آنچه راجع به سرقفلی باید بدانیم

به گزارش خبرنگار حوزه حقوقی- قضایی گروه اجتماعی گروه تحریریه سایت جوان؛ از این پس، شما بازدیدکنندگان محترم می‌توانید مطالب حقوقی و قضایی را با زبانی راحت و به صورت کاربردی دریافت کنید و در زندگی روزانه به کار بگیرید.

کافی است به سایت گروه تحریریه سایت به نشانی YJC.IR مراجعه و بر روی لینک حقوقی قضایی گروه اجتماعی کلیک کنید تا به مسایل و مطالب مورد نظر خود دسترسی پیدا کنید.

در این گزارش، به بیان بعضی نکات راجع به سرقفلی و شرایط انتقال آن پرداخته شده است است.

آنچه راجع به سرقفلی باید بدانیم

سرقفلی چیست؟

امروزه سرقفلی در میان بازاریان، کسبه و اصناف به دو صورت دیده می‌شود که هر کدام با کمی مسامحه، مقررات، قوانین و شرایط خاص خود را دارند.

نوع اول- سرقفلی که از حق کسب و پیشه حاصل شده است است: این نوع سرقفلی که ریشه در حق کسب و پیشه حاصل از قرارداد‌های اجاره قدیمی (اجاره‌های قبل از ۷۶) دارد در واقع حقوق قانونی مستاجر سابق یک محل است که دست به دست واگذار می‌شود و در میان عامه مردم سرقفلی نام گرفته است.

نوع دوم- سرقفلی واقعی: این نوع سر قفلی در واقع حاصل حق کسب و پیشه یا اجاره‌های سابق نیست. بلکه در این نوع سرقفلی، مالک مغازه بدون اینکه ملک خود را واگذار کند سرقفلی ملک (حق کسب وکار در ملک) را به مدت نامحدود با اجاره ماهیانه با شرایط خاص به فردی واگذار می‌کند و براساس این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین مغازه، حق استفاده از مغازه و کسب وکار در آنجا را به دست می‌آورد و می‌تواند این حق را به نحو مقتضی برابر شرایط مقرر بین خود و مالک به اشخاص دیگر نیز واگذار کند.

تفاوت و تشابه سرقفلی واقعی و سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه:

در این گزارش، به بیان بعضی نکات راجع به سرقفلی و شرایط انتقال آن پرداخته شده است است.

با توجه به توصیف و تعریفی که راجع به هر کدام از سر قفلی‌های نوع اول و دوم ارایه شد، تا حدودی تفاوت آن‌ها روشن و مشخص شد که سرقفلی نوع اول حاصل حق کسب و پیشه ناشی از اجاره‌های سابق هست، در حالی که سرقفلی‌های واقعی بدوا و بلا فاصله بعد از ساخت ملک با اراده مالک ملک واگذار می‌شوند و ریشه در اجاره‌های سابق ندارند. ولی تفاوت‌های این دو نوع سرقفلی به اینجا ختم نمی‌شوند بلکه این اختلاف ماهیتی، تفاوت در مقررات این دو نوع سرقفلی را نیز در پی داشته است و در حالی که سر قفلی نوع اول مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ می‌شود، سرقفلی نوع دوم صرف نظر از بعضی قواعد ساختگی عرفی (مثل پرداخت حق مالکانه) زیاد تابع اراده خریدار و فروشنده سر قفلی هستند.

مغازه داران و مالکان سرقفلی نوع اول باید بدانند:

مغازه داران و کسانی که سرقفلی نوع اول (سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه) را خریداری کرده اند باید بدانند که سرمایه و سرقفلی آن‌ها مستمراً در معرض خطر ادعای مالک است و با توجه به شمول قانون روابط موجر و مستاجر در اینگونه سرقفلی‌ها، امکان تخلیه ملک به وسیله مالکان حتی بدون پرداخت سرقفلی وجود دارد. البته این عنوان نباید وحشت و واهمه‌ای را در مغازه داران و مالکان سرقفلی و دارندگان حق کسب و پیشه به وجود آورد، آیا که مالکین در صورتی می‌توانند بدون پرداخت سرقفلی، تخلیه ملک خود را بخواهند که تخلفی از طرف مستاجر انجام شده است باشد. بنابراین تا زمانی که مستاجر تمام مقررات راجع به سرقفلی را مو به مو رعایت می‌کند خطری سر قفلی او را ترساندن نخواهد کرد. ناگفته روشن است که رعایت مقررات، مستلزم آگاهی مغازه داران از آنهاست. متاسفانه مغازه داران و مالکان سرقفلی به علت عدم آگاهی از مقررات، یا با عدم رعایت آن‌ها با خطر تخلیه مواجه می‌شوند یا با سخت گیری بیش از حد جهت خود موجبات آزار و حتی تضعیف کسب و کار خود را فراهم می‌کنند چنانکه مصطلح است بعضی مغازه داران و مالکان سرقفلی می‌گویند «بدون اجازه مالک نمی‌شود حتی یک میخ به دیوار مغازه زد».

