکونی در سال های اخیر قابل ردیابی است.

توسعه پایتخت ایران با نقشه خدشه دار

آمار و ارقام تعداد واحدهای مسکونی موجود در پایتخت ایران نشان می دهد مطابق سرشماری سال 90 شهر پایتخت ایران دارای 2 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی بوده است ولی ساخت وسازهای انجام شده است در فاصله سال های 90 تا 95 باعث شده است تا در حال حاضر حدود 3 میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در شهر پایتخت ایران ساخته شود. با توجه به بعد خانوار (3/ 3 نفر) به نظر می رسد همین الان جمعیت پذیری شهر پایتخت ایران به مرز 11 میلیون و 600 هزار نفر رسیده است.

بنابراین جمعیت پذیری پایتخت در حال حاضر حداقل یک میلیون نفر بیش از سقف مجاز تعریف شده است جهت سال 1405 در قالب طرح جامع است. کارشناسان شهری با استناد به بررسی های شورای عالی شهرسازی و معماری کشور عنوان می کنند عبور پایتخت از ظرفیت جمعیت پذیری مصوب که مسائل زیست محیطی و ترافیکی را جهت پایتخت طی سال های اخیر افزایش کرده ناشی از تغییر پهنه بندی در 20 درصد مساحت شهر پایتخت ایران و اتفاقات ساختمانی منطقه 22 پایتخت است. شرح نقشه خدشه دار توسعه پایتخت که در سال های اخیر ملاک عمل جهت صدور جواز ساخت وساز بوده، حاکی از آن است که در قالب این نقشه بعضی زیرپهنه های مسکونی با تراکم کم (دو طبقه) در سند طرح جامع به زیرپهنه های مسکونی با تراکم متوسط(4 طبقه) تغییر کرده است، بخشی از زیرپهنه ها با تراکم کم در سند فرادست به بلندمرتبه های اداری- تجاری تبدیل شده است است. از سوی دیگر بعضی از زیرپهنه های تجاری-مسکونی(M11) به زیرپهنه های مسکونی تغییر یافته اند و یکسری از زیرپهنه های مربوط به فضاهای سبز عمومی (G11) به فضاهای سبز شخصی و برج های تجاری- اداری تبدیل شده است است. شورای عالی شهرسازی و معماری اعتقاد است تغییر در نقشه پهنه بندی و کاربری جزو خط قرمز و مغایرت اساسی محسوب می شود که در صورت تغییر باید در شورای عالی شهرسازی و معماری به تصویب برسد. در حال حاضر اگرچه قیمت فعلی جمعیت پذیری پایتخت ایران به مرز 12 میلیون نفر رسیده است ولی طاهرخانی اعتقاد است استمرار این روند، جمعیت پذیری شهر پایتخت ایران در افق سال 1405 را می تواند به مرز 26 میلیون نفر هم برساند.

گزارش  درباره منشأ انحراف پایتخت ایران از ظرف جمعیتی   ساخت و سازهای «مغایر» در بعضی مناطق و منطقه 22 با سند مهم اداره پایتخت 

در واقع این تغییراتی که در طرح تفصیلی نسبت به سند پهنه بندی مهم شهر پایتخت ایران اتفاق افتاده و ملاک عمل ساخت وسازهای سال های اخیر بوده در عمل پهنه سکونت واحد ارزش حفاظت را دچار تغییر کرده است. همچنین تاکید بر تثبیت فضای سبز را رعایت نکرده و در حالی که در سند بالادست اداره پایتخت بر غلبه کاربری های فرهنگی- خدماتی تاکید شده، در حال حاضر برج های تجاری به فضای فرهنگی غلبه پیدا کرده که محصول اجرای نقشه خدشه دار توسعه شهری است.

