ساکنان بازنده در پایتخت

ساکنان بازنده در پایتخت

عبارات مهم : اخبار اقتصادی – شهرداری

فرآیند «تامین مالی پایتخت از طریق دریافت عوارض شهری»، فشار هزینه های پایتخت کشور عزیزمان ایران را به کم درآمدها و ساکنان مناطق جنوبی تحمیل کرده هست. چارچوب «عوارض نوسازی» در پایتخت – نوع سالم و پایدار عوارض شهری – سه اشکال قدیمی دارد از جمله «نسبت ناچیز مبلغ عوارض به ارزش املاک در کل شهر» که کمتر از 1/ 0 درصد برآورد می شود. از طرفی، سهم 2 درصدی عوارض نوسازی از بودجه پایتخت باعث شده، عمده هزینه های شهر با هوافروشی – عوارض تراکم – تامین شود. عوارض نوسازی کارآمد – شارژ شهری در ابرشهرهای دنیا – باعث «مقابله موثر با احتکار مسکن» می شود.

محاسبه وارونه «عوارض نوسازی» در پایتخت کشور عزیزمان ایران از سوی مدیریت شهری و غفلت مدیران از «تنظیم» کارآمدترین نوع مالیات شهری مرسوم در کلان شهرهای جهان، باعث شده است «پایتخت، پایتخت نشین ها و بازار مسکن» از 3 مزیت «شارژ شهری» محروم بمانند و در عین حال، بزرگترین آسیب این وارونگی، به شهر تحمیل شود. بررسی های «دنیای اقتصاد» از شرح فرمول معیوب «عوارض نوسازی» در پایتخت کشور عزیزمان ایران که مالکان املاک مسکونی –و البته سایر کاربری ها- مطابق ضوابط شهری، باید همه ساله به شهرداری پرداخت کنند، حاکی است: سه ایراد اساسی در «نرخ» و «مبلغ» عوارض نوسازی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران وجود دارد که مشمول بر «سهم نزدیک به صفر مبلغ عوارض نوسازی از ارزش روز املاک»، «جایگاه تزیینی عوارض نوسازی در بودجه شهرداری» و همچنین «نسبت نابرابر عوارض در شمال و جنوب شهر» می شود.

ساکنان بازنده در پایتخت

نتایج مطالعات کارشناسی در این باره نشان می دهد: قیمت «عوارض نوسازی» که مالکان املاک مسکونی سایر کلان شهرهای دنیا به صورت منظم و هر سال آن را در قالب «شارژ شهری» به شهرداری ها پرداخت می کنند، در پایتخت کشور عزیزمان ایران با احتساب میانگین مبلغ عوارض در مناطق متفاوت و میانگین قیمت مسکن، حدود «02/ 0 درصد ارزش روز ملک» هست. قیمت متعارف این عوارض –شارژ شهری- در کلان شهرهای توسعه یافته، معادل «یک درصد ارزش ملک» است که به این ترتیب، یک وجه فرمول معیوب شارژ مالی پایتخت، از این محل، کاملا قابل تشخیص است.

از طرفی، دولت های محلی در کشورهای مختلف، به واسطه «نرخ موثر شارژ شهری»، حدود 30 تا 40 درصد منابع مالی اداره شهر را با این نوع عوارض که از آن به «پایدارترین و سالم ترین عوارض شهری» و همچنین «مالیات شهری سه منظوره» یاد می شود، تامین می کنند. ولی در تهران، سهم عوارض نوسازی از کل بودجه اداره شهر 2 درصد است که این موضوع، دومین ایراد اساسی در نحوه اعمال عوارض شهری در پایتخت محسوب می شود. ایراد سوم که روند معیوب تامین مالی هزینه های پایتخت را شدت یافتن و تبعات جانبی آن، متغیرهای بازار مسکن را از تنظیم خارج کرده، به نسبت معکوس مبلغ عوارض نوسازی بین شمال و جنوب پایتخت مربوط است.