برای خرید سرقفلی یک ملک چه مواردی را باید رعایت کرد؟

الف- سند سرقفلی: باید توجه شود که سند سرقفلی و صلح نامه حق کسب و پیشه و تجارت رسمی است یا عادی؟ در صورتی که سند عادی باشد لزوماً باید رضایت مالک اخذ شود. حتی اگر فرد (دارنده سرقفلی) حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی جهت خریدار سرقفلی محسوب می‌شود.

ب- شغل: شغل در اسناد سرقفلی یا به عبارت دیگر (اجاره نامه مبنای سرقفلی) از اهمیت فراوانی برخوردار هست. به دیگر سخن نشانه از خرید باید معلوم و مشخص باشد. خریدار در صورتی که می‌خواهد شغلی غیر از شغل قید شده است در اجاره نامه سابق را داشته باشد باید در هنگام انعقاد اجاره نامه جدید، شغل مورد نظر خود را درج کند. حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود لیکن بعد از انتقال و تنظیم اجاره نامه اخذ رضایت مالک جهت عوض کردن شغل سخت‌تر خواهد بود.

ج-انتقال: مسئله سومی که دقت در آن از اهمیت بالایی برخوردار است عنوان انتقال هست. یعنی آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ اگر حق انتقال به غیر وجود داشته باشد مورد نیاز است دقت شود که انتقال دهنده (مستاجر) در مدت اجاره می‌خواهد حق حقوق خود را انتقال دهد یا خیر؟ علی رغم اینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی شایسته است مستاجری که دارای حق انتقال است در صورتی که مدت اجاره اش منقضی شده است باشد بدواً با الزام مالک به تنظیم اجاره نامه تازه حقوق قانونی خود را تثبیت و سپس اقدام به انتقال کند. در این صورت، قطعاً مشکلی، حقوق مستاجر (مالک سر قفلی) را ترساندن نخواهد کرد.

آنچه راجع به سرقفلی باید بدانیم

نکات مربوط به فروش سرقفلی یک ملک

الف- اطلاع به مالک در صورت عدم وجود حق انتقال به غیر. در مواقعی که قصد دارید سرقفلی ملکی را که خریداری کرده اید یا حق کسب و پیشه‌ای که جهت شما حاصل شده است است را واگذار کنید شایسته است این عنوان را رسماً با اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت میل به با وی وارد معامله شوید.

ب- اخذ مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت. در صورتی که مالک راضی به انتقال ملک نباشد مالک سرقفلی (مستاجر) می‌تواند با مراجعه به دادگاه و اخذ مجوز انتقال، بصورت قانونی نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) اقدام نماید.

ج- در صورت وجود حق انتقال. در صورتی که مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد مورد نیاز است توجه کند که آیا مدت اجاره اش منقضی شده است یا خیر؟ در صورت انقضاء مدت، بهتر است بدواً از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوی الزام به تنظیم اجاره نامه مطرح کرده و سپس مبادرت به انتقال ملک کند. مورد نیاز به توضیح است که انتقال علی رغم اتمام مدت نیز با توجه به عدم اهمیت مدت قرارداد در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ صحیح است لیکن با توجه به بعضی اختلاف نظر‌های موجود، انجام پیشنهاد اخیر شایسته‌تر خواهد بود.