بررسی ها نشان می دهد بخشی از ساخت وسازها سال های اخیر شهر پایتخت ایران که باعث شد جمعیت پذیری پایتخت از سقف مجاز عبور کند به منطقه 22 مربوط می شود. منطقه ای که حدود 20 درصد از کل بلندمرتبه های فعلی شهر پایتخت ایران را در خود ظرف حدود 5/ 1 دهه جای داده است(شکل گیری منطقه 22 به اوایل دهه 80 باز می گردد). شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در بروزترین گزارشی که راجع به توسعه نامتوازن پایتخت متفاوت از سند بالادست اداره شهر منتشر کرده است، ضمن تاکید بر اینکه منطقه 22 کریدور مهم جریان هوای تمیز به پایتخت محسوب می شود، اعلام کرد: ساخت وسازهای سال های اخیر در منطقه 22 علی رغم بند 2-11-2 سند مهم مصوب طرح جامع شهر پایتخت ایران است و بخش زیادی از ساخت وسازهای منطقه به همان نقشه خدشه دار بازمی گردد. شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در این باره اعتقاد است طرح تفصیلی باید تابعی از سند بالادست اداره شهر پایتخت ایران یعنی طرح جامع مصوب سال 86 باشد.

توسعه پایتخت ایران با نقشه خدشه دار

به این معنا که همان طور که بند 2-11-2 طرح جامع به صراحت راجع به منطقه 22 بر «محدودیت گسترش سکونت در پهنه غربی تهران، به عنوان عرصه تمایز کالبدی پایتخت ایران از پهنه شهر کرج و ساماندهی عملکرد این منطقه با غلبه فعالیت های خدمات مولد، سبز، تجاری و گردشگری» تاکید کرده، ضوابط ساخت وساز در طرح تفصیلی نیز باید هم راستا با این بند از سند مهم اداره شهر پایتخت ایران تدوین می شد.

این در حالی است که در طرح تفصیلی شهر پایتخت ایران که در سال های 90 و 91 به تصویب می رسد جهت نحوه ساخت وساز در منطقه 22 به مصوبات سال های 79 و 82 کمیسیون ماده پنج استناد شده است است. طبق آنچه در بند 29-16 مقررات طرح تفصیلی آمده است؛ رعایت مفاد مصوبه 357،320 و 351 کمیسیون ماده پنج الزامی است.متن این مصوبات 16 سال پیش (سال 79) اگرچه منطقه 22 را «تنها وقت گسترش پیوسته تهران» معرفی می کند ولی جمعیت پذیری منطقه22 را 675 هزار نفر تعیین کرده و اجازه داده ساخت وسازهای بلندمرتبه (روی اراضی بیش از هزار مترمربع) انجام شود.

با این حال آنچه مغایرت طرح تفصیلی با سند مهم اداره پایتخت را راجع به منطقه 22 نشان می دهد، آن است که مصوباتی از کمیسیون ماده پنج که در طرح تفصیلی به آنها جهت توسعه منطقه 22 استناد شده است حداقل 4 سال قبل از تصویب طرح جامع شهر پایتخت ایران در کمیسیون ماده پنج به تصویب رسیده است ولی مطابق با ضوابط قید شده است در طرح جامع شهر تهران، مصوبات قبل از تصویب این طرح، از جمله مصوبات کمیسیون ماده پنج در صورت مغایرت با روح طرح جامع شهر پایتخت ایران باید لغو بلااثر می شد. به این معنی که در جریان تدوین طرح تفصیلی در سال های 90 و 91 به جای آنکه به مصوبات سال 79 و 80 استناد شود باید ضوابط طرح جامع شهر پایتخت ایران که سال 86 به تصویب رسیده ملاک عمل قرار گیرد و به جای اجازه جهت ساخت و ساز و تحقق جمعیت پذیری 675 هزارنفری، گسترش سکونت در این منطقه محدود می شد.

برج های منطقه 22 از نظر کارشناسان شهری و گزارش جدید شورای عالی شهرسازی و معماری کشور علاوه بر اشکال ناشی از نقشه خدشه دار طرح تفصیلی، یک ایراد بزرگ دیگر هم دارد که به بند 1-5-6 سند بالادست اداره شهر(طرح جامع) مربوط می شود. مطابق این سند احداث ساختمان های بلندمرتبه در شهر پایتخت ایران از تاریخ تصویب طرح جامع(سال 86) تا وقت تصویب ضوابط ساخت وسازهای بلندمرتبه در شورای عالی شهرسازی، ممنوع بوده است. ولی روند برج سازی در سال های اخیر نشان می دهد این بند سند بالادست در عمل رعایت نشده است. شورای عالی در این باره اعلام کرده است: از 978ساختمان بلندمرتبه تهران(بدون احتساب برج فروریخته پلاسکو) 411 برج در فاصله سال های 84 تاکنون مجوز ساخت دریافت کرده اند، ضمن آنکه 190 برج از این تعداد نیز در منطقه 22 احداث شده است اند.