اخبار اقتصادی | شهرداری | شهرهای | اقتصاد | اقتصادی | فرمول | ایران | اقتصاد

نسبت عوارض نوسازی به قیمت مسکن در گرانترین منطقه پایتخت به لحاظ ارزش روز املاک مسکونی –منطقه یک- چیزی در حدود 01/ 0 درصد است ولی همین نسبت در مناطق جنوبی شهر که توانایی اقتصادی خانوارهای مالک، پایین تر از پردرآمدهای بالای شهر هست، به 04/ 0 درصد می رسد. «عوارض نوسازی» مطابق آنچه کارشناسان اقتصاد شهر راجع به اهداف و اصول تعیین این نوع عوارض شهری مطرح می کنند، نسبتی از هزینه ها و عارضه های ایجاد شده است از سوی مالکان و بهره برداران خدمات شهری هست. صرف نظر از اختلاف محسوس بین بنیه مالی و توان اقتصادی ساکنان شمال و جنوب شهر تهران، شکاف قیمت ملک و خدمات شهری بین مناطق شمالی و جنوبی پایتخت، ایجاب می کند، قیمت و مبلغ «عوارض نوسازی» با نسبت برابر و متعادل با ارزش روز املاک در مناطق مختلف، محاسبه و اعمال شود. در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان در منطقه یک پایتخت کشور عزیزمان ایران به عنوان گرانترین منطقه، 10 میلیون تومان و در منطقه 18 به عنوان یکی از مناطق جنوبی و ارزان قیمت شهر، 2/ 2 میلیون تومان هست. به رغم شکاف 5/ 4 برابری ارزش ملک مسکونی در این دو منطقه، یک اختلاف حدود 30 درصدی بین مبالغ عوارض نوسازی آنها وجود دارد.

در منطقه یک، مبلغ عوارض نوسازی، حدود 1300 تومان در هر مترمربع برآورد می شود.

«دنیای اقتصاد» طی چند روز گذشته تلاش کرد، جدول «عوارض نوسازی» مناطق 22گانه شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران را از شهرداری دریافت کند ولی عدم همکاری در ارائه گزارش رسمی در این باره، باعث شد اطلاعات مربوط به مبالغ عوارض نوسازی از طریق پرس و جو از مالکان آپارتمان ها در مناطق متفاوت و فیش های صادر شده است از سوی دفاتر خدمات الکترونیک شهر در مناطق یک، دو، پنج، شش و 18، استخراج و از سوی کارشناسان، مطالعه و تجزیه و تحلیل شود. نسبت وارونه «عوارض نوسازی» فقط به مناطق شمال و جنوب شهر محدود نیست. در منطقه 2 که میانگین قیمت مسکن 40 درصد گرانتر از منطقه یک هست، مبلغ «عوارض نوسازی»، حدود 3 تا 5 درصد، زیاد از منطقه یک هست. در منطقه 2، قیمت عوارض نوسازی یا همان شارژ شهری، حدود 02/ 0 درصد ارزش روز املاک را دربر می گیرد.

ساکنان بازنده در پایتخت

کارشناسان جهت برطرف عیب از فرمول «عوارض نوسازی» تاکید می کنند: مطابق فرمول جهانی «شارژ شهری»، قیمت این عوارض متناسب با سطح توسعه یافتگی مناطق، باید تنظیم شود و رابطه مستقیم با ارزش روز املاک در مناطق متفاوت داشته باشد. همچنین نسبت عوارض نوسازی به قیمت مسکن در کل شهر، جهت تبعیت از فرمول متعارف سایر کشورها، نیازمند بازتعریف اساسی هست. در بعضی از شهرهای آمریکا، قیمت این عوارض معادل یک تا 3 درصد ارزش روز ملک هست. بررسی ها راجع به سه مزیت طلایی فرمول جهانی شارژ شهری، نشان می دهد: شهرداری های موفق دنیا با ابزار «مالیات شهری» و دریافت آن از مالکان، از یک سو «خرج شهر را با درآمد پایدار و مقاوم در برابر نوسانات اقتصادی تامین می کنند» و از سوی دیگر، «ریسک سوداگری در بازار ملک به شکل خالی گذاشتن منزل ها را زیاد کردن می دهند».

در بعضی کشورها از جمله آمریکا، دولت های محلی، با تنظیم شناور قیمت شارژ شهری، در برابر «تخریب زودرس منزل ها» بازدارندگی اقتصادی ایجاد می کند به طوری که، مبلغ این نوع مالیات شهری، متناسب با زیاد کردن سن بنای منزل ها، کم کردن پیدا می کند، ولی به محض تخریب و نوسازی، بالاترین قیمت عوارض، به آن ملک اعمال می شود که معادل دو برابر کمترین سطح عوارض شهری است.