انواع سند سرقفلی

الف- سرقفلی با سند عادی: در میان کسبه و بازاریان یکی از راه‌های انتقال سر قفلی با سند عادی هست. با این توضیح که اشخاصی که ملکی را با سند عادی اجاره کرده اند یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده و به طور شفاهی اقدام به اجاره ملک کرده اند با میل به به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی اقدام به واگذاری حقوق خود می‌کنند یا بعضی مالکان ابتدا به ساکن سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می‌دهند.

در این گزارش، به بیان بعضی نکات راجع به سرقفلی و شرایط انتقال آن پرداخته شده است است.

ب- سند رسمی: اشخاصی که سند اجاره آن‌ها رسمی است (تنظیمی در دفاتر اسناد رسمی) حقوق حاصل از اجاره نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا سند رسمی به مستاجر دیگر انتقال می‌دهند.

انتقال سندسرقفلی و شرایط آن

انتقال سر قفلی به این منظور است که شخص دیگری غیر از مالک سرقفلی عملاً و از محل سرقفلی استفاده نماید و در آنجا مشغول کسب وکار شود.

الف- اختیاری: سرقفلی یک ملک، گاهی اختیاری و با میل و رغبت مالک سرقفلی به فرد دیگری انتقال یافته می‌شود که ممکن است با سند عادی باشد یا سند رسمی.

ب- قهری: انتقال قهری به این صورت است که شخصی فوت می‌کند و حقوق حاصل از اجاره (حق کسب و پیشه) به ورثه شخص انتقال یافته می‌شود.

آنچه راجع به سرقفلی باید بدانیم

ج- قضایی: هنگامی که از طرف مقام قضایی حکم به انتقال سرقفلی ملک داده می‌شود در این صورت انتقال قضایی خواهد بود.

هنگامی که سند سرقفلی عادی است و حق انتقال در آن قید شده است باشد صاحب سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را انتقال یافته کند مشروط به اینکه انتقال تازه با سند رسمی باشد. به عبارت دیگر حتی با وجود حق انتقال، مالک سرقفلی (حق کسب و پیشه) نمی‌تواند با سند عادی سر قفلی را انتقال یافته کند.

در صورتی که سند سر قفلی رسمی باشد باید دید مالک سرقفلی حق انتقال به غیر دارد یا خیر؟ اگر مالک سر قفلی حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث انتقال یافته کند. مورد نیاز به یادآوری است حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک سر قفلی نمی‌تواند با سند عادی، سر قفلی را به شخص ثالث انتقال دهد و در این مواقع مالک سرقفلی الزاماً باید با سند رسمی نسبت به انتقال سرقفلی ملک اقدام کند.

انتقال غیر قانونی سرقفلی یکی از مواردی است که حق سرقفلی ساقط می‌شود. اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، سرقفلی ملک را انتقال می‌دهند مرتکب تخلف شده است اند و با طرح دعوا از طرف مالک، سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) آن‌ها حتمی هست. اضافه می‌شود که نصف دیگر حق کسب و پیشه به قیمت روز به مستاجر متخلف پرداخت خواهد شد.

برای اینکه مالک سرقفلی حق انتقال به غیر داشته باشد مورد نیاز است عبارت (حق انتقال به غیر دارد) در سند به صراحت قید شود. به عبارت دیگر مسکوت گذاشتن مسئله انتقال، به معنی ممنوعیت از انتقال خواهد بود. در صورتی که در سند سرقفلی عبارتی مبنی بر انتقال سند سرقفلی قید نشود، مالک سرقفلی حق انتقال سرقفلی را نخواهد داشت.

حکم اعطای نمایندگی یا وکالت جهت استفاده از محل سرقفلی چیست؟

دادن نمایندگی یا وکالت به فرد دیگری جهت استفاده از محل سرقفلی در حکم انتقال سرقفلی است و در صورت عدم وجود حق انتقال ممکن است سقوط نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را در پی داشته باشد.

در صورتی که در سند سرقفلی، حق انتقال به غیر تصریح نشده باشد و مالک راضی به انتقال سرقفلی نباشد و خود نیز از خرید سرقفلی خودداری کند برابر قانون، مالک سرقفلی می‌تواند جهت اخذ مجوز انتقال به دادگاه رجوع کند.

زمانی که به مالک دسترسی نباشد مالک سرقفلی می‌تواند با مجهول المکان اعلام کردن مالک از طریق دادگاه نسبت به اخذ مجوز انتقال سرقفلی به طرفیت مالک ملک اقدام کند.