شورای عالی شهرسازی و معماری کشور در گزارش جدید عنوان کرده است: «شورای عالی شهرسازی در شروع فعالیت خود در دولت یازدهم و تنها 4 ماه پس از شروع کار دولت و به علت اهمیت موضوع، بررسی و تحقیق اطراف اتفاقات رخ داده در شهر پایتخت ایران را در دستور کار خود قرار داد. بیشترین تعداد دستور جلسات در دوره عمر این دولت به شهر پایتخت ایران تخصیص داده شده است داشته و هم راستا با انتظار عمومی جامعه و شهروندان شهر پایتخت ایران بوده است. همچنین در نخستین جلسات شورای عالی شهرسازی در سال 92 تذکرات جدی مبنی بر رعایت سقف جمعیت پذیری طرح جامع شهر پایتخت ایران با دعوت از شهردار پایتخت ایران ارائه شد.»

مجموعه تحقیقاتی که شورای عالی شهرسازی از سال 92 تاکنون راجع به تبعات اجرای نقشه خدشه دار توسعه شهر پایتخت ایران انجام داده، نشان می دهد: براساس آنچه تاکنون این شورا از نمونه ای از ساخت وسازهای مغایر در پایتخت ایران شناسایی کرده تاکنون 107 هکتار تغییر کاربری در قالب ساخت 9ابر پروژه در مناطق پایتخت رخ داده است. پروژه تجاری-اداری میدان ونک نخستین مورد از تغییر کاربری گسترده ای است که از سوی شورای عالی شهرسازی شناسایی شده است است. کاربری اولیه تعریف شده است جهت زمین 8/ 1 هکتاری این پروژه براساس طرح بالادست پارک عمومی بوده که به برج تجاری-اداری تغییر پیدا کرده است.

این پروژه در ضلع شمال غربی میدان ونک در 29طبقه و 92 هزار مترمربع زیربنا احداث شده است است. دومین پروژه ساختمانی مغایر با ضوابط بالادستی پروژه کشور عزیزمان ایران زمین است. کاربری زمین 6/ 1 هکتاری این برج تجاری-اداری، در ضوابط فرادست فرهنگی تعریف شده است بود که با مجوز کمیسیون ماده پنج در دوره گذشته مجوز ساخت دو برج 27 طبقه با زیربنای کل 317 هزار و230 مترمربع جهت آن صادر شده است است. سومین پروژه شناسایی شده است از سوی شورای عالی شهرسازی، پروژه ساخت وساز در بوستان مادر است. تغییر کاربری 7 هکتار اراضی که بنا به مصوبه کمیسیون ماده 5 جهت احداث پارک و فضای سبز در مالکیت شهرداری قرار گرفته بود ولی نهایتا از فضای سبز به کاربری مسکونی متراکم تغییر پیدا کرد.

یکی دیگر از موارد حرکت خلاف اهداف اسناد فرادست اداره شهر تهران، صدور مجوز احداث بنا در 25 درصد از سطح بوستان ولایت است. مساحت کل اراضی بوستان ولایت 290 هکتار است که جهت بخشی از این بوستان تراکم ساختمانی مجاز 250درصد با سطح اشغال 25 درصد صادر شده است است. نمونه ای دیگر از تغییر کاربری 5/ 19 هکتار فضای سبز به یک مجتمع مشارکتی تجاری در شهرک اکباتان است. این مجتمع تجاری با زیربنای 206 هزار مترمربع در 9 طبقه احداث شده است است. ششمین تغییر کاربری مغایر با اسناد فرادست توسعه شهری پایتخت ایران نیز در محدوده پارک جمشیدیه رخ داده است. طوری که 2/ 2 هکتار از باغات جنوب پارک جمشیدیه جهت ساخت مجتمع مسکونی تغییر کاربری پیدا کرده است. مطابق با بررسی ها زیربنای خالص مربوط به این پروژه 71هزارو 251 مترمربع و 7 طبقه است. پروژه تجاری- اداری اطلس مال نیز یکی دیگر از مواردی است که براساس بررسی های شورای عالی شهرسازی علی رغم ضوابط نقشه مهم ساخت وساز در پایتخت احداث شده است است.