اخبار اقتصادی | شهرداری | شهرهای | اقتصاد | اقتصادی | فرمول | ایران | اقتصاد

در کشورهای مختلف، پرداخت شارژ شهری معادل یک درصد ارزش روز ملک، چون هزینه «بهره برداری صفر» از منزل ها را جهت مالک زیاد کردن می دهد، خانوارهای چند منزل ای، در صورت عدم استفاده از منزل دوم یا بیشتر، آن را در بازار اجاره، عرضه می کنند، ولی در تهران، بی اثر بودن مبلغ عوارض نوسازی بر املاک از یکسو و تاخیرهای طولانی مالکان در پرداخت آن تحت تاثیر جرایم ناچیز، باعث شده است هزینه شهری احتکار ملک –خالی گذاشتن واحدهای مسکونی- جهت مالکان، تقریبا نزدیک به صفر باشد و در نتیجه، تعداد منزل های خالی در پایتخت ظرف 5 سال از 300 هزار واحد مسکونی به نیم میلیون واحد زیاد کردن یابد. به گزارش «دنیای اقتصاد»، منشا فرمول معیوب «عوارض نوسازی» در پایتخت کشور عزیزمان ایران به نحوه محاسبه قیمت آن برمی گردد. «عوارض نوسازی» در پایتخت کشور عزیزمان ایران بر اساس نسبتی از قیمت منطقه ای یا همان ارزش معاملاتی املاک، محاسبه می شود. ارزش معاملاتی که در حال حاضر 9/ 0 درصد ارزش روز آپارتمان های پایتخت است و پایه محاسبه انواع مالیات های ملکی در دولت و شهرداری هست، متر مربعی 34 هزار تومان در کل شهر است.

هر چند فرمول معیوب «عوارض نوسازی»، در دسترس عموم نیست و همچون سایر فرمول های عوارض شهرداری، امکان اطلاع از آن فراهم نیست، ولی گفته می شود، قیمت «عوارض نوسازی»، بین 5/ 1 تا 2 درصد ارزش معاملاتی املاک است که در نتیجه معادل 02/ 0 درصد ارزش روز املاک مسکونی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران می شود. در شرایط فعلی، پایتخت نه تنها از مزایای سه گانه فرمول جهانی «شارژ شهری» محروم است که این محرومیت باعث شده است بخش قابل توجهی از منابع مالی اداره پایتخت، از محل بدترین نوع عوارض که همان عوارض ساخت و ساز –تغییر کاربری و فروش مجوز تراکم- تامین شود. در حال حاضر بیش از 5 هزار میلیارد تومان از بودجه نزدیک به 18 هزار میلیارد تومانی مدیریت شهری پایتخت کشور عزیزمان ایران از محل عوارض ساخت و ساز تامین می شود در حالی که سهم «عوارض نوسازی» از کل بودجه، حدود 400 میلیارد تومان و معادل 2درصد کل بودجه پایتخت است.

ساکنان بازنده در پایتخت

طرح برطرف عیب از شارژ شهری

کارشناسان اقتصاد شهر، با تاکید بر نیاز فوری پایتخت به بازتعریف اساسی عوارض نوسازی و برطرف عیب از شارژ مالی شهر که در حال حاضر به بدترین نوع مالیات شهری وابسته هست، به «دنیای اقتصاد» اعلام کردند: مدیریت شهری پایتخت کشور عزیزمان ایران در دوره تازه می تواند در یک برنامه زمانبندی شده، به واقعی سازی قیمت عوارض نوسازی و برطرف عیوب سه گانه از آن اقدام کند. جهت این منظور، قیمت «عوارض نوسازی» می تواند در گام اول براساس تبدیل «نسبت فعلی 02/ 0 درصد به 2/ 0 درصد ارزش روز املاک»، در مسیر اصلاح و کارآمدسازی جهت پایتخت، قرار بگیرد.

در صورتی که نسبت عوارض نوسازی به میانگین ارزش روز املاک مسکونی در پایتخت کشور عزیزمان ایران از سطح فعلی 02/ 0 به 2/ 0 درصد عوض کردن کند، در این صورت، منابع مالی قابل وصول از این محل جهت شهرداری، به حدود 4 هزار میلیارد تومان زیاد کردن پیدا می کند که این رقم بخش قابل توجهی از هزینه نگهداشت و جاری شهر را پوشش خواهد داد و می تواند کاملا جایگزین عوارض عوض کردن کاربری یا فروش تراکم شود.بهترین حالت جهت واقعی سازی قیمت «عوارض نوسازی»، زیاد کردن سهم منابع مالی ناشی از این عوارض به حداقل یک سوم بودجه هر سال اداره پایتخت است.