زمانی که سر قفلی ملکی به ورثه به ارث می‌رسد حکم انتقال کل ملک به یکی از وارث با عدم وجود حق انتقال به غیر با توجه به اینکه وراث نسبت به یکدیگر شریک محسوب می‌شوند، انتقال به غیر نیست لیکن نظر به وجود عقیده مخالف، پیشنهاد می‌شود در چنین مواردی نیز از دادگاه اخذ مجوز شود.

اقداماتی که باعث اسقاط حق کسب، پیشه و سرقفلی می‌شوند

الف- انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی کند مالک ملک می‌تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه کند.

ب- عوض کردن شغل: عوض کردن شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می‌شود. اگر در سند سرقفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به عوض کردن شغل کند کل حق و حقوق قانونی وی از بین می‌رود و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه کند.

د- تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف جهت حفظ مال دیگری هست. با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی (دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط کند حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می‌تواند بدون پرداخت مبلغی، ملک خود را تخلیه کند.

ه- عدم پرداخت اجاره بها: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بها هست. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام کند. قانون هیچ بهانه‌ای را جهت عدم پرداخت اجاره بها از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر) نمی‌پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بها از طرف مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بها اقدام کند. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی جهت بار سوم اجاره بها را به موقع پرداخت نکند مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

حکم اجاره دادن محل سرقفلی

اجاره دادن محل سرقفلی از مصادیق بارز و روشن انتقال به غیر است و در صورت اقدام مالک از طریق مراجع قضایی، تخلیه ملک با پرداخت نصف سرقفلی را در پی خواهد داشت.

اگر مالک سرقفلی ملکی قصد مسافرت به خارج از کشور را داشته باشد در حالی که حق انتقال به غیر در سرقفلی جهت او آینده نگری نشده باشد،شایسته است در صورت طولانی شدن مسافرت با اذن مالک اقدام به انتقال موقتی محل سرقفلی به یکی از اشخاص نزدیک شود. در غیر این صورت با توجه به خطر تخلیه (با پرداخت نصف حق کسب و پیشه) پیشنهاد می‌شود سرقفلی با اخذ مجوز از طریق دادگاه انتقال یافته شود.

حکم انجام تغییرات فیزیکی در محل سرقفلی چیست؟

صاحب حق سرقفلی نمی‌تواند در دیوار‌ها و زمین محل سرقفلی خود بعضی تغییرات را انجام دهد. تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه بزند یا چیزی را به محل سرقفلی اضافه کند از مصادیق تعدی و تفریط محسوب خواهد شد و باعث تخلیه محل بدون پرداخت حق سرقفلی خواهد بود.

عدم آگاهی صاحبان سرقفلی باعث شده است است این تصور در آن‌ها ایجاد شود که کوبیدن یک میخ بدون اجازه مالک به دیوار از اسباب تعدی و تفریط تلقی شود در حالی که چنین تفکری صحیح نیست. زیرا؛ تغییراتی که به اساس و اصل بنا لطمه نزند و باعث استفاده بهتر از عین مستاجره شود تخلف (تعدی و تفریط) محسوب نمی‌شود. بنابراین صاحب سرقفلی می‌تواند تغییراتی را جهت استفاده بهتر از عین مستاجره انجام دهد لیکن پیشنهاد می‌شود در این مورد حتماً با وکلا و کارشناسان رسمی دادگستری مشاوره مورد نیاز صورت گیرد.

بر اساس این گزارش، اگر مالک ملک محل سرقفلی ملک خود را به دیگری انتقال یافته کرده است و مالک تازه بنای ناسازگاری دارد، در این گونه موارد باید بدانید:

الف-تمام حقوقی که در وقت مالکیت مالک قبلی ملک جهت شما ایجاد شده است است پا برجاست.

ب: مالک تازه ملک حق و حقوقی بیش از مالک سابق ندارد.

ج: مالک تازه باید تمام توافقات شما با مالک سابق را بپذیرد.

انتهای پیام/

واژه های کلیدی: حقوقی و قضایی | مراجع قضایی | حق سرقفلی | قانونی | صورتی | اجاره | انتقال | اخبار حقوقی و قضایی