بررسی ها نشان می دهد: کاربری اولیه زمین متعلق به این پروژه پارکینگ عمومی تعریف شده است است. ولی با تغییر کاربری 1/ 2هکتار در ضلع جنوبی پارک نیاوران مجتمعی با زیربنای 132هزار و 141مترمربع ساخته شد. گفتنی است براساس تحقیقات شورای عالی شهرسازی صدور مجوز ساخت جهت چنین برج هایی درآمدهای قابل توجهی را نصیب مدیریت شهری پایتخت ایران کرده است. به عنوان نمونه در پروژه مذکور مدیریت شهری رقمی بالغ بر 160میلیارد تومان بابت عوارض ساختمانی دریافت کرده است.

پروژه مسکونی-تجاری و اداری سیستانیکا نیز از دیگر مواردی است که مجوز آن علی رغم ضوابط و مقررات فرادست صادر شده است است. زمین این پروژه 800 مترمربع است. یکی دیگر از مجوزهای صادر شده است علی رغم ضوابط فرادست مربوط به احداث یک بنای تجاری- اداری روی زمینی به مساحت 3/ 1 هکتار با زیربنای 110هزار مترمربع است. این مجتمع تجاری اداری در میان بافت مسکونی محدوده خیابان شریعتی واقع شده است است. آخرین مورد ساخت وسازهای مغایر مربوط به ساخت وساز های بالاتر از تراز 1800 در محدوده منطقه ولنجک می شود. تحقیقات انجام شده است از سوی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور نشان می دهد: به رغم تاکید طرح جامع شهر پایتخت ایران مبنی بر عدم ساخت وساز در بالای تراز 1800 طی سال های اخیر موارد بسیاری از ساخت وساز فراتر از تراز 1800 با مصوبه موردی کمیسیون ماده 5 انجام گرفته است.

واکنش کلاغ ها به آلودگی تهران

توسعه شهر پایتخت ایران برمبنای یک نقشه خدشه دار طی سال های اخیر علاوه بر آنکه باعث شده است اهداف آینده نگری شده است در طرح جامع پایتخت در خصوص ظرفیت جمعیت پذیری رعایت نشود و پیش از موعد یعنی سال 1405 سرانه های جمعیتی شهر پایتخت ایران لبریز شود، به کم کردن کیفیت زندگی و رشد معکوس سرانه های زیست محیطی منجر شده است است. زیاد کردن روزهای آلوده در چند سال اخیر در پایتخت استارت مهاجرت گونه های متفاوت پرندگان که در سالیان سال در آسمان این شهر زندگی می کردند را زده است. پیام محبی، مدیر جامعه دامپزشکان کشور عزیزمان ایران نیز با اشاره به این عنوان از مهاجرت تعداد زیادی از پرندگان شهری پایتخت ایران به خاطر آلودگی هوا خبر می دهد.

او می گوید: پایتخت ایران به خاطر آلودگی هوا قسمت اعظم پرندگان شهری را از دست داده است. به گفته او شاید تا حدود 20 سال قبل هم با شنیدن صدای کلاغ ها می شد فرارسیدن فصل پاییز را تشخیص داد ولی اکنون حتی کلاغ ها هم ترجیح می دهند در پایتخت ایران زندگی نکنند. محبی اعتقاد است: بسیاری از شهروندان پایتخت ایران ناچار هستند به خاطر نیازهایی که دارند در پایتخت ایران سکونت کنند ولی پرندگان باهوش تر از انسان ها واکنش‌ها کرده و رفته اند.

واژه های کلیدی: ایران | تغییر | جمعیت | کاربری | شهرسازی | اخبار اجتماعی