چهار ملاحظه واقعی سازی قیمت عوارض نوسازی

حبیب الله طاهرخانی پژوهشگر حوزه برنامه ریزی شهری با اشاره به اشتباهات فعلی قیمت عوارض نوسازی، چهار ملاحظه جهت واقعی سازی قیمت این شارژ شهری را مهم دانست. او با بیان اینکه بر خلاف مدل مرسوم در نظام دخل و خرج شهرداری های کشور که حداقل 30 درصد تامین منابع درآمد شهری از محل انواع عوارض ساختمانی تامین می شود، الگوی تامین مالی دولت های محلی در کلان شهرهای دنیا به «شارژ شهری» وابسته هست، به «دنیای اقتصاد» گفت: در بسیاری از کلان شهرهای دنیا به طور میانگین بین 30 تا 40 درصد از بودجه هر سال شهرداری ها جهت تامین هزینه های اداره شهر از محل شارژ شهری یا همان عوارض هر سال املاک تامین می شود. ولی در حال حاضر این نوع عوارض در شهرداری های کشور به خاص در پایتخت کشور عزیزمان ایران با سه اشکال اساسی مواجه هست. او به اشکال نخست قیمت عوارض نوسازی اشاره کرد و افزود: در حال حاضر در سایر کلان شهرهای دنیا بهای این عوارض به طور میانگین معادل یک درصد قیمت روز املاک تعیین می شود ولی در پایتخت کشور عزیزمان ایران این نسبت معادل 2 صدم درصد ارزش املاک است.

به گفته طاهرخانی، سهم این نوع عوارض از کل منابع درآمدی هر سال شهرداری دومین اشکال قیمت عوارض نوسازی محسوب می شود.او در این باره توضیح داد: در حال حاضر سهم درآمدهای شهرداری کلان شهرها ناشی از شارژ شهری حداقل 30 درصد است ولی سهم این نوع درآمد پایدار شهری در بودجه کلان شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران جهت امسال معادل 2 درصد است.این پژوهشگر حوزه برنامه ریزی شهری در عین حال به اشکال سوم قیمت عوارض نوسازی اشاره کرد و ادامه داد: یکی از بااهمیت ترین اشتباهات قیمت عوارض نوسازی سهم نامتعادل و نابرابر این عوارض در شمال و جنوب شهر هست. به این معنا که قیمت عوارض نوسازی در مناطق متفاوت شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران بر خلاف قیمت متفاوت املاک به یک نسبت تعیین می شود.

به عنوان مثال نسبت عوارض نوسازی به قیمت ملک در منطقه یک پایتخت کشور عزیزمان ایران معادل یک صدم درصد از ارزش ملک است ولی در منطقه 18، این قیمت معادل 4 صدم ارزش یک ملک در این منطقه هست. به تعبیر دیگر حتی در مناطق جنوبی شهر که به مراتب شهروندانی با توان مالی اندک زندگی می کنند بهای بیشتری بابت عوارض نوسازی نسبت به ساکنان مناطق شمالی پرداخت می کنند.طاهرخانی با تاکید بر اینکه جهت برطرف این اشتباهات نیاز است فرآیند واقعی سازی عوارض نوسازی در دستور کار قرار بگیرد، اظهار کرد: ولی در جریان باید چهار ملاحظه مدنظر مدیران شهری باشد. نخست ایجاد سامانه ای جهت پایش قیمت روز املاک هست. در بسیاری از کلان شهرهای دنیا، شهرداری ها مجهز به سامانه ای هستند که از طریق آن قیمت روز املاک را به صورت مرتب پایش می کنند و از این مسیر در قیمت شارژ شهری اعمال می کنند و قیمت عوارض را به صورت منعطف بر مبنای قیمت روز املاک تعیین می کنند.

به عنوان مثال اگر قیمت املاک به شدت زیاد کردن پیدا کند قیمت عوارض نوسازی را کم کردن می دهند.این پژوهشگر شهری دومین ملاحظه را محافظت از افراد کم درآمد در مناطق آسیب پذیر شهری در فرآیند واقعی سازی قیمت عوارض نوسازی دانست.او توضیح داد: در الگوی جهانی شارژ شهری، گروه های کم درآمد شهر به نوعی از پرداخت عوارض نوسازی معاف می شوند یا آنکه سهم کمتری در پرداخت عوارض نوسازی دارند.طاهرخانی سومین ملاحظه را متناسب سازی قیمت عوارض نوسازی با قیمت املاک خواند و گفت: در مناطق شمالی شهر قیمت عوارض نوسازی باید متناسب با قیمت روز املاک بالاتر تعریف شود و در مناطق جنوبی شهر متناسب با قیمت ملک این قیمت کم کردن پیدا کند. به گفته وی چهارمین ملاحظه نیز آن است که عوارض نوسازی دریافتی از ساکنان هر محله جهت ارتقای شرایط سکونتی ساکنان همان محله هزینه شود تا شهروندان تاثیر پرداخت این عوارض را به صورت ملموس حس کنند.

اخبار اقتصادی – دنیای اقتصاد

واژه های کلیدی: اخبار اقتصادی | شهرداری | شهرهای | اقتصاد | اقتصادی | فرمول | ایران | اقتصاد